（2013）西民三终字第00320号
裁判日期: 2013-04-19
公开日期: 2014-12-24
案件名称
陈改利与西安大普激光科技有限公司买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈改利,西安大普激光科技有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民三终字第00320号上诉人（原审原告、反诉被告）陈改利，女，1969年3月24日出生，汉族。委托代理人马宏博，陕西静远新言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）西安大普激光科技有限公司。住所地：西安市经济技术开发区草滩生态产业园南环路中段*号。法定代表人顾丰，董事长。委托代理人羿克，陕西融德律师事务所律师。委托代理人郭云翙，陕西融德律师事务所律师。上诉人陈改利因与上诉人西安大普激光科技有限公司（以下简称西安大普公司）买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2012）未民张初字第00577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈改利及其委托代理人马宏博，上诉人西安大普公司的委托代理人羿克、郭云翙到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年10月22日陈改利与西安大普公司签订了工业厂房转让合同，由陈改利购买西安大普公司位于西安经济技术开发区草滩生态产业园尚苑路4955号大普工业园5号厂房第一层房屋，建筑面积1240平方米，为工业厂房，该房屋相应的土地使用权取得方式为出让取得，土地使用年限至2060年4月8日止。合同中约定，该房屋售价为每平方米3350元，总金额为4154000元。合同签订后，陈改利于2011年1月7日向西安大普公司交付定金200万元，后抵作购房款，2011年3月22日，陈改利向西安大普公司交付50万元房款，2011年6月21日，陈改利再次向西安大普公司支付100万元房款，至今陈改利已向西安大普公司支付购房款350万元，尚有654000元未付，其中354000元是在西安大普公司向陈改利交付房屋后取得房产证之前应由陈改利向西安大普公司交付，剩余30万元是在西安大普公司取得房产证后由陈改利向西安大普公司支付。合同中约定，西安大普公司应于2011年8月1日前将该房屋交付给陈改利，交付时双方应签订交接仪式和交接清单。2011年5月16日开始，陈改利及其夫徐敏即为5号厂房一层开始购电，并陆续交纳水电费，19日，西安大普公司允许陈改利所有的5号厂房一层进行装修，并出具了装修施工许可证及装修审批通知书。2012年年初，陈改利对其所有的5号厂房一层门窗进行了安装。现陈改利以与西安大普公司未签订交接仪式和交接清单，西安大普公司未实际向其交付房屋，西安大普公司应向其赔付迟延交付厂房违约利息为由诉至本院形成本诉。审理中，西安大���公司提出反诉，认为在2011年5月19日，其公司同意陈改利5号厂房一层进行装修，且陈改利已将该厂房出租，并承租人已将部分材料运至厂房，故陈改利已实际使用该厂房，其公司也已实际进行了交付。而合同中约定，在其公司交付厂房后两个工作日内陈改利将剩余未付房屋价款扣除30万元押金后全部支付给其公司，但陈改利现仍有35.4万元未付，陈改利违约，应按合同约定支付其公司违约金3.54万元。陈改利严重违反合同，拒绝缴纳物业费，私自设立厂牌、占用消防通道，并在使用房屋过程中造成大量污染，违反园区管理制度，破坏园区整体规划，使双方所签订的合同已丧失了履行基础，若继续履行必将产生更多纠纷，增加双方守约成本，故应依法解除双方所签订的工业厂房转让合同，由陈改利腾交房屋。对于陈改利占用消防通道、在使用房屋中造成大量污染，西安��普公司未提供相关证据予以证明。对于西安大普公司所提出的反诉，陈改利则认为西安大普公司以出让方式取得了该土地使用权且已取得西安市人民政府颁发的土地使用权证书，并已形成工业用地及其他建设用地条件，双方所签订的工业厂房转让合同也为双方真实意思表示，不违反社会公共利益，合同为合法有效；西安大普公司未向其实际交房，其未违约，不承担任何违约金，且西安大普公司违反法定程序提出反诉，应予驳回。另查，2010年8月11日，西安市人民政府给西安大普公司颁发了土地使用权证书，西安大普公司取得该土地使用权。上述事实有当事人的陈述、工业厂房转让合同、建设用地规划许可证、付款通知、交款票据、装修施工许可证、装修押金收据、购房款支付凭证、厂房水电费缴纳收据、物品外运记录单、照片、调查笔录、庭审笔录等附卷佐证。2012年6月25日陈改利起诉至西安市未央区人民法院称，2010年10月22日，其与西安大普公司签订了一份工业厂房转让合同，其购买西安大普公司位于西安经济技术开发区草滩生态产业园尚苑路4955号大普工业园5号厂房，总金额为4154000元。合同中约定，西安大普公司应于2011年8月1日前将该房屋交付自己使用，交付时双方应签订交接仪式和交接清单，在合同签订后，其已先后交纳房款共计350万元，但西安大普公司至今未按合同履行，未向其交付该房屋，已构成违约，现要求按合同约定，依法判令西安大普公司限期赔付其迟延交付厂房的合同违约利息416500元并承担本案诉讼费。西安大普公司辩称，其公司与陈改利签订工业厂房转让合同属实，陈改利亦在签订合同之后先后向其公司交纳房款共计350万元，但其公司已于2011年5月让陈改利进厂进行装修工作，其公司已将房屋实际交付于陈改利使用，并未违约，故陈改利要求其公司赔付迟延交房违约利息416500元无依据，应予驳回。现其公司提出反诉，认为其公司已于2011年5月19日向陈改利交付了房屋，且已经装修并使用至今，但陈改利至今未向其公司交纳剩余房款35.4万元，已严重违约，陈改利在使用房屋过程中拒绝缴纳物业费，并私自设立厂牌，占用消防通道，在使用房屋过程中造成大量污染，破坏了所在园区的整体规划，如果继续履行合同必将产生更多纠纷，增加双方守约成本，故反诉请求判令陈改利向其公司支付逾期付款违约金35400元，依法解除陈改利与其公司签订的工业厂房转让合同，判令陈改利向其公司腾交合同约定的房屋，反诉费由陈改利承担。陈改利对西安大普公司的反诉认为，双方签订的工业厂房转让合同符合相关民事法律行为构成要件，是合法有效的合同，西安大普公司要求���除该合同无约定及法定依据，该请求不能成立，西安大普公司并未实际向其交付房屋，其并未逾期付款，西安大普公司要求其支付逾期付款违约金无依据，西安大普公司违背客观事实，捏造事实，该行为不可取，反诉要求解除合同也违反了法定程序，应予驳回该反诉。原审法院认为，陈改利与西安大普公司2012年10月22日签订工业厂房转让合同，并且西安大普公司已取得土地使用权证书及建设用地规划许可证，双方签订该合同亦为双方真实意思表示，也不违反社会公共利益，故陈改利、西安大普公司双方签订的该工业厂房转让合同合法有效，应予确认。陈改利、西安大普公司在合同中虽约定2011年8月1日前由西安大普公司将房屋交给陈改利，并在交付时双方应签订交接仪式和交接清单，但2011年5月19日西安大普公司已同意陈改利对其5号厂房一层进行装修，并陈改利装��后安装大门，对该厂房已实际占有控制，并租于他人使用，故陈改利要求西安大普公司赔付迟延交付厂房的合同违约利息416500元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。西安大普公司已实际向陈改利交付了房屋，陈改利已向西安大普公司支付了大部分购房款350万元，扣除押金30万元，仍有354000元未付，虽按双方合同约定，西安大普公司反诉要求陈改利逾期支付房款354000元的10%违约金35400元，但陈改利、西安大普公司在合同中仍约定，西安大普公司在向陈改利交付房屋时应签订交接仪式和交接清单，但西安大普公司未按合同约定履行义务，未有交接仪式及交接清单，且在庭审中也承认其公司在合同履行过程中存在瑕疵，故对西安大普公司反诉请求违约金35400元本院依法不予支持。现西安大普公司认为陈改利严重违反合同，占用消防通道并在使用房屋过程中造成了大量污染，破坏园区整体规划使合同丧失履行基础而要求解除双方所签订的工业厂房转让合同，未提供相关证据，且无相关法律依据，又与合同约定不符，故对西安大普公司该项反诉请求本院依法不予支持。对于西安大普公司提出反诉，陈改利认为违反法定程序而应予驳回，对此本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院遂判决：一、驳回陈改利的诉讼请求。二、驳回西安大普激光科技有限公司的反诉请求。一审案件受理费7548元，陈改利已预交，由其承担；本案反诉费443元，西安大普激光科技有限公司已预交，由其承担。宣判后，陈改利、西安大���公司均不服原审判决，向本院提起上诉。陈改利上诉称，一、原审判决认定事实不清。按照双方所签《工业厂房转让合同》约定，房屋交付标准应为，交付时双方应签订交接仪式和交接清单，房屋及其附属设施要达到使用条件，被上诉人同意的提前装修不应视为交付房屋。首先，本案房屋及其附属设施交付时应达到使用条件。其次，被上诉人2011年6月20日给其的“付款通知单”明确“现通知乙方陈改利在2011年6月21日至2011年6月24日期间提前支付部分房款100万元整。”该通知单证明，2011年5月19日装修通知，是被上诉人和西安通达公司商定了提前装修，而不是房屋的交付。再次，被上诉人2011年10月14日给其的通知也明确：园区在满足安全施工、生产条件，办交房手续。该通知证明被上诉人也认为，其同意提前装修不是房屋的交付，满足条件后，交付要办交房手续。第四��2012年6月11日，被上诉人才对房屋附属设施路面进行施工铺设，证明2012年6月房屋附属设施还未达到使用条件。第五，被上诉人在反诉之前，从未向其要求支付剩余35.4万元房款，否则被上诉人就按合同约定要求其支付剩余房款了。第六，根据双方合同约定，房屋交付后要签订物业管理协议，被上诉人反诉之前从未要求签订物业管理协议。第七，本案中双方对交付是明确约定的，不适用最高院关于审理商品房买卖合同司法解释中关于转移占有视为交付的规定。第八，双方合同约定，交付时应签订交接仪式和交接清单，被上诉人未要求其签订交接仪式和交接清单。因此，原审判决认定装修视为交付的事实；与双方合同约定、来往文件及诉前行为相悖。二、原审判决认定事实不清，导致判决结果第一项错误。请求：撤销原审判决第一项，改判被上诉人迟延交付厂房并赔付��约利息人民币416500元，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。西安大普公司答辩称，其公司已按合同约定期限交付厂房，陈改利也实际占有使用，陈改利要求支付违约金的诉请无事实及法律依据。其已在2011年5月19日提前将厂房交付，陈改利从该时间已实际占有、支配，至于陈改利提出没有交接仪式不能否认其占有厂房的事实，不存在逾期交付的情况。西安大普公司上诉称，一、其与陈改利所签工业产房转让合同欠缺合同生效要件，违反相关法律的强制性规定，应依职权确认该合同无效，原审判决在适用法律上存在严重错误。由于双方合同约定转让的厂房未取得房屋的权属证书，且在原审法院辩论终结前未能补办，违反房地产管理法的强制性规定，应依法认定为无效合同。二、被上诉人接收所购房产后，未依约支付购房款和物业费，已构成实质性违约，其有权解除合同，但原审判决却以其交付房屋程序存在瑕疵为由否定了陈改利的违约事实，属认定事实错误。三、由于被上诉人的购房用途与光电产业园的环境要求和产业不符，且擅自占用消防通道和私设厂牌，使购房合同已丧失了继续履行的客观条件，本应依法解除，但原审却判决继续履行，这一判决显然不符合签约双方的利益和社会管理公共利益。请求：依法撤销原审判决第二项，改判支持其反诉请求（即依法解除双方所签《工业厂房转让合同》，判令陈改利腾交房屋，一、二审诉讼费由陈改利承担）。陈改利针对西安大普公司的上诉答辩称，一、双方所签合同符合民事法律行为构成要件，是合法有效的合同。西安大普公司对法律、法规之规定内容断章取义的拼接、理解和引用是不能成立的。二、西安大普公司要求解除双方合同没有约定和法定依据，其要求依法不能成��。首先，其上诉请求要求解除合同同时要求认定合同无效是自相矛盾的。其次，西安大普公司随意改变原审判决认定事实内容是不正确的。再次，其要求解除合同没有法定和约定条件，其请求不能成立。三、西安大普公司在诉状中违背客观事实，故意捏造事实的行为是违法的。本院经审理查明，本院审理查明事实与原审审理查明事实一致。本院认为，上诉人陈改利与上诉人西安大普公司2010年10月22日所签订《工业厂房转让合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效合同。在合同履行过程中，陈改利依照合同约定先后向西安大普公司支付了购房款350万元，并于2011年5月19日经西安大普公司同意进入该厂房进行装修，虽然西安大普公司未按合同约定方式交付房屋，但其已实际占有控制该房屋，并租于他人使用，故其要求改判��安大普公司迟延交付厂房赔付违约利息416500元的请求，依法不予支持。根据合同法鼓励交易的立法精神，且双方合同约定义务已大部分履行。上诉人西安大普公司以双方所签工业厂房转让合同丧失了继续履行的客观条件为由要求解除合同的理由没有事实依据，且未提交相关证据证明其主张，故其上诉请求依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费8233元，上诉人陈改利已预交7548元，上诉人西安大普激光科技有限公司已预交685元，由双方各自承担已预交诉讼费。本判决为终审判决。审 判 长 刘运平代理审判员 王 磊代理审判员 赵娅莉二〇一三年四月十九日书 记 员 韩 箐 来自