（2014）西民再初字第00009号

裁判日期: 2013-04-18

公开日期: 2015-06-15

案件名称

刘春广与北京信德永利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

刘春广,北京信德永利房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司北京宣武支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2014）西民再初字第00009号原告刘春广，男，1959年11月28日出生，汉族。委托代理人刘云松，北京市中银律师事务所律师。被告北京信德永利房地产开发有限公司，注册地北京市朝阳区南沙滩35号楼704号，主要经营地北京市西城区鸭子桥路1号院X号院2号楼1层。法定代表人郝玉英，董事长。委托代理人孙风，男，1978年8月17日出生，汉族。第三人中国工商银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市西城区广安门内大街116号。负责人包永康，支行行长。委托代理人王莉，女，1978年12月22日出生，汉族。委托代理人王征，男，1978年10月29日出生，汉族。原告刘春广与被告北京信德永利房地产开发有限公司（以下简称信德永利公司）商品房预售合同纠纷一案，原北京市宣武区人民法院曾于2010年4月14日作出（2010）宣民初字第04400号民事调解书。因案外人中国工商银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称工行宣武支行）不服该民事调解，以该调解侵害其合法权益为由，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2013年6月20日作出（2013）一中民提字第07443号民事裁定，撤销了（2010）宣民初字第04400号民事调解书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，根据工行宣武支行的申请，本院依法追加工行宣武支行为本案第三人。公开开庭审理了本案。原告刘春广的委托代理人刘云松、被告信德永利公司的委托代理人孙风，第三人工行宣武支行的委托代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春广重审诉称：2003年4月30日刘春广与信德永利公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘春广购买信德永利公司开发的位于原北京市宣武区鸭子桥路XX号院（现变更为西城区鸭子桥路1号院X号院）XXX小区X号楼X单元XXXX号商品房一套。刘春广按约交付了合同约定的购房款，并于2003年6月17日在物业公司办理登记入住手续居住至今。现刘春广入住多年，信德永利公司却未给办理产权证。信德永利公司与刘春广签订的买卖合同合法有效，合同明确规定转让的房产不存在债权债务，信德永利公司无法预见贷款不能偿还，刘春广作为善意第三方更不能知道。刘春广购房时不知所购房屋被抵押，刘春广按照买卖合同支付全部房屋价款，房屋价格合理，根据《物权法》第一百零六条之规定，刘春广作为受让人，善意取得房屋，应取得房屋所有权。为维护交易秩序法律保护第三人权益，工行宣武支行应要求信德永利公司将房款给其偿还贷款、赔偿不当处分损失，而不应直接申请执行善意第三人刘春广的财产。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在买受人刘春广已经支付全部房价款并实际占有该房产，仅仅未办理房屋过户登记手续，已经取得相当于物权的权利，不能对该房产查封冻结。因此，为维护刘春广合法权益，故起诉要求信德永利公司为刘春广办理北京市西城区鸭子桥路1号院X号院XXX小区X号楼X单元XXXX号房屋的产权证，诉讼费由信德永利公司负担。被告信德永利公司重审辨称：信德永利公司向工行宣武支行借款时以在建工程的名义进行抵押，抵押包括74套房屋，刘春广购置的房屋包含其中。信德永利公司与刘春广买卖房屋时，因为与工行宣武支行的房屋抵押快到期，所以没有和刘春广说明房屋有抵押的情况。该抵押于2004年2月到期，信德永利公司认为抵押到期了。此后，工程完工，在建工程抵押没有转成现房抵押，原抵押已无效。刘春广陈述的其与信德永利公司签订房屋买卖合同、刘春广已经付款并入住的事实属实，信德永利公司收到刘春广的房款后已将房款偿还工行宣武支行，现同意为刘春广办理产权过户手续。第三人工行宣武支行述称，2002年6月20日，信德永利公司向工行宣武支行申请贷款，将包括诉争房屋在内的信德园三栋房屋对应的土地使用权及在建工程抵押给工行宣武支行，办理了抵押登记。（2004）一中民初字第7680号民事判决书确认了工行宣武支行的抵押权利。抵押期间，信德永利公司在工行宣武支行不知情的情况下将本案诉争房屋售予刘春广，违反了《担保法》的规定，买卖无效。在信德永利公司未结清贷款、未满足解除抵押条件的情况下，工行宣武支行不同意解除抵押，不同意刘春广的诉讼请求。本院重审查明：一、2003年4月30日刘春广（买受人）与信德永利公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定，刘春广购买信德永利公司位于北京市宣武区鸭子桥路XX号XXX小区X号楼X单元XXXX号商品房一套，建筑面积164.61平方米，总价款100万元整，合同签署日一次性支付；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2003年6月27日，信德永利公司向刘春广出具了收取房款100万元的发票，刘春广即办理入住手续，居住至今。二、2002年6月20日，工行宣武支行与信德永利公司签订2002年宣武字0138号《中国工商银行房地产业借款合同》，合同规定：信德永利公司向工行宣武支行借款7695万元，用于偿还99房G第011号（2000年宣武字0105号）合同项下所欠借款本金，此笔贷款为借新还旧，项目名称白纸坊住宅小区（现名信德园），地址宣武区广外鸭子桥路XX号，项目建筑面积7.7892万平方米；借款期限20个月，即自2002年6月20日起至2004年2月19日止；信德永利公司应于2003年8月31日至2004年2月19日间分5次向工行宣武支行偿还全部借款；合同项下担保方式为抵押。同日，工行宣武支行与信德永利公司签订2002年宣武抵字第0016号《抵押合同》，约定：信德永利公司用在建的位于北京市宣武区鸭子桥路XX号（后变更门楼牌编号为北京市宣武区鸭子桥路1号）的信德园小区1、2、3号楼部分房地产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用；信德永利公司未经工行宣武支行书面同意，保证不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人；第十三条“本合同自双方签字并盖章之日起生效，需办理抵押登记的，自到有关抵押登记机关办理完毕抵押登记手续之日起生效，至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日终止。”同月，上述《抵押合同》约定的抵押财产办理了抵押物登记，北京市宣武区房地产管理局出具了《土地他项权利证明书》。该证明书记载抵押土地面积2559.95平方米，抵押范围为国有土地使用权及在建工程18438.26平方米，设定日期2002年6月，存续期限2002年6月至2004年2月。另据信德永利公司持有的《国有土地使用权证》中2002年2月10日的记事内容记载，信德永利公司将位于北京市宣武区鸭子桥路XX号的信德园1、2、3号楼部分在建工程向中国工商银行抵押登记。抵押土地面积为2838.76平方米，在建工程房屋面积为20446.45平方米。抵押金额7700万元。现双方约定展期至2002年5月7日。在上述记载内容之后又记载，上述贷款已还5万元，剩余7695万元，借新还旧，抵押物变更为信德园1、2、3号楼，抵押土地面积2559.95平方米，在建工程面积18438.26元，具体房号列明了73套房屋的房号。本案诉争房屋3#-3-1001位列其中。上述《借款合同》、《抵押合同》签订后，工行宣武支行依约向信德永利公司发放贷款7695万元。2003年12月16日，信德永利公司取得了宣武区鸭子桥路1号院X号院的房屋产权证。产权证附记记载，产权人用鸭子桥路1号院X号院1、2、3号楼房屋面积18438.26平方米分摊土地面积2559.95平方米向工商银行北京宣武支行抵押金额7695万元，抵押期限2002年6月至2004年2月。因信德永利公司未能按期归还贷款，工行宣武支行于2004年向北京市第一中级人民法院提起诉讼，要求判令信德永利公司偿还借款本金并支付至款项付清之日止的贷款利息，判令信德永利公司以抵押房产承担担保责任。北京市第一中级人民法院经审理后认定，工行宣武支行与信德永利公司签订的借款合同、抵押合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且抵押合同约定的抵押物已依法办理了抵押物登记手续，故应确认有效，双方当事人均应严格履行合同义务。工行宣武支行已履行了合同义务，依约发放了贷款，借款到期后，信德永利公司应依约还款，其未按约定期限偿还借款本金及利息，属违约行为，对此应承担违约责任。该院于2004年10月19日作出（2004）一中民初字第7680号民事判决（以下简称7680号判决），判令：一、信德永利公司偿还工行宣武支行借款本金人民币七千四百三十二万元及利息；二、工行宣武支行有权以位于北京市宣武区鸭子桥路XX号（原门牌宣武区鸭子桥路XX号）的信德园小区一、二、三号楼的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款在上述第一项确定的信德永利公司的债务范围内优先受偿。7680号判决发生法律效力后，信德永利公司未能履行全部还款义务，工行宣武支行申请强制执行。执行阶段，北京市第一中级人民法院依法查封了包括本案涉诉房屋在内的抵押财产。通过法院执行程序拍卖了三栋楼房部分房屋抵偿了信德永利公司部分欠款，工行宣武支行为此释放了相应房屋的抵押。本案争议房屋因刘春广作为案外人提出执行异议，要求解除对本案涉诉房屋的查封而未被拍卖，抵押亦未解除。2011年9月20日，北京市第一中级人民法院审查后作出裁定，刘春广提出的异议成立，中止对涉诉房产的执行。2012年工行宣武支行不服，向北京市第一中级人民法院提起申请执行人执行异议之诉。2013年12月20日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民初字第5700号民事判决，“许可中国工商银行股份有限公司北京宣武支行在本院（2004）一中执字第1350号执行案件中对位于北京市西城区鸭子桥路XX号XXX小区X号楼X单元XXXX号房屋继续执行。”该判决认为，生效的7680号判决书判决工行宣武支行有权以北京市宣武区鸭子桥路XX号信德园小区一、二、三号楼的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款在信德永利公司的债务范围内优先受偿。本案诉争房屋包含在生效判决所指抵押房地产范围内，人民法院执行部门依据生效法律文书内容执行诉争房屋并无违法之处，且诉争房屋目前登记在信德永利公司名下，刘春广并非诉争房屋的所有权人，人民法院执行诉争房屋未侵犯他人物权。刘春广系其与信德永利公司商品房买卖合同的债权人，其所持合同及其他证据不能对抗生效法律文书的强制执行力。此判决现已经生效。另查明，本案诉争的3#-3-1001号房屋现所有权登记在信德永利公司名下。此外，2006年3月13日信德永利公司曾出具情况说明，表示涉诉3#-3-1001为信德永利公司与城乡中昊建设公司抵工程款的房屋。重审中信德永利公司再次出具情况说明，表示2006年3月13日情况说明不实，刘春广用现金交付了全部购房款，并于购房后即行入住，不存在原说明中所谓抵工程款的情形。重审庭审中，信德永利公司承认未向刘春广告知其所购房屋设有抵押。信德永利公司称刘春广付款后其已将房款偿还工行宣武支行，但没有向工行宣武支行明确是刘春广购买的房屋，为此信德永利公司提交了2003年7月15日工行放款收回凭证，凭证记载收回放款金额100万元，证明刘春广所购房屋的房款已偿还。工行宣武支行对此证据不予认可，并表示7680号判决前信德永利公司偿还的款项，该行已释放了相对应的抵押房屋，不包括本案争议房屋。信德永利公司未能进一步举证证明。庭审后，信德永利公司经与工行宣武支行对账，同意该行的意见。在重审庭审中刘春广表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。上述事实，有各方当事人陈述，商品房买卖合同、购房发票、中国工商银行房地产业借款合同、抵押合同、国有土地使用证、土地他项权利证明书、（2004）一中民初字第7680号民事判决书、情况说明、（2012）一中民初字第5700号民事判决书、房产证、放款收回凭证等证据在案佐证。本院重审认为：根据（2004）一中民初字第7680号民事判决及本院重审查明的事实，信德永利公司在和刘春广签订《商品房买卖合同》之前，已将包括诉争房屋在内的房产抵押给工行宣武支行，抵押进行了登记，该抵押行为的效力已为生效法律文书所确认。根据商品房买卖合同签订当时施行的《担保法》第四十九条的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”信德永利公司转让涉诉的抵押房产时未告知抵押权人工行宣武支行与受让人刘春广，该转让行为并不受当时施行的法律保护。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行，该法第一百九十二条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，强调了法律对抵押权人的保护。该条款规定的除外条款仅限于“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中刘春广不同意代为清偿债务消灭抵押权，因此，对于抵押期间，信德永利公司未经抵押权人工行宣武支行同意转让抵押财产的行为，亦不受现行法律的保护。刘春广抗辩称，其作为房屋受让人交付了全部购房款，实际使用了诉争房屋，系物权法保护的善意占有的第三人，应取得房屋所有权，这一抗辩不能成立。《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案争议为不动产，应依法登记方能发生物权变更的效力。而且根据物权法的上述规定，善意占有第三人需已经登记才能构成适用该条款的条件。现刘春广虽然交付了全部购房款，但未办理产权登记，诉争房屋目前登记在信德永利公司名下，刘春购买的房屋尚不具备物权法保护的善意占有第三人的条件，因此，对其抗辩本院不予采信。关于信德永利公司所称抵押已到期、抵押失效问题，7680号生效判决书已经明确抵押有效。信德永利公司称抵押登记的为在建工程，工程完工后没有转为现房抵押，抵押到期，没有依据，与生效判决相悖。从本案重审查明的事实看，信德永利公司转售房屋在抵押期间；信德永利公司与工行宣武支行签订的借款期限至2004年2月19日，但双方同时订立的抵押合同明确约定，抵押自登记生效至全部借款还清日止；在土地他项权利证明书中2002年6月设立的抵押登记事项无解除登记，抵押仍有效。信德永利公司称其收取刘春广购房款后已将款项偿还工行宣武支行，证据不足，该事实不能认定，不能产生解除抵押的正当理由。因此，信德永利公司所称抵押已到期、抵押失效的抗辩，没有事实及法律依据，本院不予采信。信德永利公司向刘春广出售抵押的本案涉诉房屋时，未取得工行宣武支行的同意；在法院作出生效判决判令信德永利公司偿还工行宣武支行贷款，工行宣武支行有权以抵押的信德园小区一、二、三号楼房产优先抵偿而信德永利公司未偿清的情况下，信德永利公司收取刘春广购房款后未及时偿还工行宣武支行，以解除涉诉房屋的抵押，而是与刘春广达成协助刘春广过户抵押的诉争房屋的协议，侵犯了工行宣武支行作为抵押权人的合法权益，亦损害了刘春广的权益，信德永利公司对此负有过错。综上，根据（2004）一中民初字第7680号及（2012）一中民初字第5700号生效民事判决，人民法院执行部门依据生效法律文书内容执行诉争房屋并无违法之处，且诉争房屋目前登记在信德永利公司名下，刘春广并非诉争房屋的所有权人，刘春广作为与信德永利公司商品房买卖合同的债权人，其所持合同及提交的证据不能对抗涉诉房屋的抵押权人，不能对抗生效法律文书的强制执行力。在信德永利公司未向工行宣武支行清偿本案涉诉房屋债务、刘春广明确表示不同意代信德永利公司归还尚欠工行宣武支行部分欠款的情况下，设立在XXX小区X号楼X单元XXXX号房屋上的抵押权未解除；在抵押权人工行宣武支行当庭表示不同意信德永利公司协助刘春广办理房屋过户手续的情况下，信德永利公司不具备为刘春广办理本案诉争房屋权属登记的客观条件，故刘春广要求信德永利公司为其办理XXX小区X号楼X单元XXXX号房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告刘春广的诉讼请求。案件受理费五十元，由北京信德永利房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　石　梅审　判　员　　张　霞人民陪审员　　佟凤华二〇一三年四月十八日书　记　员　　王　飞关注公众号“”