（2013）彭州民初字第495号
裁判日期: 2013-04-18
公开日期: 2014-05-06
案件名称
四川舜苑资产经营管理有限责任公与文某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川舜苑资产经营管理有限责任公司,文刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十一条，第三十五条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2013）彭州民初字第495号原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司，住所地：四川省成都市一环路西二段17号华立大厦七楼，组织机构代码：70915532-5。法定代表人麻渝，职务：总经理。委托代理人罗恩才，四川泰和泰律师事务所律师。委托代理人王石雄，四川泰和泰律师事务所律师。被告文刚。原告四川舜苑资产经营���理有限责任公司诉被告文刚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理，依法由代理审判员宋朝伟适用简易程序，于2013年2月21日公开开庭进行审理，原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司委托代理人王石雄，被告文刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2008年10月，原、被告签订了舜苑·国色天香《前期物业服务协议》，约定原告为该物业小区提供物业服务，物业费自交房之日起按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月费用。并约定原告可接受有关部门或单位的委托代收代缴水、电、气、有线电视等费用。业主违约不按时按相关标准缴纳费用，从逾期之日起按每天千分之三支付滞纳金（违约金）。截止2012年4月，被告已经拖欠物业服务费2797.2元，气费299.3元、垃圾清运费62元，共计3158.5元。上述费用经原告多次催收，被告至今未给付，故原告起诉来院，请求法院依法判令被告立即给付物业费2797.2元、气费299.3元、垃圾清运费62元，共计3158.5元。被告文刚辩称，被告未交物业费的理由是因位于被告房屋外面3-4米处的一个10KV的变电房，变电房带来的噪音对被告及家人造成了很大的影响及伤害，按照《物业管理条例》的规定，原告应当尽到维修、养护、管理义务，原告没有履行物业服务协议的义务，所以被告拒交物管费。其次，原告没有对公共区域的清洁进行打扫，然后原告对进出小区的人员没有进行询问、登记，原告疏于管理导致被告家中于2010年1月1日被小偷入室盗窃现金18400元。综上所述，原告没有提供任何物业服务，违反了法律规定及合同约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告文刚购买了位于彭州市朝阳中路460号30-1-4号建筑面积为129.46平方米的舜苑·国色天香小区商品房1套。2008年10月16日，原、被告签署了《前期物业服务协议》、《业主临时公约》，协议约定：住宅按建筑面积0.6-0.8元／平方米／月收费，公约第十条约定：本物业物业管理费由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，标准：住宅0.6-0.8元／平方米／月，于每月10日前支付；代办服务、特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。后因被告的房屋外面3-4米处的一个10KV的变电房引起的噪音，对被告及家人造成了影响，加之被告家中于2010年1月1日被盗。故被告认为原告没有尽到物业服务协议中的管理义务。自2009年5月1日起被告便不再缴纳物业费，截止2012年4月30日，被告尚欠物业费2797.2元、气费299.3元、垃圾清运费64元，共计3158.5元。经原告催收未果，故原告起诉来院。另查明，被告应交气费已由原告统一向天然气公司垫交。上述事实，有原告举出的原告企业法人营业执照、法定代表人身份���明，被告身份信息、业主临时公约、欠费明细表、垫交气费及垃圾清理费的发票，有被告举出的接（报）处警登记表以及原、被告当庭的一致陈述佐证，以上证据，经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及具有证明力，本院予以采信。本院认为，原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司与被告文刚之间的物业服务关系合法有效，被告文刚接受物业服务，应当按前期物业服务协议、业主临时公约的约定交纳物业费。被告对欠缴物业费的金额也不持异议。被告辩称因其房屋外面3-4米处的一个10KV的变电房引起的噪音，对被告及家人造成了影响，原告未对变电房进行维修、养护和管理，未尽到物业单位管理义务的主张，本院认为，虽然存在变电房引起噪音的问题，但是该噪音问题，被告应向商品房出卖人主张权利，不能归责于原告作为被告拒绝交纳��业费的理由。被告辩称因原告未对小区进出人员进行管理，导致其家中被盗现金18400元。本院认为，原告收取物业费虽然包含保安费，前期物业服务协议第二条第五款对安保约定为：协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序（但不含人身、财产保险保管责任），但并不意味着业主丢失财物，原告就必然要承担责任，更不能以此拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事范围，已超出保安职责范围。只有原告未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，导致业主财产受到损失，原告根据过错程度承担一定责任。本案中并无证据证明原告未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，故被告财物被盗，不当然由原告承担赔偿责任，被告可另行主张权利。因被告应交气费已由原告统一向天然气公司垫交，故对原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司要求被告立即给付物业��及其他费用的诉讼请求，本院予以支持；对被告辩称的理由，不足以构成免除其交纳物业费的抗辩事由，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对被告的抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条第三十五条第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告文刚于本判决生效之日起三日内给付原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司物业费2797.2元、垃圾清运费64元，及由原告代交的气费299.3元，共计3158.5元。案件受理费50元，由被告文刚负担。（此款已由原告四川舜苑资产经营管��有限责任公司垫交，被告文刚于给付物业费时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 宋朝伟二〇一三年四月十八日书 记 员 刘波罗附：本判决所适用法律条文全文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。4、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。5、《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。6、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。7、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主���其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。8、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍为交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”