（2013）浦永民初字第132号
裁判日期: 2013-04-18
公开日期: 2014-12-04
案件名称
徐朝美与欧康俊、彭小凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐朝美,欧康俊,彭小凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦永民初字第132号原告徐朝美，女，1957年5月16日生，汉族，无业。被告欧康俊，男，1972年4月3日生，汉族，发尔士化工厂员工。被告彭小凤，女，1972年2月2日生，汉族，三能仪表厂员工。原告徐朝美与被告欧康俊、彭小凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱模宝独任审理，公开开庭进行了审理。原告徐朝美，被告欧康俊、彭小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐朝美诉称，2011年6月7日，原告与被告签订了房屋买卖协议一份。协议约定，由两被告将其所有的位于永宁镇余家湾粮站家属区住房一套出售给原告，房屋面积为66.98平方米，房屋总价款为85000元。上述款项原告已于2011年6月7日一次性支付给了两被告，两被告于2011年9月将上述房屋交付给了原告。根据协议第四条的规定，两被告应当协助原告办理过户手续，但经了解，该房屋是在集体土地上所建，不能过户。根据相关法律规定，原、被告所签上述协议为无效协议，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，要求解除房屋买卖协议；要求两被告返还原告购房款85000元并支付相应的利息损失（按银行贷款利率计算）。本案诉讼费由两被告承担。被告欧康俊、彭小凤辩称，当初原告是主动找到我家门上要买房子，现在又反悔，我们不同意。因我家小孩大了，我又重新盖了房子，原告付给我方的购房款，全都用在了新建的房子上，我们现在也无钱返还给原告。此外，我把房子交给原告后，她已将房子租给他人使用，收取房租。现她要求退房，应赔偿我房租损失。因为，原告要是不买我家房子，我自己把房子租出去，每月有800元的房租。经审理查明，上列两被告系夫妻关系。原、被告双方于2011年6月7日签订协议一份，协议约定甲方（被告）将位于余家湾粮站家属区住房一套，现售与乙方（原告），双方就买房事宜签订协议如下：一、房屋主房二间，附房间66.98平方米，自建洗澡间一间。二、房屋售价共计人民币捌万伍千元整，乙方需一次性付与甲方，以甲方收条为准。三、房屋交付期限，甲方应于2012年3月1日前交付乙方，不得拖延。四、甲方收到房款后，应把房产证交付乙方，在乙方接受房屋之日起，甲方协助乙方办理过户手续。五、如遇拆迁，房屋产权归乙方，与甲方无关，甲方协助乙方办理拆迁过户手续。六、除遇不可抗拒的自然灾害等特珠情况外，如甲方未能按时交付房屋，乙方有权追究甲方违约责任。七、购房后，甲方赠送乙方两套家具及空调一台。八、本合同一式两份，甲乙双方各一份。欧康俊、彭小凤作为甲方，徐朝美作为乙方在上述协议上签了名。协议签订后原告于协议签订当日支付购房款人民币85000元。被告于2011年9月将上述房屋交付给了原告。另查，涉案房屋领取的是《村镇房屋所有权证》，该证载明欧康俊、彭小凤为房屋共有人，房屋座落永宁镇余家湾，建筑面积为66.98平方米。本案在审理中，原告主动表示，如被告同意退房，其可以放弃主张的购房款利息损失，并从购房款中扣减5000元作抵对被告的补偿。但被告不愿接受原告的上述条件，坚持要求原告自交付房屋时起按每月800元的标准赔偿损失。由于双方各执一词，致调解不成。上述事实有双方当事人在法庭上的陈述，房屋买卖协议、村镇房屋所有权证、收条等证据证实。本院认为，根据我国《土地管理法》规定：“农民集体所有土地使用权，不得转让、出让或出租用于非农业建设。但是符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业的破产兼并等情形致土地使用权的主体发生转移的除外”。农村宅基地使用权的主体仅限于本集体组织成员，向本集体外的人员转让农村住房和宅基地，是违反国家法律和行政法规强制性规定的，故原、被告之间的房屋买卖合同是无效的。另，我国合同法还规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。据此。因涉案房屋买卖合同无效，自始无法律约束力，原、被告各自因该合同取得的财产，应相互返还给对方。即两被告应将取得的购房款返还给原告；原告则应将房屋等（以合同约定的买卖标的为准，包括受赠的家具、空调）返还给被告。两被告要求原告赔偿房屋租金损失，虽有一定的法理依据，但对具体损失数额无证据证实，被告此主张本院不应支持。但考虑原、被告双方对合同无效均有过错，又考虑到原告自愿放弃要求被告赔偿其利息损失，并自愿另行补偿其5000元等因素，为减少当事人诉累，本院综合全部案情，认为两被告以返还原告人民币80000元为宜。被告其他辩称，无法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告欧康俊、彭小凤于本判决生效后十五日内返还原告徐朝美人民币80000元。二、原告徐朝美于本判决生效后十五日内将案涉合同项下的房屋（包括受赠家具、空调）返还给被告欧康俊、彭小凤。三、驳回原告徐朝美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1926元，减半收取963元，由原告徐朝美负担481.5元，被告欧康俊、彭小凤共负担481.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。账号：03×××76。审判员 朱模宝二〇一三年四月十八日书记员 钱亚茹 来源：