（2013）清中法民一终字第134号

裁判日期: 2013-04-18

公开日期: 2014-06-29

案件名称

黄连生与清远市旺晟房地产开发有限��司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书2

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄连生,清远市旺晟房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2013）清中法民一终字第134号上诉人（原审原告）：黄连生，男，住广州市。委托代理人：刘志群，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：丘一杰，广东盈辉律师事务所工作人员。上诉人（原审被告）：清远市旺晟房地产开发有限公司。法定代表人：赵江宜，该公司总经理。委托代理人：朱延红，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：向雪清，广东平正信诚律师事务所工作人员。上诉人黄连生、清远市旺晟房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第3039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法��成合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄连生的委托代理人刘志群、丘一杰，上诉人清远市旺晟房地产开发有限公司的委托代理人朱延红、向雪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2012年8月16日，原告黄连生向原审法院提起诉讼称：2011年3月5日，原、被告订立了买卖清远市人民三路三十号碧水康桥花园十一号楼9层01号商品房的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（内容详见该合同）。原告分别于2011年2月22日、2月28日、3月7日、3月22日分4笔合计支付了房价款（含住房维修资金、契税、印花税）565446.93元给被告。合同约定的商品房交付期2012年3月31日已到，被告未能将商品房交付给原告。此后，原告多次催促被告交付商品房，但被告不予理会。2012年7月25日，原告致《解除购房合同通知书》给被告，但被告仍不予理睬，至今仍未将商品房��付给原告使用，违反了合同约定。原告认为，原、被告订立的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是依法成立的合同，具有法律约束力，合同当事人应当依约履行义务。被告逾期交付商品房的行为，违反了本案合同约定，已构成违约，应依据《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项和《合同补充协议》第5条第8款的约定，向原告承担立即返还购房款565446.93元、支付违约金62199.16元、赔偿利息损失15808.5元的违约责任。为此，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年3月5日订立的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、被告立即返还购房款565446.93元给原告；3、被告支付逾期交楼违约金56544.69元给原告；4、被告支付逾期交楼的利息损失15808.5元给原告；5、被告支付逾期交楼违约金5654.47元给原告；6、本案受理费由被告负担。被告清远市旺晟房地产开发有限公司答辩称：一、原告要求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告仅凭一份《解除购房合同通知书》主张其于2012年7月25日已向我方送达通知书，我方认为这一主张不能成立。首先，原告没有提供经我方签名或盖章的收件回执，不能证明其于当天已向我方有效送达该份通知予我方。退一步说，即使原告在2012年7月25日送达该份通知书予我方，但截至到2012年8月16日法院立案受理该案件时，仍不满足合同约定行使解除权一个月的期间。另外我方已具备履行交付房屋的条件，2012年1月我方的商品房已通过验收，现有部分购买商品房的住户已实际入住碧水康桥小区，原告完全可以接收房屋，原告不接收房屋责任不在我方。二、原告主张返还购房款565446.93元与事实不符。根据《商品房买卖合同》第四条第一款约定的购房款为545236元。由于原告是主张我方返还购房款而非赔偿损失，故对购房款以外其它费用如专项维修资金、合同印花税及契税不属于我方返还购房款的范围。三、退一步说，即使我方存在逾期交房的违约行为，因《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约责任，故我方应按照合同约定退还全部已付购房款并按已付房款1%支付违约金的违约责任。首先，因双方并未约定支付逾期利息的违约责任，因此原告要求我方按银行同期贷款利率支付利息没有事实和法律依据。其次，原告依据《补充协议》第五条第八款要求我方赔偿利息并按购房款的10%支付违约金没有事实和法律依据，第五条第八款是针对逾期未办房产证行为的违约责任所作的约定。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院查明：2011年2月22日、2月28日，原告黄连生分别向被告清远市旺晟房地产开发有限公司支付了碧水康桥花园11号楼901号房屋的购房款20000元、525236元。2011年3月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为2011030539163177的《商品房买卖合同》，该合同约定：“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为清远市人民三路三十号碧水康桥花园十一号楼9层01号；该商品房的用途为住宅，……该商品房合同约定建筑面积共134.65平方米，其中，套内建筑面积116.39平方米，……第四条，计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4684.56元，总金额545236元。第六条，付款方式及期限。付款方式为一次性付款。买受人应于2011年3月5日前付清购房款共计人民币545236元。第八条，交付期限。出卖人应当在2012年3��31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。……第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、按《广东省商品房买卖合同补充协议》的规定处理”同日，双方还签订了一份《合同补充协议》，就商品房买卖的相关事宜作了更为详细的约定，其中，该补充协议约定：“合同双方保证填写的通信地址准确，并能通邮，且双方的相互通信地址以此为准。任何一方通信地址改变，应立即以挂号邮件通知双方，如任何一方提供的通信地址不准确或不能通邮，造成邮件投递错误或延误，由此产生的一切责任由其负责，本合同及补充协议规定的期限届满日为休息日或节假日的顺延至休息日或节假日后的第一个工作日。买卖双方的权利、义务以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准。合同及补充协议不一致的，以本补充协议的约定为准。买卖双方同意广东省商品买卖合同第十五条增加补充条款为：如卖方为履行相关义务造成买方不能按约定期限办理《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第360日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息��同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金……”。对于涉案房屋所属的工程，被告称系分期建设和交付的，地基与基础分部工程于2012年1月11日、主体分部工程于2012年6月26日通过验收，但因整个工程没有全部建设完毕，故涉案房屋并未经建设局竣工验收备案。另外，被告称其曾在上述分部工程通过验收后通知原告收楼，但原告对此予以否认。2012年7月25日，原告到被告的营销中心、办公室向被告送达了一份解除购房合同通知书，该通知书的内容为：“清远市旺晟房地产开发有限公司：本人于2011年3月5日与贵公司签订三份《商品房买卖合同》，分别购买贵公司开发的清远市‘碧水康桥花园’11号楼901、5号楼1410、1411号三间住宅。按照合同规定，贵公司应于2012年3月31日和2012年5月31日前将房屋交付本人使用，但贵公司至今（2012年7月20日）仍未按合同规定交付房屋。��据《合同》第九条第一款第2项规定，出卖人逾期超过30日交付的，买受人有权解除合同。为此，现本人特向贵公司正式提交解除合同通知书，请贵公司在收到本通知后10日内按合同相关条款的约定将本人已经支付的全部款项（购房款及契税、维修基金等）1010658.93元退还本人，并支付付款期间的中国人民银行同期固定资产贷款利率的利息、同时按本房地产总价款的10%向本人支付违约金等”被告称其并无收到该通知。对于主张的购房款565446.93元，原告表示该金额系包括实际房款545236元、契税16357.08元、住房维修资金3366.25元、合同印花税487.6元，并提供了由清远市清城区地方税务局洲心税务分局出具的实缴金额为16357.08元的契税完税证、中国工商银行股份有限公司清远新城支行出具的金额为3366.25元的住房维修资金缴存凭证、被告出具的代收购房合同印花税（198000×万分之五、232000×万分之五、545236×万分之五）487.6元的收据各一张，拟证明其因购房支出的实际费用。对于请求的逾期交楼违约金，原告表示其中56544.69元系依据《合同补充协议》主张的，5654.47元系依据《商品房买卖合同》第九条第一款第2项主张的。对于主张的利息损失，原告主张从2011年3月1日起按照同期银行的贷款利率的标准计算至2012年8月31日。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为，解除《商品房买卖合同》的条件是否成就；2、原告的损失如何认定，违约责任如何承担。关于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为、解除《商品房买卖合同》的条件是否成就的问题。原告已经依约向被告付清了购房全款，被告依约应于2012年3月31日前将房屋交付给原告使用。但交房期限届满后，被告所开发的商品房并未经建设主管部门竣工验收备案，无法达到合同约定的交楼条件。对于被告辩称的涉案房屋所属的工程为分期建设和交付，主体分部工程、地基与基础分部工程已通过验收，但这不等同于涉案房屋经建设局竣工验收备案，原告可据此拒绝接收房产。被告的行为已构成逾期交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，逾期超过30日后，解除合同的条件成就，原告有权解除合同。对于被告称其没有收到原告送达的解除购房合同通知书的辩解意见，因原告已到被告的营销中心、办公室送达解除购房合同通知书，实践中被告应当知晓上述情况并收到该通知书，故对被告的抗辩，本院不予采��。关于原告的损失如何认定、违约责任如何承担的问题。由于被告违约，导致合同目的不能实现，原告要求其返还购房款并从2011年3月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至2012年8月31日计付利息的诉讼请求，理据充分；但原告主张购房款包括实际房款545236元、契税16357.08元、住房维修资金3366.25元、合同印花税487.6元，因原告没有提供充分的依据证明契税、住房维修资金、合同印花税在房屋买卖合同解除后有关部门并不能退还，尚不能确定作为原告的最终损失；合同印花税虽系被告代收，但实为被告代原告向税务部门缴纳，故对契税、住房维修资金、合同印花税，本案中不作认定处理；原告请求的利息15808.5元没有超过按规定计算的金额，故被告应返还购房款545236元及利息15808.5元给原告。对于违约金的计算，原告主张根据双方签订的合同补充协议中“买方��除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金”的约定，要求被告向其支付购房总款的10%违约金56544.69元，综合合同补充协议的内容及各条款的逻辑关系，该条款是对逾期办证行为的违约责任所作的约定，本案中原告是基于被告逾期交房而要求被告支付违约金，故对原告要求被告向其支付违约金56544.69元的请求，本院不予支持；依约应由被告按原告累计已付款545236元的1%向原告支付违约金5452.36元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄连生与被告清远市旺晟房地产开发有限公司于2011年3月5日签订的2011030539163177的《商品房买卖合同》；二、被告清远市旺晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄连生返还购房款545236元及利息15808.5元；三、被告清远市旺晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄连生支付违约金5452.36元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10335元、财产保全费3788元，合共14123元，由原告黄连生负担1685元，被告清远市旺晟房地产开发有限公司负担12438元。当事人二审的意见黄连生、清远市旺晟房地产开发有限公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。黄连生的上诉请求：1、变更原审判决第二、三、四项；2、改判旺晟公司立即返还购房款565446.93元及利息15808.5元（计算至2012年8月31日）给黄连生；3、改判旺晟公司向黄连生支付违约金5654.47元；4、改判旺晟公司向黄连生支付违约金56544.69元；5、改判旺晟公司支付自2012年9月1日起至付清款日止的同期贷款利率（年息6.71%）的利息给黄连生；6、案件受理费全部由旺晟公司承担。黄连生补充上诉的事实和理由：一、原审判决第二项判决仅判决了旺晟公司向黄连生返还购房款545236元，遗漏了黄连生支付的契税16357.08元、住房维修资金3366.25元、合同印花税487.6元等3项（合计20210.93元）与本案商品房（901号房）密切关联的税费，这些税费应当也必须是购房款的部分。二、第（3）项上诉请求是依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款、第九条第一款第（2）项的约定。三、依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款、第九条第一款第（1）项��约定，旺晟公司应向黄连生支付违约金169724.1元（自2012年4月1日起每日万分之一计算30天，即5654.47元×30日＝169724.1元），黄连生在本案提出请求该项违约金数额为56544.69元，尚有113179.41元未起诉，黄连生将就未起诉这部分另行向旺晟公司追偿。四、第（5）项上诉请求的依据：一是双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款、第九条第一款第（2）项关于“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”的约定；二是黄连生于2012年7月25日到旺晟公司的营销中心、办公室向旺晟公司送达了一份《解除购房合同通知书》，旺晟公司应在2012年8月24日前退还全部已付款565446.93元给黄连生；三是旺晟公司至今仍未退款给黄连生，至今仍然占有、使用黄连生的资金565446.93元，侵占了黄连生的财产，已构成侵权；四是《中华人民共��国合同法》第一百二十二条规定。综上所述，原审判决违背合同约定，判决错误，应予以改判。清远市旺晟房地产开发有限公司针对黄连生的上诉答辩称：一、黄连生未能举证证明其已向我司有效送达《解除购房合同通知书》，我司不应承担违约责任。原审法院仅凭黄连生单方提供的未经我司签收确认的《解除购房合同通知书》，在没有任何签收回执或送达回执证明的情况下，即采信黄连生已实际送达解除通知书的事实，显然缺乏证据支持，原审法院如此主观臆断，明显是偏帮黄连生，对我司极其不公。另外，根据《合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，若黄连生在双方约定的收楼期限内提出异议，要求解除合同，也应当向我司发出书面通知并有效送达给我司，方可视为黄连生已实际主张解除合同。但黄连生并没有任何证据证明其已在收楼期限届满前向我司有效送达了解除通知，其应当承担举证不能的法律后果，原审法院理应驳回黄连生的诉讼请求。但原审法院在没有查清上述事实的情况下即判决我司承担违约责任，显然是适用法律错误，原判理应予以撤销。二、原审判决已查明本案实际购房款为545236元的事实，黄连生主张返还购房款565446.93元与事实不符。原审判决已查明，黄连生主张的购房款包括实际房款545236元、契税16357.08元、住房维修基金3366.25元、合同印花税487.6元，由于黄连生没有提供证据证明契税、住房维修基金、合同印花税在房屋买卖合同解除后有关部门不能退还，不能作为黄连生的最终损失；黄连生主张住房维修资金是存入清远市房产管理局住房维修资金托管账户中黄连生名下，并非存入我��账户处，故主张我司返还该项费用不合理；另外，契税和合同印花税，虽然系我司是代收，但实为我司代黄连生向税务部门缴纳。三、黄连生主张以已付购房款为基数按同期银行贷款利率支付利息的请求没有合同和法律依据。我司和黄连生自愿签订商品房买卖合同是基于双方真实意思表示且内容合法，应得到遵守。双方在商品房买卖合同第九条第二款中已约定了我司逾期交房的违约责任，即使我司存在逾期交房的行为构成违约，那也只需按照合同约定向黄连生支付1%的违约金。而对于购房款利息，双方在合同中并没有任何约定。约定违约金的目的本来就是在一方违约的情况下以违约金来弥补对方的损失，既然双方已约定违约金，即已约定了一方违约时弥补对方损失的方式和数额，黄连生额外请求已付购房款利息显然缺乏事实和法律依据。因此，原审法院判决我司按��期银行贷款利率向黄连生支付利息是没有任何事实和法律依据的，原判决应予撤销。四、原审判决已查明，双方在商品房买卖合同第九条第二款中已约定了我司逾期交房的违约责任，即按购房款的1％支付违约金，现黄连生主张按10％计付违约金，是错误地适用合同条款所致，请法院予以驳回黄连生不合理诉讼请求。黄连生主张根据双方签订的合同补充协议中“买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10％向买方支付违约金”的约定，要求我司向其支付购房总款的10％违约金，综合该合同补充协议的内容及各条款的逻辑关系，该条款是对逾期办证行为的违约责任所作的约定，不适用在逾期交房的违约责任认定上。因此，黄连生根据该条款要求按��期银行贷款利率向其支付利息和按购房款的10％支付违约金，是没有任何事实和法律依据的，恳请二审法院在查明案件事实的基础上予以撤销。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请二审法院在查清事实的基础上，依法予以撤销，以维护我司的合法权益。另外，旺晟公司针对黄连生的上诉补充意见答辩称：关于本案黄连生是否向我司有效送达解除购房合同，一审法院认定是缺乏证据支持的。从一审黄连生向法庭提交的证据仅是一份通知书，但该份通知书是黄连生打印和签名的，黄连生也没有将该份通知书送达给我司，没有我司签收的回执或者是送达的有关凭证。关于按已付购房款按银行同期贷款利率支付利息，黄连生提出的该项主张没有合同和法律依据。按买卖合同第九条的规定，双方对违约责任是有明确的规定，并没有提及我司除了��返还购房款外还要按已付购房款计算利息，按购房款的1%支付违约金还是有依据的。清远市旺晟房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决黄连生承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：一、原判决认定我司存在逾期交付房屋的行为属于认定事实不清，证据不足。我司开发的商品房已于2012年1月完成地基与基础分部工程的验收，于2012年6月已通过主体分部工程的验收，这意味着整个工程已完工，黄连生购买的房屋已达到交付使用的条件。对此，我司已提供了购买我司该楼盘其他房屋的业主的入户声明、房屋交接表等证据，证明其他部分业主已实际收取房屋并装修入住，我司开发的商品房已达到了可以交付使用的条件。此外，在我司开发的房屋完成分部验收后，我司已分别通知包括黄连生在内的各业主收楼，然而，黄连生却以其人在广州，暂时没��时间回清远收楼为理由予以推脱。根据双方签订的商品房买卖合同《合同补充协议》第五条的约定：“买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出者，视为同意接收本房地产”。黄连生在上述条款约定的期限内没有提出异议，应当视为黄连生已同意接收房屋。按照上述约定，黄连生已被视为同意接收房屋，我司不存在逾期交付房屋的行为。所以，原审法院仅根据我司开发的商品房未经建设局竣工验收备案，而罔顾黄连生已实际同意接收房屋的事实，进而认定我司存在逾期交房的违约行为确属认定事实不清，证据不足，理应予以撤销。二、原判决认定黄连生已向我司有效送达《解除购房合同通知书》，纯属主观臆断，缺乏证��支持。原审法院仅凭黄连生单方提供的未经我司签收确认的《解除购房合同通知书》，在没有任何签收回执或送达回执证明的情况下，即采信黄连生已实际送达解除通知书的事实，显然缺乏证据支持，原审法院如此主观臆断，明显是偏帮黄连生，对我司极其不公。三、在黄连生不符合解除合同的条件而且没有有效送达解除通知书的情况下，原判即认定我司违约并要求我司承担相应违约责任，属适用法律错误。如上所述，黄连生在我司发出收楼通知的合理期限内没有提出异议，已视为同意接收房屋，我司不存在逾期交房的违约行为。而且根据《合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，若黄连生在双方约定的收楼期限内提出异议，要求解除合同，也应当向我司发出书面通知并有效送达给我司，方可视为黄连生已实际主张解除合同。但黄连生并没有任何证据证明其已在收楼期限届满前向我司有效送达了解除通知，其应当承担举证不能的法律后果，原审法院理应驳回黄连生的诉讼请求。但原审法院在没有查清上述事实的情况下即判决我司承担违约责任，显然是适用法律错误，原判理应予以撤销。四、原审判决我司以黄连生已付购房款为基数按同期银行贷款利率支付利息没有合同和法律依据。我司和黄连生自愿签订《商品房买卖合同》是基于双方真实意思表示且内容合法，应得到遵守。双方在商品房买卖合同第九条第二款中已约定了我司逾期交房的违约责任，即使我司存在逾期交房的行为构成违约，那也只需按照合同约定向黄连生支付1％的违约金。而对于购房款利息，双方在合同中并没有任何约定。约定违约金的目的本来就是在一方违约的情况下以违约金来弥补对方的损失，既然双方已约定违约金，即已约定了一方违约时弥补对方损失的方式和数额，黄连生额外请求已付购房款利息显然缺乏事实和法律依据。因此，原审法院判决我司按同期银行贷款利率向黄连生支付利息是没有任何事实和法律依据的，原判决应予撤销。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请二审法院在查清事实的基础上，依法予以撤销，以维护我司的合法权益。黄连生针对清远市旺晟房地产开发有限公司的上诉答辩称：一、旺晟公司关于“原判决认定旺晟公司存在逾期交付房屋的行为属于认定事实不清，证据不足”的上诉主张，既没有“案涉商品房经建设局工程竣工验收备案”的事实根据，又没有“成就《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2009年修正）》第五条、第��条规定条件”的事实证据，也没有送达《入伙通知》给黄连生的事实证据，是不能成立的，应依法予以驳回。二、旺晟公司关于“原判决认定黄连生已向旺晟公司有效送达《解除购房合同通知书》，纯属主观臆断，缺乏证据支持”的上诉主张，与本案事实相悖，是不能成立的，应依法予以驳回。根据原审判决质证的《照片》，《解除购房合同通知书》和涉案商品房至今仍未经建设局工程竣工验收备案的事实证据，原审判决认定黄连生已向旺晟公司有效送达《解除购房通知书》的事实，证据确实、充分，认定事实清楚。三、旺晟公司关于“在黄连生符合解除合同的条件而且没有有效送解除通知书的情况下，原判决即认定旺晟公司违约并要求旺晟公司承担相应违约责任，属适用法律错误”的上诉主张，与本案事实相悖，是不能成立的，应依法予以驳回。正如上述第二��的答辩意见，原审判决认定旺晟公司逾期交楼并判令其承担违约责任，适用法律正确。四、旺晟公司关于“原审判决以黄连生已付购房款为基数按同期银行贷款利率支付利息没有合同和法律依据”的上诉主张，有违“旺晟公司未依约退还购房款和至今仍占有、使用黄连生已付购房款”的事实，是不能成立的，应依法予以驳回。根据原审判决质证的证据材料和旺晟公司陈述的自认事实，旺晟公司未依合同约定的30天内退还购房款给黄连生（买受人）和旺晟公司至今仍占有、使用黄连生已付的购房款，已是不争的事实，其行为不但违反了合同约定而构成违约，同时又侵害了黄连生的财产权益而构成侵权，旺晟公司应依约承担相应的违约责任和侵权责任。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定判决旺晟公司支付利息给黄连生，认定事实清楚，适用��律正确。本院查明的事实本院二审审理查明的事实与原审法院在一审诉讼期间审理查明的事实一致，本院予以确认。另查明：编号为2011030539163177《商品房买卖合同》的印花税为272.6元。该事实由黄连生在二审庭审中予以认可。本院判决理由和结果本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人黄连生、清远市旺晟房地产开发有限公司在二审诉讼中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、清远市旺晟房地产开发有限公司是否构成违约的问题；二、清远市旺晟房地产开发有限公司应否��还相关款项及支付利息的问题；三、清远市旺晟房地产开发有限公司应否支付违约金的问题。关于清远市旺晟房地产开发有限公司是否违约的问题。根据旺晟公司与黄连生签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，旺晟公司应于2012年3月31日前，将经建设局工程竣工验收备案、符合合同约定的房屋交付给黄连生。旺晟公司在二审庭审中承认其在一审提交的主体工程和地基与基础工程的两份验收记录，不属于《商品房买卖合同》第八条中的约定情形，即旺晟公司在约定的交楼期限届满前尚未经建设局工程竣工验收备案，在此情况下，其通知黄连生接收房屋不符合合同约定。此外，按双方签订的合同约定，旺晟公司应书面通知黄连生接收房屋，旺晟公司主张有通知黄连生去收楼，但没有提交相关证据予以证实，故不能确定旺晟公司已通知黄连生接收房屋，即旺晟公司��为黄连生在其发出收楼通知的合理期限内没有提出异议理由不充分。事实上，黄连生已以向旺晟公司发出解除购房合同通知书，并以向法院提起诉讼的实际行动表示拒绝接收房屋，可认定旺晟公司逾期交付房屋已构成违约，黄连生要求按约定解除合同理由充分，原审判决对此予以支持符合法律规定。对于黄连生是否有效送达解除购房合同通知书的问题，从黄连生提交的照片反映，黄连生已到旺晟公司营销中心及办公室送达解除购房合同通知书，可认定旺晟公司已实际上收到该通知书，旺晟公司此节上诉理由不成立，本院不予支持。关于清远市旺晟房地产开发有限公司应否返还相关款项的问题。1、对于黄连生请求返还购房款和支付利息的问题。经查明，本案因旺晟公司逾期交付房屋已构成违约，导致合同目的不能实现，原审判决对黄连生请求按约定解除合同的请求已予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，“恢复原状”与“赔偿损失”两项请求可同时适用，涉案合同解除后，黄连生要求旺晟公司返还已付购房款和支付占有购房款期间的利息损失符合上述规定的要求。因此，原审判令旺晟公司返还购房款545236元及相应的利息15808.5元并无不妥，本院依法予以维持。2、对于黄连生请求返还契税、住房维修资金、合同印花税等款项的问题，因上述三项款项是由相关职能部门收取，尚不能确定本案房屋买卖合同解除后是否能返还，原审判决据此未予确定为黄连生最终的损失，暂不作处理并无不当。黄连生可待相关事实确定后，再另行主张权利。3、对于黄连生请��支付自2012年9月1日起至付清款日止的利息的问题。因该请求系上诉人黄连生在二审期间新增加的诉讼请求，鉴于双方就该新增加的诉讼请求无法达成调解协议，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，对其新增加的诉讼请求，应另行起诉，不属于本案审理的范围，本院对此不予审查。关于清远市旺晟房地产开发有限公司应否支付违约金的问题。1、对于黄连生请求旺晟公司按565446.93元为基数计付违约金的请求，由于该款包括购房款545236元和契税、住房维修资金、印花税等款项共20210.93元组成，原审判决以黄连生实际支付的购房款545236元为基数，按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的1%，判令旺晟公司支付违约金5452.36元并无不当，本院予以维判。2、对于黄连生要求对所支付的契税、住房维修资金、印花税等款项计算违约金，因该款不属于购房款，不能根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定计算违约金，即上诉人的该请求缺乏事实依据，本院不予支持。3、对于黄连生请求旺晟公司按10%计付违约金的请求，黄连生是根据双方签订的《合同补充协议》第5条中“买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金”的约定主张按10%计算违约金，综合《合同补充协议》的内容及相关条款的逻辑关系，该条款是对《商品房买卖合同》第十五条增加补充条款，即对逾期办证行为的违约责任及买方解除合同的期限所作的补充约定。而本案中黄连生是基于旺晟公司逾期交房而请求支付违约金，因此对黄连生的该请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人黄连生、清远市旺晟房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12059.02元，由黄连生负担1724.02元，清远市旺晟房地产开发有限公司负担10335元。本判决为终审判决。审　判　长　　苏永术审　判　员　　张廷青代理审判员　　余允添二〇一三年四月十八日书　记　员　　刘如香附引用法律条文：1、《中华人民共和国国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定��（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。关注公众号“”