（2013）彭州民初字第496号
裁判日期: 2013-04-18
公开日期: 2014-05-06
案件名称
四川舜苑资产经营管理有限责任公与杨某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川舜苑资产经营管理有限责任公司,杨亚峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十一条，第三十五条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2013）彭州民初字第496号原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司，住所地：四川省成都市一环路西二段17号华立大厦七楼，组织机构代码：70915532-5。法定代表人麻渝，职务：总经理。委托代理人罗恩才，四川泰和泰律师事务所律师。委托代理人王石雄，四川泰和泰律师事务所律师。被告杨亚峰。原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司诉被告杨亚峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理，依法由代理审判员宋朝伟适用简易程序，于2013年2月21日公开开庭进行审理，原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司委托代理人王石雄，被告杨亚峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司诉称，2008年10月，原、被告签订了舜苑·国色天香《前期物业服务协议》，约定原告为该物业小区提供物业服务，物业费自交房之日起按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月费用。并约定原告可接受有关部门或单位的委托代收代缴水、电、气、有线电视等费用。业主违约不按时按相关标准缴纳费用，从逾期之日起按每天千分之三支付滞纳金（违约金）。截止2012年4月，被告已经拖欠物业服务费2797.2元。上述费用经原告多次催收，被告至今未给付，故原告起诉来院，请求法院依法判令被告立即给付物业费2797.2元。被告杨亚峰辩称，被告未交物业费的理由是因位于被告房屋外面3-4米处的一个10KV的变电房，变电房带来的噪音对被告及家人造成了很大的影响及伤害，2012年4月被告经彭州市人民医院诊断为中度耳聋，其妻子经彭州市同一医院也诊断为失眠症。对此情况被告从2009年1月入住后就对物管反映，要求对变电房进行整改，但是物管却再三推卸责任，让被告去找开发商解决，后来被告多次去找开发商也未得到解决。因为按照《四川省物业管理条例》的规定，原告应当尽管理义务，所以被告只有采取拒交物管费的办法来维权。从2009年5月开始被告未交物业费，但其他费用如垃圾清理费、气费都一直在交纳。被告与原告管理人员沈经理口头交涉，只要把变电房噪音问题解决，被告就交物业费，沈经理口头默认，而且也从未催收过物业费。2012年7月开始，原告拒收被告交纳的垃圾清理费、气费，理由是等变电房问题解决后再收，故原告诉称多次催缴至今仍未交纳事实不符。即便被告应交纳所欠物业费，但原告起诉时间已超过诉讼时效，故被告不应交纳2009年5月至2010年8月期间的物业费。现被告已对噪音污染问题向彭州市人民法院提起诉讼，请求对本案中止审理。经审理查明，2007年9月被告杨亚峰购买了位于彭州市朝阳中路460号30-1-6号建筑面积为129.46平方米的舜苑·国色天香小区商品房1套。2008年10月12日，原、被告签署了《前期物业服务协议》、《业主临时公约》，协议约定：住宅按建筑面积0.6-0.8元／平方米／月收费，公约第十条约定：本物业物业管理费由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，标准：住宅0.6-0.8元／平方米／月，于每月10日前支付；代办服务、特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。后因被告的房屋外面3-4米处的一个10KV的变电房引起的噪音，对被告及家人造成了影响及伤害，被告从2009年1月入住后要求物管对变电房进行整改，经原、被告及开发商多次协商未果。自2009年5月1日起被告便以噪音污染为由仅缴纳垃圾清运费、气费等，不再缴纳物业费，截止2012年4月30日，被告尚欠36个月的物业费未缴纳。原告于2009年12月28日、2010年12月29日、2011年12月30日以缴费通知单及2012年6月1日邮寄律师函的方式多次催收未果，故原告起诉来院。另查明，被告。上述事实，有原告举出的原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明，被告身份信息、前期物业服务协议、业主临时公约、欠费明细表、催费通知单、律师函及回执，有被告举出的缴费票据15张以及原、被告当庭的一致陈述佐证，以上证据，经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及具有证明力，本院予以采信。本院认为，原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司与被告杨亚峰之间的物业服务关系合法有效，被告杨亚峰接受物业服务，应当按前期物业服务协议、业主临时公约的约定交纳物业费。按照约定被告应交纳物业费为129.46㎡×0.6元／㎡×36个月=2796.34元。被告辩称因其房屋外面3-4米处的一个10KV的变电房引起的噪音，对被告及家人造成了影响及伤害，原告作为开发商下的一个管理部门不积极采取措施整改，未尽到物业单位管理义务的主张，本院认为，虽然存在变电房引起噪音的问题，但是该噪音问题，被告已向商品房出卖人四川舜苑房地产开发有限责任公司提起诉讼主张权利，不能归责于原告作为被告拒绝交纳物业费的理由。被告辩称原告主张2009年5月至2010年8月期间的物业费已经超过诉讼时效的主张，因原告已经于每年年底向故对原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司要求被告立即给付物业费合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对被告辩称处理完噪音问题就交费的理由，不足以构成免除其交纳物业费的抗辩事由，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对被告的抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条第三十五条第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告杨亚峰于本判决生效之日起三日内给付原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司物业费1092元、垃圾清运费74元，及由原告代交的电费580.3元、气费1042.6元，共计2788.9元。案件受理费50元，由被告杨亚峰负担。（此款已由原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司垫交，被告杨亚峰于给付物业费时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 宋朝伟二〇一三年四月十八日书 记 员 刘波罗附：本判决所适用法律条文全文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。4、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。5、《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。6、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。7、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。8、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍为交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”