（2013）浙杭民终字第808号
裁判日期: 2013-04-18
公开日期: 2014-06-20
案件名称
陈海燕与骆志刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈海燕,骆志刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六条，第一百一十三条第一款，第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第808号上诉人（原审原告）：陈海燕。委托代理人：刘伟涛。被上诉人（原审被告）：骆志刚。委托代理人：曾美丽。委托代理人：宋广华。上诉人陈海燕因与被上诉人骆志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2012）杭余瓶民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：坐落于杭州市余杭区瓶窑镇华兴路58号的四层楼一幢系骆志刚的私有房产，该房一楼临街，进出通道均需通过一楼，陈海燕在2006年始即向骆志刚租赁该房用于开办美容院。2011年6月19日，陈海燕与案外人张某签订名为“承包协议”的房屋转租协议一份。协议主要约定：陈海燕将杭州市余杭区瓶窑镇华兴路58号一楼交由张某经营“施诺家纺”；承包时间为2011年6月19日至2014年6月18日；承包费用每年42000元，在每年的6月19日之前交清下一年的承包费用，承包费每年递增10%；陈海燕有义务协助张某办理好工商、税务相关手续，双方还对违约责任等其他事项作了约定。协议签订当日，张某交付陈海燕第一年房租费42000元及水电押金500元，并入场经营至今。租赁房屋的其余二、三、四层仍由陈海燕经营美容院。骆志刚得知陈海燕将租赁房屋一层转租张某后，即与陈海燕交涉，双方为此产生矛盾。2011年7月28日，骆志刚为帮助张某办理工商营业执照而与张某签订租房协议一份，骆志刚亦未从张某处收取租金。2012年5月29日，陈海燕与骆志刚续签房屋租赁合同一份，合同主要约定：租赁房屋位于杭州市余杭区瓶窑镇华兴路58号；租赁期限二年，即从2012年5月29日至2014年5月28日止，协议到期后收回房屋；第一年租金63123元，第二年递增6%即66910元，租金在每年的5月29日前付清。同日，陈海燕与骆志刚另行商定由陈海燕补贴骆志刚2011年、2012年、2013年三年房租费45000元，按每年15000元计算，并于当天支付2012年5月29日至2013年5月28日房租费63123元及房租补贴10000元。2012年6月18日，因陈海燕拒收张某2012年6月19日始的下一年度租金，张某到杭州市禹航公证处将46200元租金交与公证处提存。2012年7月6日，陈海燕向原审法院起诉骆志刚，以骆志刚在2011年7月28日与张某签订租房协议违反合同为由，提出要求与骆志刚解除房屋租赁合同、骆志支付违约金100000元等项诉讼请求。原审法院于同日受理该案，案号（2012）杭余瓶民初字第168号，案经开庭审理，庭审中张某作为证人出庭作证，证明因开店办理营业执照所需，其经陈海燕陪同，与骆志刚多次协商，才与骆志刚签订租房协议，后陈海燕于2012年8月6日对该案撤诉。此后，陈海燕到公证处领取了张某提存的46200元租金。陈海燕的起诉使其与骆志刚的矛盾激化，骆志刚要求陈海燕支付剩余的35000元房租补贴，并多次对租房停水、停电。2012年8月23日，陈海燕又支付骆志刚房租补贴费10000元，但双方关系仍未改善，骆志刚仍对租房停水、停电。期间，陈海燕、骆志刚双方曾到社区调解，陈海燕也请电视媒体介入寻求调解，但均无结果。2012年10月，陈海燕诉至原审法院，请求：1、解除陈海燕、骆志刚于2012年5月29日签订的租房合同；2、判决骆志刚归还陈海燕已缴纳的租金642127.25元（2012年9月1日至2013年5月28日止）。3、判决骆志刚退还房租补贴14375元（20000元－45000元÷24月×3）；4、判决骆志刚赔偿陈海燕装修损失40000元；5、判决骆志刚赔偿陈海燕搬迁过渡费21405.75元（63123元＋45000元÷2×3，相当于三个月的租金）；6、判决骆志刚赔偿陈海燕租金损失3168元，以上六项合计143166元；7、判决骆志刚支付上述六项自2012年9月16日起至判决生效日的银行滞纳金；8、本案诉讼费由骆志刚承担。案件审理过程中，陈海燕变更诉讼请求，请求：1、解除陈海燕、骆志刚于2012年5月29日签订的租房合同；2、判决骆志刚归还陈海燕已缴纳的租金47342.25元（63123元－63123元÷12月×3，2012年9月1日至2013年5月28日止）；3、判决骆志刚退还房租补贴1250元（20000元－15000元－15000元÷12月×3）；4、判决骆志刚赔偿陈海燕装修损失40000元；5、判决骆志刚赔偿陈海燕搬迁过渡费19530.75元（63123元÷12月×3＋15000元÷12月×3，相当于三个月的租金）；6、判决骆志刚赔偿陈海燕租金损失16000元；7、判决骆志刚支付上述五项自2012年9月16日起至判决生效日的银行滞纳金；8、本案诉讼费由骆志刚承担；9、申请追加张某为无独立请求权的第三人参加诉讼。案经开庭审理，调解未成。陈海燕申请追加张某为无独立请求权的第三人参加诉讼，因该申请不符合法律规定，原审法院对该申请未予准许，裁定对该申请予以驳回。原审法院另查明，本案在诉讼过程中，涉案租赁房屋一层由张某经营“施诺家纺”店，二、三、四层陈海燕未用于经营，但其原经营物品仍存放在租房内。骆志刚现已对租房通水、通电。原审法院认为：陈海燕、骆志刚双方对本案纠纷的发生均有一定的责任，骆志刚在与陈海燕因租赁关系发生纠纷时采取对租房停水、停电的方式不当，陈海燕对双方矛盾的激化亦应承担一定的责任。案外人张某在2011年6月19日和2011年7月28日分别与陈海燕和骆志刚签订房屋租赁协议，但从其签订协议的时间、目的、租金的交付等综合考虑，结合陈海燕、骆志刚双方当事人在法庭上的陈述及张某在本院所审理的（2012）杭余瓶民初字第168号案件中作为证人时的证言，张某的租赁关系相对人应为陈海燕，骆志刚与张某签订的房屋租赁协议，仅为帮助张某领取营业执照，实际未发生租赁关系。同时，亦可视为骆志刚对陈海燕与张某房屋转租行为的事后追认。现陈海燕要求解除与骆志刚的房屋租赁关系，其有义务将租赁房屋全部交还骆志刚，但其与张某的租赁关系尚未解除，张某亦一直在经营，陈海燕在不能将租赁房屋完全交付的情况下要求解除与骆志刚的房屋租赁关系，其解除条件不成就。故对陈海燕要求解除与骆志刚的房屋租赁关系的诉讼请求，原审法院不予支持。陈海燕的其他诉讼请求，均以解除陈海燕、骆志刚的房屋租赁关系为前提，故对陈海燕的其他诉讼请求，原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2012年12月27日判决：驳回陈海燕的诉讼请求。本案案件受理费2783元，减半收取1391.5元，由陈海燕负担。宣判后，原审原告陈海燕不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清。1、一审法院在事实认定上直接采信已撤诉的（2012）杭余瓶民初字第168号庭审中利害关系人张某的证言，明显有违民事证据的运用规则，直接导致了案件主要事实认定错误。2、一审法院对骆志刚对此停水断电的原因存在事实上的认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院无视骆志刚的违约行为导致合同目的无法实现的事实认定陈海燕与骆志刚的租赁合同解除条件不成就，系法律适用错误。2、退一步讲，即使一审法院认为陈海燕不符合法定解除权，但是一审法院认为“原告陈海燕的其他诉讼请求，均以解除原、被告的房屋租赁关系为前提，故对原告陈海燕的其他诉讼请求不予支持。”此认定也是错误的。综上，请求二审法院：1、判令撤销原审判决，改判支持陈海燕一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由骆志刚承担。被上诉人骆志刚答辩称：一、陈海燕上诉理由之一在于认为原审法院对证人张某的证言采信错误，理由实属牵强。二、陈海燕诉称骆志刚增加其他要求，违约停水停电无任何事实依据。三、租赁合同本为双务合同，陈海燕置自身严重违约行为于不顾，强调骆志刚不履行合同主要义务纯属荒谬。四、陈海燕要求解除合同条件及腾退房屋条件不成就。五、按前所述，租赁合同仍在继续，陈海燕仍在使用房屋，故所谓的返还租金及补贴等诉请没有事实依据。综上，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院在查明事实的基础上维持原审判决。上诉人陈海燕在二审的举证期限内提交如下证据：1、云峰海瑞大酒店的证明和安庭客栈的证明三份，拟证明由于骆志刚停水断电，导致陈海燕另行租赁酒店以维持美容店的日常经营；2、快递详单两份，拟证明陈海燕向骆志刚发出解除通知及移交的通知。上述证据经出示，骆志刚发表质证意见称：对于证据1的第一份证据不属于新证据，该事实在一审审理的时候就已经存在。证据1不具有合法性，对证据1的真实性也有异议。对证据1的第二份三性均有异议，其所要证明的事实不具有合法性，证据形式也不符合证据形式要件。对证据1的第三份质证意见跟证据1的第一份一致，此外，要求陈海燕提交合法经营的证照。对证据2，证据上没有骆志刚的签名，骆志刚也从来没有看到过这个快递，不能证明陈海燕所要证明的事实。本院经审核认为，证据1的三份证据中载明的单位名称与公章上显示的名称存在不一致，不符合证据的形式要件，本院不予采信。证据2两份回单上均未有签收的相关信息，其中一份陈海燕自述被退回，另一份难以证实已经有效送达，故对该证据本院亦不予采信。被上诉人骆志刚在二审举证期限内未提交新的证据。本院经审理查明：骆志刚于2012年9月1日至2012年10月14日对案涉房屋采取停水断电措施，前期多次断电，自2012年9月15日至2012年10月14日持续断电。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定事实一致。本院认为，（一）关于原审法院证据采信问题。张某在另案中所做的证人证言不能径行作为本案的定案依据，但本案中采信的证据系骆志刚向原审法院提交的（2012）杭余瓶民初字第168号案件开庭笔录，该笔录经过双方当事人质证，程序合法，原审法院在证据认定上并无不当，本院予以维持。（二）关于合同应否解除的问题，陈海燕主张45000元房租补贴双方约定先支付一万元，余款2012年12月31日付清，虽未提交相关证据证实其主张。但是，按照双方当事人的陈述，该租金补贴系陈海燕支付给骆志刚2011年至2013年共三年的房租补贴，按双方租赁合同先付后用以及以一年为期支付租金的约定，陈海燕陈述的双方口头约定的余款2012年12月31日支付较为可信。退一步讲，即使双方当事人未约定支付期限，骆志刚也可依照法律规定主张权利，其采取了停水、断电等方式，导致合同目的无法实现，现陈海燕主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，应于支持。至于租赁合同解除后的房屋返还等问题，双方可另行依法解决。原审法院以解除条件不具备为由驳回，法律适用存有错误，本院予以纠正。（三）关于陈海燕的损失赔偿请求问题。因骆志刚的停水断电，导致陈海燕无法实际使用案涉标的房屋，对其未使用案涉房屋所受损害应予以赔偿，但陈海燕应承担相应的举证义务。本案中，陈海燕主张返还自2012年9月1日起至2013年5月28日止已经支付的租金，但在案涉房屋租赁合同未解除之前，陈海燕负有支付租金的义务，故陈海燕上述主张中，自合同解除之日起至2013年5月28日已付租金（每月5260.25元）应于返还，其主张合同解除之前的租金返还没有法律依据。基于同样原因，陈海燕要求返还房租补贴1250元，但其应承担的房租补贴已超出其已支付的数额，对该主张，本院亦不予支持。陈海燕另主张的装修损失、搬迁过渡费、租金损失、新产生的损失等，因其未能举证证明，故本院不予支持。陈海燕主张的自2012年9月16日至判决生效之日的银行滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈海燕的上诉请求部分成立。原审认定事实基本清楚，法律适用存有不当。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市余杭区人民法院（2012）杭余瓶民初字第243号民事判决；二、陈海燕与骆志刚之间于2012年5月29日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除；三、骆志刚于本判决生效之日起十日内返还陈海燕自合同解除之日起至2013年5月28日的租金（按照每月5260.25元计算）；四、驳回陈海燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件收费费减半收取1391.5元，由陈海燕负担1332.5元，由骆志刚负担59元。二审案件受理费2783元，由陈海燕负担2665元，由骆志刚负担118元。本判决为终审判决。审 判 长 余文玲审 判 员 王 宓代理审判员 睢晓鹏二〇一三年四月十八日书 记 员 黄 琴