（2013）兖商初字第31号
裁判日期: 2013-04-16
公开日期: 2015-07-28
案件名称
兖州市大安镇五圣堂村村民委员会与兖州市松昌工程机械销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市兖州区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兖州市大安镇五圣堂村村民委员会,兖州市松昌工程机械销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第八条第一款，第二百三十五条
全文
山东省兖州市人民法院民 事 判 决 书（2013）兖商初字第31号原告（反诉被告）：兖州市大安镇五圣堂村村民委员会。法定代表人：何庆保，职务村主任。委托代理人：孙广朋，山东九州匡正律师事务所律师。被告（反诉原告）：兖州市松昌工程机械销售有限公司。住所地：兖州市五圣堂村东临街综合大楼。法定代表人：程佰玲，职务经理。委托代理人：扈长青，山东华安御桥律师事务所律师。原告（反诉被告）兖州市大安镇五圣堂村村民委员会（以下简称五圣堂村委会）与被告（反诉原告）兖州市松昌工程机械销售有限公司（以下简称松昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五圣堂村委会委托代理人孙广朋，被告（反诉原告）松昌公司法定代表人程佰玲及其委托代理人扈长青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五圣堂村委会诉称，2011年11月1日，原告与被告订立房屋租赁合同一份，将原告所有的综合楼前后整个院落及院内所有的建筑物租赁给被告使用，租赁期限为一年。自2011年11月1日至2012年10月31日止，年租金为62000元。在租赁期届满前，双方未达成续签合同的一致。2012年11月1日，原告口头通知被告立即腾出房屋交还原告，但被告置之不理。2012年11月28日，原告又向被告发出书面通知，要求其五日内腾房。但被告不予理睬。为维护原告合法权益，特要求法院判令被告腾出租赁的房屋，由被告承担搬出之前的实际租赁费用。被告松昌公司辩称，原告所诉不是事实，原告从没有向被告口头或书面下达过搬出房屋的通知。被告多次找到原告要求继续租赁，只是租赁的价格双方暂未达成一致意见，不存在原告在诉状中所述的事实，双方过去一直合作的比较愉快，没有过任何纠纷，为了原告的利益，我们愿意继续租赁该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告松昌公司诉称，五圣堂村委会为发展集体经济，十余年来一直将本案涉案房屋租给松昌公司使用。多年来，一直合作很好。2011年11月1日，双方续签房屋租赁合同一年。在该合同中明确约定：“合同到期后，同等条件下松昌公司享有租赁优先权。”在合同到期后，五圣堂村委会在没告知松昌公司的情况下，将房屋租赁给他人，松昌公司要求在同等条件下继续租赁房屋，五圣堂村委会置之不理，并将松昌公司起诉。五圣堂村委会的行为，损害了松昌公司的合法权益，为此，提起反诉，要求确认五圣堂村委会与第三人签订的租赁合同无效。判决松昌公司继续租赁五圣堂村委会的房屋十年。反诉被告五圣堂村委会辩称，一、双方于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2012年10月31日到期。合同到期后，双方未再签订新的合同。反诉人继续占有房屋无合法依据，合同到期后，经村两委研究，不再将涉案房屋租赁，收回自用。2012年12月中旬至今，因房屋租赁问题，在网络媒体上出现了很多对村主任何庆保人身攻击的帖子。村里及时向大安镇政府作了汇报，经研究决定，不再对外租赁房屋。二、反诉人诉求于法无据，应驳回其反诉请求。答辩人与第三人是否签订房屋租赁合同与反诉人无关。房屋是否出租、出租给谁，决定权在出租人。本案中2012年10月31日租赁合同已经到期。双方未再签订合同，反诉人理应返还房屋。但至今，反诉人拒不返还房屋，还采取不理智举动，严重伤害了答辩人的感情。双方已经失去了继续合作的基础。总之，答辩人坚决要求将房屋收回自用。因此，反诉人所提反诉请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回反诉人的诉求。五圣堂村委会为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了下列证据：证据1、原告与被告于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》，用以证明原、被告签订的租赁合同期限为一年，已于2012年10月31日期限届满。证据2、解除租赁合同通知书及张贴照片，用以证明2012年11月28日，原告向被告书面要求解除合同，搬出房屋，并补缴租赁费，并在村公告栏张贴。证据3、在新浪博客等网络媒体上出现了对五圣堂村委会及对村主任人身攻击的文章，用以证明被告严重伤害村委感情，双方不具有再次合作的基础。松昌公司对五圣堂村委会的上述证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明的内容有异议，根据该协议约定，五圣堂村委会存在违约，五圣堂村委会在同等条件下应将房屋租给松昌公司；对证据2不予认可，认为没通知松昌公司；对证据3予以认可，但是这样做是被逼无奈，想寻求舆论及上级部门的保护，因为当时被不明身份人员将公司堵住，无法进行正常的生产经营，才向舆论及相关部门反映的。松昌公司就其反诉请求及本诉辩称在举证期间提供了如下证据：证据1、兖州市大安镇人民政府关于松昌公司的法定代表人程佰玲反映五圣堂村村主任有关问题的信访事项答复意见书一份，用以证明五圣堂村委会于2012年12月6日召开村两委及群众代表会议，同意将涉案房屋转租给了兖州市兆丰投资有限公司，该事实说明五圣堂村委会没考虑松昌公司的优先承租权，属于违约。证据2、一张拍摄于谷村派出所的房屋租赁合同照片，用以证明2012年12月份五圣堂村委会将房屋转租他人，并签订了房屋租赁合同。证据3、五张照片，用以证明新的房屋承租人的人员2012年12月12日到松昌公司处阻挠生产经营。证据4、提交通话记录一宗，用以证明松昌公司程经理主动与五圣堂村委会何主任联系，多次协调房屋续租事宜。证据5、证人郭某出庭作证，用以证明松昌公司多次找五圣堂村委会协商续租事宜。五圣堂村委会对松昌公司的上述证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，对要证明的内容有异议，村委会没有违约。对证据2有异议，与村委会无关，认为该证据不能显示是村委会与第三人签订的租赁合同，而且不能证明是拍摄于派出所。对证据3有异议，与村委会无关，认为该证据不能证明村委会与第三人签订的租赁合同，也并未反映出阻碍松昌公司生产经营，强制搬离。对证据4的真实性有异议，认为不能显示该证据由移动公司出具，该通话记录并不能显示双方通话内容。对证据5有异议，该证人系松昌公司员工，既不知道公司与村委会之间的关系也不知道双方是否协商。经审理，本院认定以下事实，2011年11月1日，五圣堂村委会以甲方的名义与松昌公司以乙方的名义签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定的主要内容大致为：“一、场所位置：大禹像向西150米，327国道路北五圣堂村东大楼；二、场所内容：该场所前后整个院落及院内所有建筑。西跨楼三四层归五圣堂村委会使用。后院内西北角五间瓦房，以外的所有建筑物提供给乙方有偿使用。三、租赁期限：租期1年，从2011年11月1日至2012年10月31日止；四、租金及付款方式：每年6.2万元，合同签订生效之日起交清半年租金3.1万元。五、双方的责任……六、违约责任：1、正常租期内双方不得无故提前终止合同。2、如有变动应提前1-3个月书面通知对方，双方同意后结清实际使用期租金及水电费等，才能迁出。3、如一方违约应包赔对方损失。4、乙方欠交租金超过1个月，甲方有权解除合同。5、乙方有权享受当地政府的一切优惠政策，用工应优先使用甲方人员；合同到期后，同等条件乙方享有租赁优先权。6、如因自然灾害等不可抗拒所造成的损失，或政策性拆迁，甲方不作任何赔偿，合同终止。……8、、本合同一式三份，双方责任人签章有效，期满失效。”2012年10月31日合同到期之后，双方因为续租的问题发生争议，双方未有续签合同，被告也没有缴纳租赁费用。2012年11月28日，五圣堂村委会向松昌公司下达了关于五圣堂村东综合大楼的通知书，内容为：“兖州松昌公司：贵公司租赁村东综合大楼（2012年11月1日到期），过期28天。根据合同约定，限你公司五天内迁出村东综合楼，并补缴28天的租赁费4756元。特此通知。兖州市大安镇五圣堂村委会（加盖公章），2012年11月28日。”2012年12月12日，原告诉至本院，请求依法判令被告立即停止侵害，返还原告房屋并支付原告房屋租金（从2012年11月1日计算至被告腾出房屋之日止，按照每天170元计算租金），被告应诉后，不同意搬出，请求法院驳回原告诉讼请求。并反诉要求继续租赁五圣堂村委会的房屋十年。上述事实，主要是根据原、被告提供的相关证据，原被告的当庭陈述及法庭调查的证据所认定的，其材料均已收录在卷。本院认为，五圣堂村委会与松昌公司所签订的房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。按照双方租赁合同约定的租赁期限，该合同于2012年10月31日到期。到期后，双方因续租问题发生争议，双方没有再签订新的房屋租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋无合法根据，承租人理应返还租赁物，五圣堂村委会以各种方式通知松昌公司，但松昌公司拒绝腾出房屋，属侵权行为，应承担相应的民事责任。五圣堂村委会提出要求松昌公司腾出房屋的诉请，理由正当，符合法律规定，本院依法予以支持。由于松昌公司从2012年10月31日租赁期间届满后至今占用五圣堂村委会所有房屋，没有缴纳房屋使用费，五圣堂村委会要求松昌公司支付从2012年11月1日起至松昌公司搬出之日相应房屋使用费，计算标准参照双方原租赁合同的约定的年租金62000元，每天170元计算，于法有据、理由正当，计算标准恰当，对该请求本院予以支持。松昌公司认为五圣堂村委会存在违约行为，损害了松昌公司的合法权益，为此，提起反诉，要求确认五圣堂村委会与第三人签订的租赁合同无效，通过庭审查明，虽然双方的合同中约定松昌公司有“同等条件下享有租赁优先权”，但现在是原告要求收回房屋自用，不再对外出租。因此不存在“优先续约权”的适用情形，而且松昌公司也并没有提供充分证据证明五圣堂村委会与他人签订租赁合同，因此对于其要求五圣堂村委会与第三人之间合同无效的反诉请求，本院不予支持。关于松昌公司要求继续租赁五圣堂村委会的房屋十年，本院认为，原合同到期后，松昌公司要求继续租赁，但五圣堂村委会不同意续约，《中华人民共和国合同法》第三条明确规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”因此，松昌公司无权要求五圣堂村委会必须与其续约。因此松昌公司该继续租赁五圣堂村委会的房屋十年的反诉请求，既无法律依据，也无事实依据，对该请求本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告兖州市松昌工程机械销售有限公司于判决生效后十日内向原告兖州市大安镇五圣堂村村民委员会返还其占有原告的房屋。二、被告兖州市松昌工程机械销售有限公司向原告兖州市大安镇五圣堂村村民委员会支付房屋占有使用费每天170元，从2012年11月1日起至交付房屋之日止。三、驳回反诉原告兖州市松昌工程机械销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，均由兖州市松昌工程机械销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 孟令涛审 判 员 赵长刚人民陪审员 单存玲二〇一三年四月十六日书 记 员 卞露露 微信公众号“”