（2012）高新民初字第2794号
裁判日期: 2013-04-16
公开日期: 2014-12-09
案件名称
徐继国与孙怡房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐继国,孙怡
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）高新民初字第2794号原告徐继国。委托代理人马健，四川中研律师事务所律师。特别授权代理人。被告孙怡。原告徐继国诉被告孙怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月11日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员袁晟翔独任审判。后因被告下落不明，本院依法适用普通程序，由本院代理审判员袁晟翔担任审判长，并与人民陪审员杨远如、叶碧云依法组成合议庭于2013年4月22日公开开庭进行了审理，原告徐继国及其委托代理人马健到庭参加诉讼，被告孙怡经本院合法传唤拒不到庭，本院依法对被告进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐继国诉称，2010年7月23日，原告徐继国与被告孙怡签订《房屋转让意向协议》，并向被告支付定金10000元。后于2010年7月24日，签订房屋买卖合同，并于当年7月26日在成都市蜀都公证处对该合同进行了公证。合同约定被告将其位于成都高新区天和路9号1栋2单元10楼5号的房产转让给原告，房屋价款为360000元。根据双方合同约定，原告徐继国在2010年7月28日前向被告孙怡支付购房首付款110000元，余款250000元在合同约定的条件成熟后由原告分别以按揭贷款200000元以及支付现金50000元的方式支付。被告孙怡则在签订公证合同后的120日内即2012年12月20日前到其贷款银行提出结按申请，办理注销抵押登记手续，并在办理注销抵押登记手续后的30日内双方共同办理原告徐继国的按揭贷款手续及房屋产权过户手续。合同还约定，任何一方违约都应向对方支付违约金100000元及赔偿由此产生的经济损失，包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等。合同履行过程中，原告共计向被告支付购房款134604元，被告除了按约定交付房屋外，并没有依约去银行办理还贷按揭，且至今未办理房屋产权过户。原告由于不能及时取得产权，使得与四川伊城房地产经济有限公司签订的《限时代卖协议》无法履行，造成原告损失可得利益49000元及其他经济损失。为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求判令：一、判令解除原、被告双方间的购房合同；二、判令被告退还原告购房款134604元及利息16792.18元；三、判令被告向原告支付违约金100000元；四、本案诉讼费全部由被告承担。2013年4月22日，原告当庭放弃第二项诉讼请求中的利息主张，对于该重复主张的法定损失予以放弃，对于原告放弃其部分诉讼请求的行为，系其自由处分诉权的行为，且不损害国家、第三人的利益，本院予以准许。被告孙怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。原告为支持其诉称主张，向本院提交以下证据材料：1、原、被告身份证复印件，证明原被告的主体；2、《房屋转让意向协议》，合同约定了付款、过户、违约等事宜，并且原告支付了1万元的定金；3、《公证书》（包含预约合同），对原被告买卖的关系进行了公证，合同中对违约等事宜有明确约定；4、2010年7月27日《中国银行客户回单》，这是原告银行转账支付的10万元原告按照合同约定进行了付款；2010年7月27日《收条》，被告收到原告银行转账10万元以及支付的三个月月供5004元；2010年12月6日《收条》，证明被告收到月供1700元；2010年12月7日《收条》，证明被告收到原告给付的现金1万元；2011年2月18日《收条》，证明被告收到原告购房款5000元；2012年1月9日《收条》，证明被告收到原告要求中介转交的现金600元。以上合计122304元。5、2010年7月24日《四川省成都市蜀都公证处服务业发票发票联》（原件），公证费1080元；6、四川伊城房地产经纪有限公司《情况说明》（原件），因为被告违约不能办理产权，导致转让不能实现；7、《限时代卖协议》（原件）、《房屋委托代购协议》（盖有四川伊城房地产经纪有限公司公章），原告和中介公司签订了代购协议，并且找到了第三方购买涉争房屋，但因为被告违约，导致不能实现，导致原告受到损失；8、2010年7月24日《收款凭证》，证明原告付了中介费购买涉争房屋；9、《律师代理合同》、《四川省成都市地方税务局通用手工发票发票联》（原件），原告因为被告违约，起诉至法院，聘请律师所产生的费用；证据5-9证明因为被告违约，给原告造成的损失。10、《商品房买卖合同摘要》、成房权证监证字第26775**号《房屋所有权证》（均为复印件），证明涉争房屋是拥有产权的；11、《中国银行新线借记卡历史交易明细清单》8张，证明原告于2010年7月27日向被告银行账户转账10万元，2011年3月18日向被告银行账户转账5100元，2011年5月17日向被告银行账户转账900元，2011年7月3日向被告银行账户转账900元，2011年8月2日向被告银行账户转账900元，2011年10月19日向被告银行账户转账900元，2011年12月1日向被告银行账户转账900元，2011年12月7日向被告银行账户转账900元，2011年12月10日向被告银行账户转账900元，2012年1月2日向被告银行账户转账900元。12、2011年3月17日号码为“95566”发给原告短信2条，载明原告已转账支付给被告5100元。上述原告提交的证据，本院对其真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。结合当事人庭审陈述及相应证据，本院经审理查明以下事实：2007年7月3日，成都润和百通实业发展有限公司对其与被告孙怡签订的《商品房买卖合同》进行签约备案，确认位于成都高新区天和路9号1幢2单元10楼5号房的涉争房屋已出卖给被告孙怡，并由被告孙怡按揭付款支付购房款。2010年7月23日，被告孙怡将其所购上述涉争房屋转让给原告徐继国，双方签订的《房屋转让意向协议》约定“……2、买卖双方已知卖方在本意向协议签订时未取得该房屋的房屋权属证书。……4、该房屋按套转让，转让价为360000元。5、付款方式：1）、意向协议定金交付：在本协定签订当日，买方向卖方交付定金10000元，该定金（或其中一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。……2）、……B按揭贷款：买卖双方同意在做完预约合同公证后6日内买方支付部分首付款100000于卖方，此首付款只作为卖方结按（提前还贷）所用，卖方承诺在收到此首付款后120日内向贷款银行提交还贷申请，并在接到贷款银行通知后20日内办理完毕还贷手续，承担相关费用，并将结清证明等相关文件交于开发商用以办理产权证书。待卖方取得初始房屋所有权证后3个工作日内，卖方需通知经纪方或买方办理贷款手续及过户相关手续（卖方取得初始房屋所有权证的时间以该房屋所建开放商通知领取产权证时间为准）。不得中途反悔，拒绝签约。……12、卖方不能按本协议约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方，须向买方支付该房屋转让价20%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本协议约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋转让价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付的所有款项，向买方支付该房屋转让价20%的违约金，并向经纪方支付第8条约定的买卖双方应付的全部佣金。……”。2010年7月23日，被告孙怡出具《收据》，载明其已经收到原告定金10000元；该《收据》附于双方《房屋转让意向协议》尾部。2010年7月24日，原告徐继国作为乙方与作为甲方之被告孙怡再次签订经公证之《预约合同》，约定“……二、甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。……。三、……1、该房屋转让价款为360000元整。第一笔房价款人民币110000元，乙方已经支付给甲方人民币10000元，双方约定在2010年7月28日之前乙方再行一次性支付给甲方人民币100000元；第二笔房价款200000元整乙方通过按揭购买的方式支付给甲方……2、……上述房屋签署此预约合同后至产权证过户至乙方名下前的甲方名下房屋银行月供款由乙方负责承担，乙方承诺会及时足额归还上述月供款以免影响甲方的银行个人资信（注：乙方支付的此笔月供款款项为双方自愿约定的除房价款之外的乙方应支付的款项）。甲方向乙方承诺将签署此预约合同后的一百二十日内到贷款银行提出结按申请并在银行通知的结按时间内负责结清上述房屋的银行按揭尾款并办理注销抵押登记手续；……。六、违约责任：如甲方有以下情形之一，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款；并应向乙方支付违约金人民币100000元整，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于：乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：……2、甲方取得房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式的转让合同或拒绝办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形；……4、甲方未能按照此合同约定结清上述房屋的银行按揭尾款；……。”2010年7月27日，原告徐继国通过转账方式向孙怡的帐户存入100000元。同日，被告孙怡出具《收条》，载明其确认已收到徐继国该购房首付款100000元，以及三个月的按揭款5004元。2010年12月6日，被告孙怡出具《收条》，载明其收到原告月供款1700元。2010年12月7日，被告孙怡出具《收条》收到徐继国现金10000元。2011年2月18日，被告孙怡出具《收条》，证明其收到原告房购房款5000元。2011年3月18日，原告向账号为91537000190710010的账号存入5100元；于原告提供的95566短信回复载明该款系转给被告孙怡。2011年3月30日，被告孙怡对该房屋进行产权登记，依据成房权证监证字第26775**号记录，该房屋系孙怡单独所有。2011年5月17日，原告向被告转账支付900元；2011年7月3日，原告向被告转账支付900元；2011年8月2日，原告向被告转账支付900元；2011年10月19日，原告向被告转账支付900元；2011年12月1日，原告向被告转账支付900元；。2011年12月7日，原告向被告转账支付900元；2011年12月10日，原告向被告转账支付900元；2012年1月2日，原告向被告转账支付900元；上述共计8笔转账支付款项，共计7200元，由中国银行出具的《新线借记卡历史交易明细清单》予以载明。2012年1月9日，被告孙怡出具收条证实收到由经纪方员工吴方转交的原告现金600元。另查明，为购涉争房屋，原告徐继国于2010年7月24日向经纪方四川伊甸城不动产经纪有限公司支付佣金6660元；并于2012年3月19日支付本案聘请律师费14000元。还查明，2011年11月30日，原告委托中介方寻找第三方购买该房屋，并与四川伊诚房地产经济有限公司签订《限时代卖协议》，约定由原告将涉争房屋委托给该公司代理销售。2012年1月11日，案外人黄超于四川伊诚房地产经济有限公司签订《房屋委托代购协议》，约定由黄超购买本案涉争房屋，购买价格为409000元。2012年3月22日，四川伊城房地产经纪有限公司出具情况说明，称该公司于2011年11月30日接受原告委托出售涉争房屋，并于2012年1月11日为原告介绍购房者黄超，黄超于2012年1月11日与该公司签订房屋委托代购协议以409000元购买该房屋，因徐继国无法按期办理该房屋产权证，故该交易未能完成。本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：一、关于解除合同的问题。对于原告诉请要求解除本案涉争房屋买卖合同之诉请，本院认为，依双方《房屋转让意向协议》、《预约合同》之约定，原告支付首付款后由被告用作结按，办理过户，之后再由原告以涉争房屋按揭贷款支付购房款。鉴于被告未能提交证据证明其已依双方约定及时结按并办理过户手续，故应承担举证不能的不利责任。于此，本院对原告所称被告在原告支付定金1万元及首付款10万元之后，至今未依双方约定及时结按，亦未依约履行双方约定的过户手续之陈述予以采信。鉴于被告已构成逾期违约，且严重影响原告于约定期限内取得涉争房屋所有权之合同目的实现，故依《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，本院对原告请求解除双方签订的《房屋转让意向协议》、《预约合同》予以支持。二、关于返还购房款的问题。依本案查明事实，原告已向被告支付购房款及代付月供款共计144604元，对于原告支付的该涉争房款，依《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，原告得主张要求被告返还。鉴于原告于本案中仅主张要求被告返还涉争房款134604元，故本院仅对原告主张要求被告返还的该134604元予以支持。三、关于违约金的问题。依原、被告双方签订的《预约合同》之约定，被告在未能按照合同约定结清房屋的银行按揭尾款时，原告有权要求被告支付违约金10万元。鉴于被告未提交证据证明其已依约定结清涉争房屋银行按揭尾款，故应依法承担举证不能的不利责任，本院对于原告主张被告未能依约结按的事实予以采信。于此，依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院予以支持”之规定，本院对原告主张要求被告支付违约金10万元的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：一、原告徐继国与被告孙怡签订的《房屋转让意向协议》、《预约合同》于本判决生效之日解除。二、被告孙怡于本判决生效之日向原告徐继国返还购房款134604元。三、被告孙怡孙怡于本判决生效之日向原告徐继国支付违约金100000元。案件受理费8200元，由被告孙怡承担（此款原告徐继国已预交，被告孙怡于履行本判决确定的给付义务时一并向原告进行支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 袁晟翔人民陪审员 杨远如人民陪审员 叶碧云二〇一三年四月十六日书 记 员 姚 倩 关注微信公众号“”