（2013）浙甬民二终字第239号
裁判日期: 2013-04-16
公开日期: 2014-06-13
案件名称
余姚市顶鑫润滑油有限公司与陈冠军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈冠军,余姚市顶鑫润滑油有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第239号上诉人（原审被告）：陈冠军。被上诉人（原审原告）：余姚市顶鑫润滑油有限公司。法定代表人：ＸＸ晶。委托代理人：楼建新。上诉人陈冠军因与被上诉人余姚市顶鑫润滑油有限公司（以下简称顶鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2013年1月25日作出的（2012）甬余民初字第3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理认定：原、被告签订《租房合同》一份，约定原告将坐落于余姚市经济开发区四明东路以南高家畈（顶鑫公司）占地面积1440平方米、建筑面积972平方米的厂房租赁给被告经营工厂使用，租赁期限从2011年5月10日起至2012年5月9日止，年租金为11万元。租金支付期限和方式为先付后租，每半年支付一次即为5月10日和11月10支付55000元，出租人应向承租人出具收款收据。协议还就水电费、卫生费、物业管理费、税负及其他事项作了约定。2012年5月9日，双方合同期限届满，但被告仍继续使用该承租厂房。2012年12月22日，被告支付了原告至2012年10月31日止的租金。另查明，被告租赁该厂房系经营余姚市科王电子有限公司，该公司法定代表人为被告，内部经营由陈亚丽负责。原审原告顶鑫公司于2012年12月13日诉至原审法院，请求依法判令：1.原审被告立即让出租赁厂房归还给原审原告，终止租用关系；2.支付拖欠使用房租费13个月，计119166元，并支付赔偿金5000元，违约金50000元。庭审中，原审原告变更第二项诉讼请求为：支付拖欠使用房租费28328元，并支付赔偿金5000元，违约金50000元。原审法院经审理认为：原、被告于2007年10月15日签订的《房屋租赁协议》合法有效，依法应予以保护，合同双方应当全面履行各自义务。合同期满后，双方亦应继续签订合同，未续签合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。本案被告在原合同期限到期后，继续使用该承租厂房，并支付了部分合同期限外的租金，且原告也接受了该租金，故应当视为原告对被告继续承租该厂房无异议，但双方未重新签订租赁合同，原、被告之间的租赁关系应为不定期租赁关系，原、被告均可随时解除合同。原告之解除（终止）与被告之间的租赁关系，被告返还租赁厂房并支付拖欠租金、使用费的请求，于法有据，依法应予以支持。对原告要求被告支付赔偿金、违约金的请求，因缺乏法律和事实依据，故应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、解除原告余姚市顶鑫润滑油有限公司与被告陈冠军之间的租赁关系；二、被告陈冠军于判决发生法律效力之日起十五日内腾空租赁房屋［位于余姚市经济开发区四明东路以南高家畈（余姚市顶鑫润滑油有限公司）占地面积1440平方米，建筑面积972平方米厂房］，并交付给原告余姚市顶鑫润滑油有限公司；三、被告陈冠军支付原告余姚市顶鑫润滑油有限公司自2012年11月1日起的拖欠租金28328元，款于判决发生法律效力之日起十日内履行；四、驳回原告余姚市顶鑫润滑油有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，减半收取254元，财产保全费1420元，合计1674元，由被告陈冠军负担。宣判后，原审被告陈冠军不服，上诉至本院，称：一、一审法院认定事实不清，被上诉人起诉的主体不适格。首先，涉案租房协议中承租人一栏中签名系陈亚丽，且上诉人在一审庭审中也明确指出其本人并非涉案房屋的承租人；其次，上诉人提交的收条与被上诉人提交的公司基本情况均不能证明上诉人为承租人，且双方当事人均承认实际承租人为余姚市科王电子有限公司，涉案房屋租金也均由该公司支付；二、一审法院适用法律不当。关于不定期租赁合同，《合同法》第232条对此已作了明确规定，出租人在解除合同前应在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人在诉至法院前并未通知上诉人或余姚市科王电子有限公司。一审法院在适用《合同法》第232条时忽略了该事实；三、依据现有证据可以认定上诉人并非租赁合同的相对方，故被上诉人在一审诉讼中不应保全上诉人名下的房产。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉请，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人顶鑫公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的书面证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认本院认为：上诉人与被上诉人于2007年10月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的效力性规定，应认定合法有效，对双方当事人均有约束力。上诉人诉称其本人并非涉案房屋的承租人，但《房屋租赁协议》抬头中的承租人系上诉人，且陈亚丽作为其一审委托代理人在一审庭审中陈述其系以代理人的身份代为在该协议落款处签名，据此，原审法院认定上诉人为涉案租赁协议的相对方，并无不当。鉴于在租赁期限届满后双方之间的租赁关系已转为不定期租赁，双方当事人依法可随时解除合同，故被上诉人诉请解除租赁关系，于法有据，应予以支持。由此，原审法院判令解除双方当事人之间的不定期租赁关系，亦无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币508元，由上诉人陈冠军负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡惠娜审 判 员 张宏亮代理审判员 张颖璐二〇一三年四月十六日代书 记员 郑 辉 来自