（2013）思民初字第1757号
裁判日期: 2013-04-16
公开日期: 2014-12-31
案件名称
曾福阳与黄晋升、黄家兴等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾福阳,黄晋升,黄家兴,黄家扬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第���款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第1757号原告曾福阳，男，1981年7月1日出生，汉族，住福建省惠安县。委托代理人童弟球，福建伟盛律师事务所律师。被告黄晋升，男，1957年7月29日出生，汉族，住福建省南安市。被告黄家兴，男，1982年11月3日生，汉族，住福建省南安市。被告黄家扬，���，1984年7月20日生，汉族，住址。共同委托代理人陈少毅，福建九信律师事务所律师。原告曾福阳与被告黄晋升、黄家兴、黄家扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月17日立案受理后，依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序于2013年3月1日公开开庭进行了审理。原告曾福阳及其委托代理人童弟球，被告黄晋升、黄家兴、黄家扬的共同委托代理人陈少毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾福阳诉称，2012年6月，原告想承租一间店面经营More奶茶店，在中介帮助下，发现位于厦门市思明区莲景路一个面积约30平米的店面正准备出租，较为合适。原告因此通过中介找到房东即被告黄晋升，其称该店面为其儿子即被告黄家兴、黄家扬所有，其是受二人所托代为出租，并出示了产权证和产权人身份证复印件。经双方协商确定，每月租金7000元，押金7000元。原告与被告��晋升签订《房屋租赁合同书》时发现，被告黄晋升提供的产权证书中的店面是厦门市思明区莲景路140号，而合同中约定承租的店面是厦门市思明区莲景路140号之一店面，原告当即提出异议。被告黄晋升称，原告承租的该店面与隔壁一间店面的产权证是同一本产权证，是他们自己从中隔开的。原告因此相信了被告黄晋升所言，双方签订了合同，原告当即通过表弟吕超鹤的帐户向被告黄晋升转账支付了押金和6个月租金共计49000元，被告黄晋升出具了收据。合同签订后，原告委托女友万凌霄负责装修店面。2012年6月30日，万凌霄代表原告与装修公司签订了《装饰工程合同》。店面装修快竣工时，原告多次被人口头警告和电话恐吓不要装修店面，且已经装修的玻璃、吧台、墙面多次被砸，原告为此报警并在店门口拉出横幅求见砸店者，后砸店人致电原告，称被告出租给原告��店面系小区公摊面积，被告是强行占用并出租的。由于店面产权存在问题，原告多次找被告黄晋升协商，要求退还租金、押金，并赔偿原告所有经济损失，被告黄晋升开始同意退还押金、租金，但拒绝赔偿相关损失，后来干脆连租金和押金也不予返还，并以各种理由拒绝和原告见面。原告认为，三被告无权将产权存在争议的店面出租给原告，被告在与原告签订房屋租赁合同时故意隐瞒了与订立合同有关的重要情况，明显存在欺诈行为，双方签订的店面租赁合同依法应认定无效，三被告依法应返还原告支付的租金和押金，同时赔偿原告由此造成的全部经济损失。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告和被告签订的《房屋租赁合同书》无效；2、三被告共同返还原告租金及押金共计49000元，同时按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2012年6月6日起至实际还款之��止的利息；3、三被告共同赔偿原告店面装修损失116007元；4、三被告共同赔偿原告因店面无法正常营业的经济损失50000元；5、三被告承担本案全部诉讼费。被告黄晋升辩称，原告起诉被告黄晋升无依据。被告黄晋升的行为属于代理行为，后果应由被代理人承担。签约前原告和被告黄晋升进行了充分的沟通，原告深知被告方无产权，使用的是公摊面积。被告黄晋升认为合同合法有效，原告违背了诚实信用原则，请求驳回原告诉讼请求。被告黄家兴、黄家扬辩称，双方认可被告黄晋升的代理行为。签订的合同属于有效合同，原告租用的讼争店面确系属于公摊面积部分，双方对房屋事实的理解都十分清楚。2011年5月份开发商交房，11月被告进行了一次装修，原来是开放性的被告把门面做起来了。原告租的时候是2012年6月，当中没有发生任何争议。当时店面做起来的时候，跟138号房东有过一个协商，在物业管理处的协商下，让138号和我们共同使用，后来双方很友好。原告签订合同后对事实非常清楚，且实际占用房屋至今，现在又因为原告使用的时间已经超过了交租金的最后期限，被告也要求与原告解除合同并立即腾空房屋。原告诉称被告欺诈无事实依据。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告黄晋升系被告黄家兴、黄家扬的父亲。被告黄家兴、黄家扬系厦门市思明区莲景路140号店面的共有人（各按份共有50%的产权），该店面面积为61.48平方米。2012年6月6日，经山泉房产中介，被告黄晋升以被告黄家兴代理人的身份与原告曾福阳签订一份《房屋租赁合同书》，约定由原告承租被告名下位于厦门市思明区莲景路140号之1店面（以下简称案涉店面），建筑面积为30平方米，室内设备与装修为毛坯，租期自2012年7月7日至2015年7月6日，月���金7000元，每半年交付租金42000元，押金7000元。签约当天，被告向原告出示了产权证和产权人身份证复印件。当日，原告曾福阳转账向被告黄晋升支付半年租金及押金，共计49000元，被告黄晋升亦出具收据予以确认。2012年6月21日，因案涉店面内煤气管道、空调管道迁移问题，被告黄晋升再次代理被告黄家兴与原告曾福阳签订一份《房屋租赁合同书》，约定案涉店面租期自2012年7月20日至2015年7月19日，并备注“在租赁若空调线路与空调水管出现问题，出租方需与承租方配合处理，有些情况不是承租方人为、自然损坏的现象，若需维修的费用由出租方承担（隔壁138号租户空调）”。庭审中，双方当事人均确认案涉的厦门市思明区莲景路140号之1店面系将莲景路138号店面与莲景路140号店面中间的伸缩缝改造形成的，属于公摊面积，被告并无产权。2012年6月30日，案外人万��霄（系原告曾福阳的女友）与自在天（厦门）装饰工程有限公司签订一份《装饰工程合同》，约定对莲景路140号店面（More奶茶店，30平挑高店面）进行装修。案涉店面装饰总价款109774.7元。现承租店面已基本装修完毕。2012年11月19日，自在天（厦门）装饰工程有限公司出具一份发票，确认收到万凌霄支付的店面装修款116007元。原告店面装修期间，多次出现不明人员进店打砸，导致原告玻璃、吧台等被砸坏。原告多次报警，该案仍在调查中。另查，原告曾福阳曾就案涉店面房屋租赁合同纠纷一案起诉被告黄家兴，2012年10月22日原告撤诉。又查，2011年12月7日，黄家扬与莲景路138号店面的业主方高元共同出具《声明》一份，内容为“兹莲景路138号及140号店面业主共同协商两间店面中间的伸缩缝空间同意两家共同使用，在平等的原则下共同受益。若双方有争议，与物业��理处无关。”以上事实，有原告提供的《产权证》、《房屋租赁合同书》、《收据》、《装饰工程合同》、《报警回执》、《东南早报》、照片、《电子银行交易凭证》、证人证言，被告提供的《房屋租赁合同书》、《询问笔录》及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，双方均确认在签订讼争合同时，被告黄晋升向原告曾福阳出示了被告黄家兴、黄家扬所有的莲景路140号店面的产权证，而案涉的店面系由伸缩缝加盖而成的，店面外形与隔壁的140号店面存在较大差异，讼争合同中约定的标的物“莲景路140号之一店面”从门牌号码到建筑面积都与莲景路140号店面不一致，且原告自述在签约时已经发现上述差异并向被告提出质疑，可见原告在签约之时对承租店面的现实情况是知道或应当知道的。原告主张被告故意隐瞒案涉店面的真实情况，构成欺诈，缺��事实依据，本院不予采信。案涉店面系由伸缩缝改建，列入公摊面积，属小区公共部位，由全体小区业主共同共有，被告并无权对其占用、搭建、使用或擅自出租；原告签约时对案涉店面的真实情况是知情的，却仍与被告签订案涉店面的租赁合同，双方合意租赁案涉店面的行为已经侵害了小区其他业主的利益，故本案讼争合同应当认定为无效合同。原告应当腾退案涉店面，被告黄家兴、黄家扬应当向原告返还收取的租金及押金49000元。由于原、被告双方在签订讼争合同上均存在过错，故对于原告因装修案涉店面而产生的损失（装修费116007元）应由双方按照原告40%、被告60%的比例分担，即两被告应赔偿原告装修损失69604.2元。原告主张黄晋升承担还款及赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。原告主张的超过部分，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告黄晋升系基于代理关系代被告黄家兴、黄家扬的代理人签订合同并收取租金，其行为对被代理人及黄家兴、黄家扬发生法律效力。原告并无证据证明其店面正常营业的收入状况，且案涉店面并未实际开始营业，故其主张赔偿无法营业的经济损失50000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告曾福阳与被告黄家兴、黄家扬签订的关于租赁厦门市思明区莲景路140号之一店面的租赁合同无效；二、原告曾福阳应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离厦门市思明区莲景路140号之一店面；三、被告黄家兴、黄家扬应于本判决生效之日起十日内向原告曾福阳返还房屋租金及押金49000元，并赔偿原告曾福阳装修损失69604.2元，两项共计118604.2元；四、驳回原告曾福阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2278元，由原告曾福阳负担1033元，由被告黄家兴、黄家扬负担1245元。上述款项，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 杨丽芬二〇一三年四月十六日书 记 员 孟晓媚附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：