（2013）渝一中法民终字第00224号
裁判日期: 2013-04-16
公开日期: 2015-12-31
案件名称
重庆美智子服饰有限公司与重庆共展汽车配件有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆美智子服饰有限公司,重庆共展汽车配件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第00224号上诉人（原审原告）重庆美智子服饰有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路33﹟平街第五层539﹟。法定代表人贾志杰，总经理。委托代理人陈语，重庆坤源律师事务所律师。委托代理人李可军，该公司职工被上诉人（原审被告）重庆共展汽车配件有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路198号。法定代表人王昭雄，总经理。委托代理人王梦来，重庆依斯特律师事务所律师。委托代理人王海浪，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人重庆美智子服饰有限公司（以下简称美智子服饰公司）与被上诉人重庆共展汽车配件有限公司（以下简称共展汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年10月10日作出（2012）渝北法民初字第11992号民事判决。美智子服饰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆美智子服饰有限公司的委托代理人陈语、被告重庆共展汽车配件有限公司的委托代理人王梦来到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。一审法院经审理查明，2011年4月8日，原、被告签订了《工业厂房租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区回兴工业园内的工业厂房D栋一楼、二楼和附二楼合计2630平方米的工业厂房出租给被告进行工业加工和仓储。租赁合同第二条约定，厂房租赁自2011年4月18日起，至2012年4月17日至，共计一年。租赁合同第三条约定，厂房第一年月租金按单价18元／m2计，合计为47340元／月，从第二年起每年租金递增7%；原、被告双方一旦签订合同，被告应向原告支付租赁厂房保证金47340元，租赁期限内，不得以保证金抵作租金或其他费用，租赁期满或合同解除时，若乙方无违约行为，无欠交有关费用，厂房内设施无损坏，保证金不计息全额退还。双方约定，第一年的租金分两次缴清，即合同签订时先交30万元，三个月后付清全年租金，原告同意保证金47340元一年后付清。租赁合同第十三条违约赔偿第3款约定：“乙方（即被告）逾期支付租金，自逾期之日起每日按应缴租金的0.5%向甲方（即原告）支付违约金。乙方拖欠房租、水、点、气、电话、网络、治安费、有线电视使用费等费用达30天以上不交的，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。”上述协议签订后，2011年4月17日，被告共展汽车公司向原告美智子服饰公司缴纳了50000元保证金，并于次日搬入涉案房屋，但一直未支付租金。2011年6月8日，原告美智子服饰公司向被告共展汽车公司发出限期搬出的通知，通知共展汽车公司于2011年6月30日前搬出。因双方协商未果，2011年7月20日，共展汽车公司向法院提起诉讼，请求确认双方于2011年4月8日签订的《工业厂房租赁合同》合法有效，继续履行合同，同时请求美智子服饰公司支付律师代理费10000元、差旅费2000元。美智子服饰公司提出反诉请求法院判令确认双方租赁关系于2011年6月30日解除，判令共展汽车公司从2011年4月18日起，按实际使用场所日期支付租金。上述案件的诉讼过程中，共展汽车公司于2011年9月13日搬出涉案房屋，双方租赁合同实际终止履行。2012年4月25日，（2012）渝一中法民终字第00475号民事判决书判决：1、双方于2011年4月8日签订的《工业厂房租赁合同》合法有效；2、共展汽车公司支付美智子服饰公司2011年4月18日起至2011年9月13日的租金230388元，扣除共展汽车公司缴纳的保证金50000元和一审诉讼代理费10000元共计170388元。3、驳回共展汽车公司的其他诉讼氢气；4、驳回美智子服饰公司的其他诉讼请求。上述生效判决亦确认原告于2011年6月8日向被告送达限期搬出的通知，要求被告于6月30日前搬出场地，原告单方解除租赁合同的行为构成违约。一审法院认为，《工业厂房租赁合同》经生效判决确认合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，《工业厂房租赁合同》签订后，被告依合同约定于2011年4月18日搬入涉案租赁房屋，2011年6月8日，原告向被告送达限期搬出通知，要求被告于2011年6月30日前搬出场地。被告收到通知后，因双方协商未果，已通过诉讼的方式提出异议，故租赁合同在2011年6月8日后是否解除处于不确定状态，此时被告未支付租金系行使抗辩权，有合理理由，且原告2011年6月8日单方解除租赁合同的行为亦经生效判决确认构成违约，故对原告请求被告支付2011年6月9日至2011年9月13日期间逾期未付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据租赁合同第三条第5款约定，第一年的租金分两次缴清，合同签订时被告应先交30万元租金，三个月后付清全年租金。本案中，租赁合同在2011年4月8日原、被告双方签字时生效，在2011年4月18日至2011年6月8日期间，原告依合同约定交付了租赁房屋，被告实际也使用了租赁房屋，但却未依合同约定在合同签订时即2011年4月8日向原告缴纳30万元租金，其行为构成违约，故原告依据租赁合同约定要求被告承担此期间逾期支付租金的违约金符合法律规定，本院予以支持。《工业厂房租赁合同》第十三条违约赔偿第3款约定：“乙方（即被告）逾期支付租金，自逾期之日起每日按应缴租金的0.5%向甲方（即原告）支付违约金。被告自2011年4月9日起至2011年6月8日共逾期61天，故依租赁合同约定被告应向原告支付的逾期付款违约金为91500元（300000×61×0.5%）。被告辩称租赁合同已经解除，原告依据已经解除的租赁合同主张违约金是不合法的与法律规定不符，对此抗辩本院不予采纳。被告辩称合同约定每日按应缴租金的0.5%支付违约金约定过高，应予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告未依合同约定在2011年4月8日向原告支付30万元租金给原告造成了资金占用损失，现依合同约定逾期未付租金的违约金达91500元，远高于资金占用损失，双方关于违约金的约定确属过高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的130%确定违约金，即被告应从2011年4月9日起至2011年6月8日止，以30万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%计付至本清时止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆共展汽车配件有限公司在本判决生效后三日内支付原告重庆美智子服饰有限公司逾期付款违约金（以30万元为本金，从2011年4月9日起至2011年6月8日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计付）。二、驳回原告重庆美智子服饰有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4880元，减半收取2440元，由被告重庆共展汽车配件有限公司承担936元，由原告重庆美智子服饰有限公司承担1504元。上诉人重庆美智子服饰有限公司上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。被上诉人重庆共展汽车配件有限公司答辩称，原审判决适用法律正确，请求维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《工业厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，双方应按合同履行其法律义务。被上诉人未依合同约定于2011年4月8日支付30万元租金给上诉人，应承担违约责任。按合同约定逾期未付租金的违约金达91500元，远高于资金占用损失，违约金的约定过高，应酌情按中国人民银行同期贷款利率的130%确定违约金。一审法院判认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4880元，由上诉人重庆美智子服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张欲晓审判员 肖怀京审判员 郑 泽二〇一三年四月十六日书记员 夏 茜 更多数据：