（2009）江蓬法民一初字第2112号
裁判日期: 2013-04-16
公开日期: 2014-08-06
案件名称
谭卫明与江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭卫明,江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2009）江蓬法民一初字第2112号原告谭卫明，男，1959年4月17日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人徐文斌，男，1981年5月26日出生，汉族，住江门市蓬江区。被告江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社（原江门市蓬江区环市镇联合村民委员会庙子村民小组），住所地：江门市蓬江区。负责人谢泽鸿，该单位理事长。委托代理人陈鉴铭，广东金泽律师事务所律师。原告谭卫明诉被告江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社（原江门市蓬江区环市镇联合村民委员会庙子村民小组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年1月29日、4月1日公开开庭进行了审理，原告谭卫明及其委托代理人徐文斌，被告的负责人谢泽鸿及其委托代理人陈鉴铭到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告诉称：2005年2月15日，被告与梁用安签订《土地租赁合同》，被告将其所有的靠近北环路的南山老虎坑面积5072平方米的土地出租给梁用安使用。2007年10月27日，原告在被告村长的见证下与梁用安签订《土地转租合同》，约定梁用安将上述土地中的700平方米交还被告，再由被告将上述土地出租给原告，原告补偿120000元给梁用安。合同签订后，原告依约支付120000元给梁用安，梁用安也依约将上述土地交还给被告。2007年10月29日，原、被告签订《土地租赁合同》约定被告将位于庙子村对面的边田山的面积700平方米的土地（该土地与梁用安租赁被告的上述土地为同一土地）租给原告作开办厂企、饮食企业之用，租赁期限20年，合同签订后，被告依约将上述土地交付原告使用，原告在该土地上投资兴建开办了江门市蓬江区景明海鲜酒楼，投资总额约2000000元。原告在经营期间，江门市蓬江区环市街道办事处于2008年10月13日发出江环街（2008）103号《印发环市街强行拆除违法用地违章建筑行动方案的通知》从10月18日起至10月23日止，拆除其辖区内多处违法用地违章建筑。原告经营的江门市蓬江区景明海鲜酒楼被列入违法用地违章建筑之列，于2008年10月被强行拆除，造成原告直接经济损失约2120000元。由于被告出租给原告的上述土地不符合合同约定的使用功能，致使原告的合同利益无法实现，造成原告重大经济损失，被告应赔偿原告损失，经与被告多次协商但无法解决，为维护原告的合法权益，据此提起诉讼，请求法院依法判令被告：1、赔偿损失2120000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。原告为其起诉的事实提供如下证据：1、2005年2月15日被告与梁用安签订的《土地租赁合同》1份；2、2007年10月27日原告与梁用安签订的《土地转租合同》1份；3、《现金收入单》1张；4、2007年10月29日原、被告双方签订的《土地租赁合同》1份；5、“江门市蓬江区景明海鲜酒楼”《营业执照》1份；6、江环街（2008）103号《印发环市街强行拆除违法用地违章建筑行动方案的通知》1份；7、江房计字第（2008）378号《房地产测量报告书》1份；8、（2008）江海证字第2570号《公证书》1份；9、合同定金《收款收据》1张、2007年12月至2008年9月的土地管理费《收款收据》10张；10、用电押金及装电《收款收据》各1张；11、景明海鲜酒楼测绘费收费发票及拍照、录像收费发票各1张。被告答辩并反诉称：一、景明海鲜酒楼被强制拆除是原告的过错造成的，原告应对此造成的损失承担全部责任。1、无论被告将土地租赁给梁用安还是原告，租赁合同均约定承租方在办理基建的时候应到国土、规划等部门办理有关的报建手续，费用由承租方承担，被告协助承租方办理有关手续。在本案中，原告在兴建景明海鲜酒楼的时候，本应到有关主管部门办理报批手续，但原告没有办理，以致其酒楼后来被认定为违章建筑被强制拆除。2、在上级部门查处违法用地的过程中，根据蓬江区环市街道办事处于2008年5月28日发出的《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》，被告出租给原告的土地符合补办用地手续的条件，只要原告补办有关用地手续、缴交相关的费用，景明海鲜酒楼就可以通过检查，但原告抱侥幸心理，没有补办用地手续及缴交相关的费用，导致景明海鲜酒楼作为违法用地违章建筑被拆除的后果。3、在被告出租的土地中，与原告相同用地条件的，除了原告之外，还有梁用安、林国成、王小单等承租户，上述承租户按要求补办了用地手续，缴交了有关的费用，其建筑物得以通过检查，这就证明了景明海鲜酒楼被拆除的责任应由原告承担。二、原告要求被告赔偿2120000元没有依据。在景明海鲜酒楼被强制拆除之前，原告已经将酒楼内的全部物品拆除并搬走，原告主张的景明海鲜酒楼被拆除造成直接经济损失2120000元是没有事实依据。三、由于原告在履行合同过程中的违约行为，给被告造成了31809.1元的经济损失，为此提出反诉，请求法院判令原告赔偿31809.1元给被告，1、根据本案的事实，被告出租给原告的土地是1400平方米，但原告实际占用了被告的土地是1909.8平方米，按合同约定租金每月每平方米3元计算，从2008年1月1日至同年9月30日共9个月，原告应支付该部分土地占用费13764.6元给被告。2、被告在景明海鲜酒楼被拆除后，原告尚欠联合村民委员会电费3599.5元，该款项已由被告代垫付，原告应付还给被告。3、在拆除景明海鲜酒楼及复绿过程中，被告为原告垫付了如下款项：①江门市安腾拆建工程有限公司拆除景明海鲜酒楼的工程款12320元；②矿泉水1箱30元；③餐费37元；④修电线线路材料费43元、人工费200元；⑤搬运、复绿等费用1815元。上述3项合计31809.1元。请求法院查明事实，依法判决。被告为其答辩及反诉的事实提供如下证据：1、原、被告双方签订的《土地租赁合同》2份；2、原告租金交付情况一览表1份；3、《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》1份；4、市国土资源局《土地行政处罚告知书》、《土地行政处罚听证告知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》各1份；5、被告与王小单、林国成、梁用安所签订的《土地租赁合同》各1份、市国土局《责令停止国土资源违法行为通知书》2份、市国土局《违法案件行政处罚决定书》1份、《非税收入罚款通知书》及《非税收入电子票据》各2份、《协议书》及罚款收据各1份；6、拆除公告、通知、通告各1份；7、保证书1份；8、拆除工程协议书、拆除工程预算书各1份；9、支付工程款记账凭证、收据各1份；10、垫付电费、迁移线路费用记账凭证、证明、收款收据各1份；11、景明海鲜酒楼拆除、复绿费用记账凭证、收款收据共6张。原告对被告的反诉答辩称：1、对第一项原告不予认可，由于当时签订土地租赁合同时并没有详细的确切的测量，当时原、被告签订了租赁合同之后，被告所说原告占用的土地就在原告租用的土地后面的三角地带，当时由于该土地还是没有进行填平的荒地，当时原、被告口头协商由原告出资填平铺设混凝土路面，被告将该土地无偿给原告使用，直至被告有需要使用时原告无条件将该土地交还给被告。2、对于电费问题，原告认为已经付清了所有的水电费，具体由法院依法认定。3、被告要求原告支付在拆除江门蓬江区景明海鲜酒楼过程中垫付的相关款项合计31809.1元是没有法律依据的，因为拆除江门蓬江区景明海鲜酒楼是被告单方面的行为，并没有得到原告的许可或委托，因此该费用不应由原告承担。原告对被告反诉所作的答辩没有提供证据。诉讼中，原告申请法院对被政府强制拆除的“江门市蓬江区景明海鲜酒楼”（以下简称景明海鲜酒楼）的投资总额进行鉴定评估，经本院按照选定鉴定评估机构规则分别选出江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司、开平德政资产评估事务所进行评估，该评估机构均表示因评估标的已不存在（包括景明海鲜酒楼建筑物及内部财产），按照相关评估准则，不能对被评估标的发表任何价值意见。考虑到原告确有损失存在，为能使案件得到相对合理解决，本院根据原告所提供的江门市房产测绘所对“景明海鲜酒楼”建筑物在拆除前进行实地测绘的测绘报告，以及江门市江海区公证处对“景明海鲜酒楼”所作的证据保全资料，依职权委托广东粤能工程管理有限公司对“景明海鲜酒楼”建筑物的工程造价进行造价评估。经广东粤能工程管理有限公司评估，作出评估意见为：“景明海鲜酒楼”建筑物的建筑、填土、装修、及配套工程的工程评估造价为1773767.59元。经开庭审理，本院根据原、被告双方提供的相关证据及在法庭上的陈述，查明双方确认的如下事实：2005年2月15日，被告与梁用安（案外人）签订1份《土地租赁合同》，约定：甲方（被告）将靠近北环公路的南山老虎坑的全块土地，面积为5072平方米租给乙方（梁用安）作发展经济用地使用，经双方协商一致同意由2005年3月1日起开始计租，租金前3年每月每平方米1.8元，从第4年起每3年期按上期年限的基础上递增10%。租用期限20年，从2005年3月1日起至2025年2月底止，交租方式为每月的5日前交付当月租金。在租赁期间，乙方有权在租赁期间转租给他人使用，在租赁期内，乙方在基建方面必须到国土、规划、建委等有关部门办理有关报建手续，甲方积极给予协助办理，但费用由乙方负责支付等条款。该合同签订后，被告依约将出租的土地交付给梁用安使用。2007年10月27日，原告经与梁用安协商，在被告原负责人的见证下，签订1份《土地转租合同》，约定：甲方（梁用安）将原租用联合村委会庙子村对面的“边田山”（土名）的部分土地交回联合村委会庙子村民小组，由联合村委会庙子村民小组转租给乙方（原告），就双方权益订出如下条款：1、甲方交回庙子村民小组的土地约600平方米，该土地交回庙子村民小组后，由庙子村民小组与乙方再签订出租合同，另外，甲方在原租用土地再划出100平方米给乙方使用。2、甲方转租给乙方后，乙方补偿给甲方土地租金人民币120000元。3、本合同签订后，若甲方违约要双倍赔偿乙方所付款项等主要条款。原告与梁用安签订该合同后，于2008年10月28日按照该合同约定支付了120000元给梁用安。2007年10月29日，原告与被告分别签订了2份《土地租赁合同》，其中1份合同是针对梁用安退回的部分租赁土地给被告后转租给原告而签订的，约定：乙方（原告）为自身发展经济，开办厂企饮食、企业，租赁甲方（被告）位于江门市联合村委会庙子村对面的“边天山”（土名）的土地700平方米，租赁期限20年，从2008年1月起至2028年2月底止。乙方从2008年1月起交租，每月每平方米1.8元，1-3年月租不变，第4年起每3年在上年的基础上递增10%，每月的5日前交付上月租金。在合同签订时乙方要交付2520元作为合同定金，期满时乙方无拖欠甲方的款项及违约，甲方如数无息退还给乙方。租赁期间乙方必须合法经营，经营过程中一切要符合环保、环境卫生、安全生产及消防要求。租用期内，因国土、规划、建设等有关部门需办理用地和规划报建手续的，费用由乙方承担，甲方要协助乙方办理。在经营过程中，需用电时，到联合村委会办理有关手续，用水要到江门水厂办理，水电接驳费用由乙方负责。在租赁期满时，乙方要续租的，经双方协商，在同等条件下，甲方应优先租给乙方，若不再续租，地面的建筑物包括门窗等归甲方所有等条款。另1份合同是针对原告另租赁被告700平方米土地而签订的，该份合同所约定的内容，除约定的“乙方从2008年2月起交租，每月每平方米3元，1-4年月租不变，第5年起每4年在上年的基础上递增10%，签订合同时乙方要交付4200元作为合同定金”与上一份合同不相同外，其余约定条款全部一样。该2份合同所约定租赁的土地是相连的，合计共1400平方米。合同签订后，原告按照合同约定交付了2份合同的定金共6720元给被告，被告也按照合同约定交付了2份合同约定租赁的1400平方米土地给原告使用。期间，原告因经营需要用电，根据合同约定，于2007年12月28日与被告所属的江门市蓬江区环市联合村民委员会（以下简称联合村民委员会）签订《委托银行电脑代收水、电费合同》，约定原告同意每月的水电费委托在联合村民委员会指定的银行，采用电脑内部转账的方式缴付给联合村民委员会，并于当天向联合村民委员会交付用电押金2000元和装电材料、人工费6834.8元。此后，原告在租赁的土地上，在没有办理有关的规划、报建审批等手续的情况下，自行兴建一幢单层砖混结构的建筑物，并以该建筑物的地址作为经营地点，向工商行政管理部门申请开办“江门市蓬江区景明海鲜酒楼”，工商行政管理部门于2008年4月16日向原告核发了“江门市蓬江区景明海鲜酒楼”的《个体工商户营业执照》。另原告从2007年11月28日起至2008年10月8日止，分10次共向被告交付租金合计29400元，被告对应原告交付的时间及金额，以收取“土地管理费”的名义分别开具10张《收款收据》给原告。诉讼中，原、被告双方确认原告交纳租金至2008年9月。2008年10月10日，江门市国土资源局执法监察大队、江门市城市建设管理监察支队向被告所属的联合村民委员会（联合经济联合社）发出《拆除公告》，明确被告未经依法批准擅自在环市联合庙子村对面边田山（土名）地段进行非农建设，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办理》第二十六条的规定，要求被告在2008年10月17日前自行拆除在非法占用土地上的建筑物并清场，恢复土地原貌，逾期不拆，政府将根据有关法律法规组织相关部门予以强制拆除。2008年10月17日，被告所属的联合村民委员会（联合经济联合社）向被告发出《通知》，通知被告“由于受卫片拍摄违章建筑物的影响，按上级部门要求，景明酒楼保证在2008年10月18日开始自行拆除违章建筑物，确保在2008年10月20日前清拆完毕并完成清场工作。从10月21日开始进行复绿复耕工作，并在2008年10月23日全面完成。由于该地块属于庙子经济社（庙子村民小组），抱着谁开发、谁得益、谁负责的宗旨，请庙子经济社按客户保证书落实具体工作，如不在保证期内完成，后果自负”。2008年10月21日，江门市蓬江区环市街道办事处发出《通告》，向被告明确通告“根据广东省第三次卫片执法检查整改工作要求，依照江门市国土执法监察大队、城市管理监察支队发出的拆迁公告以及相关责任人作出的整改承诺，你单位位于边田山（土名）地段的违章建筑物（景明酒楼）未按要求在2008年10月20日前清拆完毕并完成清场工作，鉴于规定时限已过，现政府定于10月22日对上述违章建筑物依法实施强行拆除并清场，有关费用由相关责任人支付”。2008年10月22日，被告与江门市安腾拆建工程有限公司（以下简称安腾公司）协商有关景明海鲜酒楼建筑物拆除事宜，并草拟了1份《拆卸工程协议书》，约定：拆除景明违建物一幢单层砖混结构房屋，面积约900平方米，拆除至室内地台面，清运拆下的建筑渣土（砼渣、砖渣等），实行按预算包干的结算方式，预算造价为12320元，由安腾公司包安全、质量，包工期完成该拆卸工程。工程款于完成并经被告验收合格后10天内支付给安腾公司。该合同于2008年10月24日正式签订后，安腾公司按照合同履行了拆卸义务，按期拆除了景明海鲜酒楼的违章建筑物，被告于2008年10月27日向安腾公司支付了拆卸工程款12320元。景明海鲜酒楼违建物拆除后，被告对其出租的土地自行收回，同时对原告在景明海鲜酒楼拆除前已使用的电费3599.5元，于2008年11月14日代为垫付给被告所属的联合村民委员会。在景明海鲜酒楼违建物被强制拆除前，原告于2008年10月15日向江门市江海区公证处申请证据保全公证，江门市江海区公证处于当天派出2名公证员连同聘请的拍照人员和原告方代理人到景明海鲜酒楼进行现场勘测，以拍照和录像的方法对勘测的过程进行了记录，现场共拍摄照片29张，录像约25分钟，制作了《现场工作记录》1份，江门市江海区公证处于2008年11月26日作出了（2008）江海证字第2570号《公证书》，对上述保全证据的过程作了公证。原告为此支付了拍照、录像费用350元。2008年10月16日，原告委托江门市房产测绘所对“景明海鲜酒楼”的建筑物进行了面积测量，江门市房产测绘所经实地丈量计量后，作出“江房计字（2008）378号”《面积计量报告书》，确定“景明海鲜酒楼”全部建筑总面积为1909.8平方米，基底面积为1909.8平方米。原告为此支付了测绘费880元。按照江门市房产测绘所作出的《面积计量报告书》证明，“景明海鲜酒楼”建筑物的实际占地面积为1909.8平方米，与原、被告所签订的2份《土地租赁合同》约定的租赁土地面积相比较，原告多占用了被告土地面积509.8平方米，双方确认该509.8平方米的土地没有另外签订租赁合同或其他协议。本院对于原、被告双方争议的事实查明如下：对于对照《土地租赁合同》的租赁面积，原告多占用土地509.8平方米的问题，原告认为该509.8平方米的土地是位于原告所租赁土地的后方，当时没有道路进出，是没有填平的荒地，所以原告与被告口头约定由原告出资将该土地填平并铺设混凝土路面，作为抵偿509.8平方米土地的使用费，该土地被告交由原告无偿使用，直至被告需要使用该土地时，原告无条件退回给被告。对于原告的该陈述，被告不予认可，认为原告陈述的“该土地被告交由原告无偿使用，直至被告需要使用该土地时，原告无条件退回给被告”说法不符合实际，指出原告既然已经在该土地上加建了建筑物，又如何能将这部分的土地交还给被告，显然不符合逻辑，也没有道理，主张多出的509.8平方米是原告未经被告同意而占用被告的土地，原告应支付占用期间的土地使用费。对于“景明海鲜酒楼”的建筑物被政府部门强制拆除所造成的经济损失应是多少的问题，原告起诉主张造成损失2120000元，包括投资总额约2000000元，另支付120000元给梁用安，对于该损失数额的构成，原告未能提供包括被拆除的违章建筑物的土建成本、装修、购买经营设备的合同、发票、付款凭证等证据证明，庭审中，对于“景明海鲜酒楼”内的经营设备的去向问题，原告陈述“在拆除酒楼之前，被告的村民将里面的设备拆出来，我就将这些设备当废品卖了”，对于其陈述的被告村民拆除其设备的行为，原告明确其当时没有报警处理。被告对原告的上述主张不予认可，认为违章建筑物被强制拆除的原因是原告不办理报建审批手续而造成的，现该违章建筑已不存在，因此不能确定其价值，而对于“景明海鲜酒楼”的经营设备，包括厨房设备及用具、空调装置、家电、窗帘挂饰、装饰物等，原告在拆除建筑物之前已经自行拆除搬走处理，同时还将被拆除的违章建筑物的钢结构部分（屋顶）也拆除搬走了，留下建筑物的围墙及地面没有拆除，因此，被告根据政府部门的要求进行善后处理，请了安腾公司将原告未拆除部分拆除并复绿，并为此支付了工程款12320元及其它费用2125元。对于被告提供“《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》；市国土资源局《土地行政处罚告知书》、《土地行政处罚听证告知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》”证据主张是因为原告不按政府部门的处理要求做，是被认定为违章建筑的原因，原告对此不予确认，认为并没有收到上述通知。对于被告提供“被告与王小单、林国成、梁用安所签订的《土地租赁合同》、市国土局针对王小单、林国成、梁用安发出的《责令停止国土资源违法行为通知书》、《违法案件行政处罚决定书》、《非税收入罚款通知书》及《非税收入电子票据》、《协议书》及罚款收据”证据主张其他租户按照政府部门的处理要求做，其所建建筑物得以保留的事实，原告不予确认，并认为这部分证据与本案无关。对于被告提供的有原告签名的“保证书”，原告在证据交换时对其真实性给予认可，但在庭审中却又否认其中的签名。对于“保证书”的问题，被告陈述该“保证书”的内容不是原告其亲笔所写，但签名是原告的亲笔签名，当时是有关部门通知原告限时拆除违章建筑，原告当时是表示按时自行拆除而签下该“保证书”的，而事实上原告只是将值钱的拆走。对于被告主张“景明海鲜酒楼”被拆除前，原告尚有电费3599.5元未付的问题，被告出示了其所属联合村民委员会的证明，证实被告已经代原告垫付了该数额的电费。原告认为不清楚是否欠有联合村委会的电费，并主张尚有用电押金在联合村民委员会。本院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。原、被告双方所签订的《土地租赁合同》，由于约定租赁的土地属于农用性质，在没有办理有关农用地转用审批手续的情况下，原、被告双方却约定将租赁的土地用于非农业建设，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”的强制性规定和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的禁止性规定，因此，双方所签订的2份《土地租赁合同》属于无效合同。由于原告据合同租赁土地后，在租赁的土地上建设了建筑物，被政府有关部门认定为违章建设而被强制拆除，对因此而造成的经济损失，原、被告双方应根据各自的过错行为来承担相应的责任。本案主要的争议是：（一）原、被告对于造成《土地租赁合同》无效的后果各自应承担多少责任；（二）本案的损失应如何认定；（三）原告超出《土地租赁合同》约定多使用被告土地部分所造成的损失，被告应否承担责任；原告使用了该部分土地应否向被告支付使用费。（一）对于《土地租赁合同》无效，原、被告各自应承担多少责任的问题。从双方提供的证据显示，原告租赁被告土地的目的是用于“开办厂企饮食、企业”，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”的规定，原告应申请使用国有土地，而不应向被告租赁农用地进行非农建设。而作为被告其应该知道出租的土地是属于没有办理农用地转用审批手续的集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，被告在原告租赁土地的目的明确是用于非农建设的情况下，就不应将土地出租给原告。从原、被告各自的上述行为来看，双方的违法行为是显然的。至于双方各自应承担多少责任，则要结合双方在整个过程中对所造成损失的产生原因所起的作用来综合考量。双方签订的《土地租赁合同》第5条约定“租赁期内，因国土、规划、建设等有关部门需要办理用地和规划报建手续的，费用由原告承担，被告要协助原告办理”，从该条款的约定可以看出，原、被告双方是知道兴建建筑物需要办理有关的报建审批手续，因此在合同中明确了各自的权利义务，就是由被告协助，所需费用由原告支付。诉讼中，原告确认在租赁土地上所建的建筑物是其根据自己经营需要，委托他人进行建造的，并没有向有关部门办理规划、报建的审批手续。从这一点分析，原告对所造成损失的产生原因所起的作用比被告的要大。假设，原告能按照相关程序规定进行办理规划、报建等审批手续，在未取得相关审批手续之前不予兴建，则不可能出现所建的建筑物被认定为违章建筑而被强制拆除的可能，完全可以避免现时所造成的损失。而作为被告，按照合同约定是协助原告办理有关报建审批手续，只要原告提出要求，被告就要协助，可见被告在是否办理报建审批手续问题上是处于被动的，就算报建审批手续是必须由被告为原告办理，在没有办妥之前，原告也不应进行兴建。退一步来说，就算在有合法手续的土地上兴建建筑物，也必须要办理规划、报建审批手续，否则，同样会遭遇被强制拆除的可能。至于原告认为没有办理有关的报建审批手续的原因，是因为当时被告没有向原告提供相关的资料造成的，包括用地的规划、土地的测绘情况、土地的用地证明等资料。既然被告不提供上述资料，原告应该按照合同约定要求被告给予协助，而不应擅自进行兴建，假如被告不予协助或不能协助办理报建审批手续，原告还可以据此追究被告的责任，而不至于造成现时的重大经济损失。基于上述分析，本着公平和诚实信用原则，结合本案的实际情况，本案的《土地租赁合同》无效的责任，由原告承担70%的责任，被告承担30%的责任较为合理和公平。（二）对于本案的损失应如何认定的问题。1、对原告主张部分的确认。原告起诉时主张共损失了212000元，其中包括“景明海鲜酒楼”建筑物的土建、装修及经营设备等的总投入2000000元，支付给梁用安的120000元。后在诉讼中提出其损失包括：“景明海鲜酒楼”评估造价损失1773767.59元，原告补偿租金1200000元给梁用安，支付合同定金6720元，原告为保全证据，支付测绘费为880元，拍摄照片、录像费用350元，经营设备的投入损失338282.41元。对于原告主张的总投资额，原告曾申请进行鉴定评估，但按照原告提出的鉴定评估要求，由于建筑物已经拆除，经营设备也不复存在，虽然原告曾通过证据保全公证的方式进行证据保全，但由于所进行的证据保全未能全面、真实反映所保全的证据的具体客观状况，包括所要证明的经营设备的具体名称、质量、数量等，原告也未能提供购置时的有效发票、合同、付款凭证等证据，以致鉴定机构无法进行鉴定评估。考虑到原告所建的违章建筑物被政府强制拆除的事实存在，即确实存在有损失的事实，为能使案件得到相对合理解决，本院根据原告所提供的江门市房产测绘所对“景明海鲜酒楼”建筑物在拆除前所进行的面积计量所作的报告，以及江门市江海区公证处对“景明海鲜酒楼”所作的证据保全资料，依职权委托广东粤能工程管理有限公司对“景明海鲜酒楼”建筑物兴建时的工程造价进行造价估算。经广东粤能工程管理有限公司按照2007年10月间的材料价、人工价，并参考江门市工程造价信息进行评估，作出评估意见为：“景明海鲜酒楼”建筑物的建筑、填土、装修、及配套工程的工程评估造价为1773767.59元，即原告为兴建被拆除的“景明海鲜酒楼”的违章建筑物需投入资金1773767.59元。由于作出该评估意见的广东粤能工程管理有限公司是具有该项评估资质的机构，对其评估意见，本院给予采信，并作为本案处理的依据。对于被告认为“本案并不是建设工程施工合同纠纷，估算目的并不是对景明酒楼工程造价进行鉴定，而是对其被拆除时酒楼的价值进行鉴定”、“本案要确定景明酒楼被拆除时所造成的损失，只能采取资产评估的形式对损失进行鉴定，而不能采取工程造价评估的方式对损失进行鉴定”，因此，对广东粤能工程管理有限公司出具的评估意见的真实性、合法性、关联性及证明的内容均不予以确认的意见。考虑到“景明海鲜酒楼”从建好到被强制拆除的时间不长，其建造时的建造价与被拆除时的资产价值相差不会很大，而客观上又不能对该建筑物恢复原状，现时可计算损失的方法只有进行该造价的评估，加上被告又没有足以推翻该造价评估意见的证据，因此，本院对被告的上述意见不予采纳。对于原告支付给梁用安120000元的问题。原告主张该120000元属于其损失的一部分。证据显示，原告为从梁用安手上获得转租700平方米的土地，因而与梁用安签订《土地转租合同》，明确约定梁用安退回转租的部分土地给被告后，该120000元是原告补偿给梁用安的土地租金，原告在诉讼中也确认支付该120000给梁用安是为了履行《土地转租合同》，原告与梁用安的这一行为，显然属于另一法律关系，不属于本案原、被告双方争议的《土地租赁合同》调整的范围，原告认为有必要应另案提起诉讼向梁用安主张权利。因此，本院对原告的该项主张不予确认和支持。对于原告认为支付给被告的合同定金6720元属于损失的主张。诉讼中，被告确认该合同定金尚在被告处，并可以退回给原告，因此，该合同定金不应作为本案《土地租赁合同》无效的损失组成部分。对于原告主张为保全证据，支付的测绘费880元，拍摄照片、录像费用350元属于损失的问题。原告为证明其损失的存在而采取保全证据的行为，属于正常合理的范围，所支出的合理费用应属于本案《土地租赁合同》无效的损失组成部分，经审查，原告所提供的票据是正式的发票，且有《公证书》及《房地产测量报告书》佐证，因此，本院对该部分费用作为原告的损失给予认定。对于原告认为经营设备的投入损失为338282.41元的主张。从庭审中原告所作的“在拆除酒楼之前，被告的村民将里面的设备拆出来，我就将这些设备当废品卖了”的陈述来看，该部分经营设备的财产实际已经由原告自行处理。对该部分的损失，由于原告对其具体购置的经营设备的名称、质量、数量等未提供购置时的有效发票、合同、付款凭证等证据证明，也没有实物存在以佐证，以致对其是否存在损失和损失的合理性无法判断，因此，对原告主张的该部分损失数额，本院不予认定和支持。2、对被告主张部分的确认。被告反诉主张被告为原告代垫付电费3599.5元给联合村民委员会，按政府要求为拆除“景明海鲜酒楼”和拆除后复绿支付了工程款12320元和其它费用2125元。对于被告为原告代垫付电费3599.5元的问题，被告出示了其所属的联合村民委员会的证明证实这一事实，但由于对电费的收取，联合村民委员会与原告之间是有合同约定的，且有证据证明原告至今尚有用电押金在联合村委会，而被告的垫付行为也并非《土地租赁合同》约定的义务，因此，被告的该垫付行为，不属于本案调整的范围，对被告主张原告返还该3599.5元电费的请求，本院不予认定和支持。对于被告为拆除“景明海鲜酒楼”和拆除后复绿支付了工程款12320元和其它费用2125元的问题。被告提供了政府有关部门发出的《拆除公告》、《通知》、《通告》，以及与安腾公司所签订的《拆卸工程协议书》、《拆卸工程预算书》及安腾公司收款后所开具的收据，证实被告为拆除“景明海鲜酒楼”违章建筑物支付了拆除工程款12320元，该部分费用应属于本案《土地租赁合同》无效的损失组成部分，本院对被告反诉主张该部分费用给予认定。对于被告反诉主张的其他费用共2125元，因被告只提供了其村小组内部的记账凭证及非发票类的收据来证明，难以确认其有效性，因此，本院对被告主张的该部分其他费用2125元不予认可。综合上述两部分，本案《土地租赁合同》无效的损失应认定原告损失了1774997.59元，被告损失了12320元。（三）对于原告超出《土地租赁合同》约定多使用被告土地部分所造成的损失，被告应否承担责任；原告使用了该部分土地应否向被告支付使用费的问题。从本案证据显示，原告根据合同约定使用的租赁土地面积为1400平方米，但经江门市房地产测绘所实地丈量证实，原告实际使用土地面积为1909.8平方米，比约定租赁的面积多出了509.8平方米，原告对于该多使用的土地确认归属于被告，但对于其超出合同约定多使用该土地的合理性却没有举证证明，原告所作出的解释也不合符常理，被告也不确认，因此，本院对原告超出合同约定多使用509.8平方米土地的行为，认定为擅自非法占用，由此所产生的法律后果应由原告自行承担，对于原告就该509.8平方米土地兴建的违章建筑物所造成的损失主张被告赔偿的请求，本院不予支持，该部分损失应由原告自行承担。按照广东粤能工程管理有限公司对“景明海鲜酒楼”违章建筑物的整体工程造价的评估价值计算，509.8平方米的造价应为473487.65元（1773767.59÷1909.8×509.8），即本案原告可主张权利部分的损失应为1301509.94元（1773767.59-473487.65）。对于原告多占用该部分的土地应否向被告支付使用费的问题。由于原告未经被告许可，擅自占用了被告的土地，损害了被告的利益，应适当等价支付使用费较为合理。被告反诉请求原告支付占用该土地期间的占用费，符合等价有偿原则，应予支持，但具体的计算应结合本案的实际情况为原则。鉴于原、被告所签订的2份《土地租赁合同》所约定的租金不一致，而现时已经无法确定原告占用土地的具体位置是与那一份合同的土地相连，因此，计算原告多用土地的占用费应参照双方签订的《土地租赁合同》的租金标准，按2份合同的平均价2.4元［（1.8＋3）÷2］计算较为适合；至于计算占用费的起止时间，由于无法证实原告实际开始占用的时间，本院以原告提供的“景明海鲜酒楼”营业执照登记的时间2008年4月为开始时间，至拆除违章建筑的时间2008年10月止，共计算7个月，占用费为8564.64元，原告应按此数额支付给被告，对被告请求超出部分，本院不予支持。对于被告所提供的“《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》、市国土资源局《土地行政处罚告知书》、《土地行政处罚听证告知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》、被告与王小单、林国成、梁用安所签订的《土地租赁合同》、市国土局的《责令停止国土资源违法行为通知书》、《违法案件行政处罚决定书》、《非税收入罚款通知书》及《非税收入电子票据》、《协议书》及罚款收据”及著有原告名字的“保证书”等证据及证明的事实，在原告明确提出异议并不予确认的情况下，被告就该部分证据所要证明的事实没有进一步提供证据证明其真实性、合法性及与本案的关联性，因而被告的该部分证据所要证明的事实存有不确定的因素。而该部分证据对本案的事实认定和处理并不构成实质性的影响，因此，本院对被告提供的该部分证据及所要证明的事实不作认定。综上所述，本案原告因《土地租赁合同》无效造成的损失包括兴建违章建筑物的造价1301509.94元（已扣除原告多用土地部分的损失）、为保全证据而支付的测绘费880元、拍照、录像费用350元，合计损失为1302739.94元，按照上述承担责任的比例计算，原告应自行承担911917.96元（1302739.94×70%），被告应承担390821.98元（1302739.94×30%）；被告为拆除违章建筑物支付了12320元工程款，属于本案损失的一部分，按照上述承担责任的比例计算，被告应自行承担3696元（12320×30%），原告应承担8624元（12320×70%）。本案纠纷是因为原、被告双方违反国家对土地管理的法律规定，擅自改变土地用途，导致所建的建筑物被认定为违章建筑而被强制拆除，造成了较大的经济损失，是引起本案纠纷的原因，对此，原、被告双方对本案纠纷均应承担一定的责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2007年10月29日所签订的2份《土地租赁合同》无效，被告应于本判决发生法律效力之日起10日内将据该2份《租赁合同》所收取原告的合同定金合计6720元返还给原告。二、原告应于本判决发生法律效力之日起10日内向被告支付拆除违章建筑物的工程款8624元。三、原告应于本判决发生法律效力之日起10日内支付土地占用费8564.64元给被告。四、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内支付390821.98元给原告，作为赔偿原告因《土地租赁合同》无效所造成的经济损失。该项与第二项、第三项相抵消，被告尚应向原告支付373633.34元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。被告如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费23760元，由原告负担18221元，被告负担5539元；本案反诉受理费297.5元，由原告负担208元，被告负担89.5元。本案工程造价评估费20669.2元，由原告负担15851元，被告负担4818.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起2年内向本院申请执行。审判长 赵慈云审判员 刘素兰审判员 陈强英二〇一三年四月十六日书记员 阮 茵吴咏红 来自：