（2012）涉民初字第1156号

裁判日期: 2013-04-13

公开日期: 2014-12-22

案件名称

涉县金帝商业大厦有限责任公司与董羊海、涉县阳光百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

涉县人民法院

所属地区

涉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条

全文

北省涉县人民法院民事判决书（2012）涉民初字第1156号原告涉县金帝商业大厦有限责任公司，住所地涉县振兴路497号。法定代表人李丁海，任公司经理。委托代理人张世革。被告董羊海，任涉县阳光百货有限公司经理。被告涉县阳光百货有限公司，住所地涉县振兴路497号。法定代表人李拉香，任公司经理。委托代理人石育锋，北京市华贸硅谷律师事务所邯郸分所律师。原告涉县金帝商业大厦有限责任公司与被告董羊海、涉县阳光百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告法定代表人李丁海及其委托代理人张世革、被告董羊海、被告涉县阳光百货有限公司委托代理人石育锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告董羊海在2007年12月8日签订了涉县金帝商业大厦第三、四层（共计两层）商场场地租赁承包经营协议书，约定被告董羊海租赁上述商场场地，经营服装装饰，租期从2007年12月8日起至2010年12月7日止，租金每年360000元（详见该协议书）。原告与被告董羊海又在2008年3月18日签订了涉县金帝商业大厦第二层商场场地租赁承包经营协议书，约定被告董羊海租赁上述商场场地，经营鞋帽，租期从2008年4月8日起至2010年12月7日止，租金每年260000元（详见协议书）。上述两份租赁协议订立以后，被告董羊海以被告涉县阳光百货有限公司（工商登记为被告董羊海的妻子李拉香为法定代表人的公司）进行实际经营，并交纳租金。上述两份租赁协议到期后，原告与被告之间未续签租赁协议，但双方仍然遵照原租赁协议继续履行，保持该租赁关系，即被告方继续租赁使用原告的涉县金帝商业大厦二层、三层、四层商场场地（共计三层）租金62万元，其截止2011年12月30日陆续交纳了339556元后，尚下欠原告2011年度（截止2011年12月7日）租金280444元。2012年的租金被告方分文未付，即截止2012年6月7日，本年度计6个月租金应为310002元。到2012年6月7日被告方共计下欠原告租金590446元，期间经原告多次追要，被告方一直推脱至今未予给付。综上，原告与被告方之间在原租赁协议到期后，虽未续签租赁协议，但双方仍然遵照原协议继续履行，已形成不定期租赁关系，依据法律规定作为出租方（原告）可随时解除与被告方的该租赁关系。由于被告方欠缴租金不认真履行义务，又违背了原租赁协议第五条的约定（即如果被告董羊海逾期不交纳租金即为违约本协议终止）��以此原告有权解除同被告方的上述租赁关系，并要求其立即腾出涉县金帝商业大厦第二、三、四层（共计三层）商场场地，给付下欠原告的租金。为此，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求：一、依法判决解除原告与被告方之间的涉县金帝商业大厦二、三、四层商场场地的不定期租赁协议关系；二、判决要求两被告立即将涉县金帝商业大厦二、三、四层商场场地腾出，交还原告；三、判决两被告给付（截止2012年6月7日）下欠原告的租金590446元及利息损失（按同期人民银行贷款利率计算，从本诉讼立案之日起至还款之日止），并判决两被告给付自2012年6月8日起至交还原告上述二、三、四层商场场地之日止的租金（按原两份租赁协议约定的租金计算）；四、本案诉讼费及其他费用由被告方负担。原告为支持其诉讼请求，在本案指定的举证期限内向法庭��交如下证据：1、企业法人营业执照（正副本）。证明企业法人资格；2、组织机构代码证。证明企业登记情况；3、法定代表人证明。证明法定代表人身份；4、租赁承包原告合同书（二楼）。证明租赁关系等权利义务；5、租赁承包原告合同书（三、四楼）。证明租赁关系等权利义务；6、收款收据。证明2011年12月30日被告最后一次交租金4000元；7、收被告电费收据及明细。证明直至诉前被告一直使用二、三、四层楼并交电费情况。被告董羊海辩称，原告2011年所欠租金是对的，2012年所欠租金是错的，因为二楼截止到2011年年底已不付租金。起诉时不是我自己愿意放弃的，我在与租户签订合同是到2012年8月底的，在这期间我还在干呢。对方作为公司经理，没有做到服务协调作用，包括二楼��昊投资的牌子，还有一楼西楼梯口看不见，还有停电，基本上在旺季时每天都停电，每次1-2个小时，给商场造成损失无法经营。电梯作为商场主要通道自从签定合同后也经常坏，直至现在坏的不能开。还有15万元保证金，当时我与公司签的合同保证金每层5万元三层15万元，是原告违约在先的。我与涉县阳光百货有限公司签定劳务合同，我是该公司经理。我所做的签定协议、合同都是为阳光百货做的与我个人无关系。2010年3月份开始装修共投资100万元。被告董羊海在法定期限内未向法庭提交证据。被告涉县阳光百货有限公司辩称，1.原告起诉主张二楼租金没有事实及法律依据。根据阳光百货经理董羊海与原告负责人李丁海协商已经于2011年底将二楼交还原告，因此原告主张不应包括二楼2012年上半年租金130000元；2.董羊海系第二被告涉县阳光百货有限公司所聘用的经理，其与原告所发生的任何业务关系包括以其个人名义签定的协议均代表涉县阳光百货有限公司，其民事法律行为的后果应由涉县阳光百货有限公司承担，董羊海不承担任何责任；3.原告在租赁期间有严重的违约行为，造成涉县阳光百货有限公司不能正常经营并产生巨额损失。具体表现在关于用电上，商场在营业旺季几乎每天都发生停电，少则几十分钟，多则几个小时，造成商场不能正常营业。另一方面原告在涉县阳光百货有限公司经营的商场主要出入口悬挂宏昊投资公司大型广告牌匾，让消费者认为原来的涉县阳光百货有限公司已经不经营，变成投资公司了。同时一楼西侧楼梯口原告允许其他承租户将上二、三楼的室内楼梯用装饰墙予以遮挡，造成欲上商场购物的消费者找不到上楼通道。以上事实证明系原告违约在先；4.原租赁合同于2010年12月7日��期，涉县阳光百货有限公司为了继续经营于2010年3月份投入100多万元进行装修，若原告要求解除本合同应承担阳光百货的损失赔偿责任并返还15万元保证金；5.虽然涉县阳光百货有限公司现与原告形成的是不定期租赁关系，但原告要求解除合同，并未事先通知涉县阳光百货有限公司以及董羊海。因此本案原告主张解除程序违法。被告涉县阳光百货有限公司在法定期限内向法庭提交如下证据：1、涉县阳光百货有限公司组织机构代码证正副本、营业执照正副本、法人李拉香身份证复印件。证明涉县阳光百货有限公司具有独立法人资格及用工资格；2、两份承包租赁合同。证明两份合同系涉县阳光百货有限公司聘用经理与原告签定，董羊海属职务行为；3、劳动用工协议。证明自2007年开始涉县阳光百货有限公司与董羊海存在劳动合同关系，其职务是我方聘用经理，代表公司处理公司事物；4、停电记录本。证明涉县阳光百货有限公司租赁期间租赁场所经常停电致使涉县阳光百货有限公司无法经营损失惨重；5、照片17张。证明涉县阳光百货有限公司允许其他公司在商场显耀位置悬挂标牌影响经营；6、装修施工合同。7、柜台报价单。8、空调费单据。9、装修费单据。10、转款通知。11、广告费收据。证6-证11证明若原告解除本合同应承担涉县阳光百货有限公司的100多万元的装修损失；12、涉县阳光百货有限公司2010年交租收据7份。证明合同履行期内一直是阳光百货向原告履行租赁义务并缴纳租金与董羊海无关；13、商户供货合同14份。证明该租赁物系涉县阳光百货有限公司对外与商户签订供货合同，且合同履行期限约定至2012年8月31日，证明涉县阳光百货有限公司并不是主动放弃经营商场；14、消防检查记录。证明2010年3月涉县阳光百货有限公司进行装修，投资近百万系原告允许；15、由原告于2011年元月6日出具的证明一份。证明涉县阳光百货有限公司是原告的承租商户，并不是董羊海个人；16、录音光盘一张。证明涉县阳光百货有限公司经理董羊海与原告经理李丁海手机通话时原告房同意并认可涉县阳光百货有限公司于2011年年底将二楼交付原告，并且原告承诺不收取2012年租金，取得了二楼对外招租的权利。经庭审主持质证，被告涉县阳光百货有限公司对原告所举的证据1-3无异议；对证4、证5真实性无异议，但对其与本案关联性提出异议如下：该两份租赁合同虽签定人是董羊海与原告，但董羊海系涉县阳光百��有限公司聘用经理，且涉县阳光百货有限公司在2002年就已经在金帝大厦租赁以上场地进行经营，对外一切经营活动以及缴纳租金是由涉县阳光百货有限公司与原告发生关系，董羊海行为系职务行为。其个人从未向原告履行过任何义务；对证6真实性无异议，但我方认为该凭据注明交款人是阳光百货董羊海，实际上在2011年度，原告早已明知实际承租人是阳光百货；对证7真实性无异议，但该组证据证明水电费缴纳对象是阳光百货，在里面多份转账凭证上有所体现也是事实。被告董羊海对原告所举的证据质证意见同涉县阳光百货有限公司质证意见。原告对被告涉县阳光百货有限公司所举的证据1真实性无异议；证2真实性无异议但对其证明目的有异议，不能证明董羊海签订该租赁合同属职务行为；对证3有异议，真实性有异议，董羊海与涉县阳光百货有��公司经理李拉香系夫妻关系，仅用该用工协议不能完全证明其之间系聘用关系，若确实证明是聘用关系应有相应的在聘用期间实际履行手续，如工资、关于履行职务行为相关手续等；对证4有异议，首先真实性有异议，该记录并未经双方认可，不能证明真实存在，仅系自己的记录缺乏根据，其次关联性有异议，此证据与本案无关；对证5的证明目的和关联性的有异议，并不能证明原告有任何违约和影响其正常经营的事实，更不能证明商场内有近100万的装修费用，且该组证据与本案无关；对证6-11有异议，对其真实性和关联性有异议。并不能证明真实存在于原告商场场地，不能证明其真实花费近100万，且与本案无关；对证12证明目的有异议，不能证明董羊海系履行职务行为，且这些收据上注明有阳光百货和阳光服饰，并不能完全确定该租金系涉县阳光百货有限公司单独缴纳的与董羊海毫无关系。并且每份手续上都注明有董羊海；对证13有异议，该证据与本案无关且不能证明其所称不是主动放弃经营商场事实；对证14证明目的有异议，不能证明其装修用于金帝二、三、四层近100万的装修存在；对证15证明目的有异议，该证据不能排除董羊海系承租人的事实，这仅仅是被告让原告配合其向工商部门办理手续，不是为本案出具的，且该证据与本案无关；对证16有异议，从录音内容看并不能证明被告所主张证明目的，原告并没有认可二楼租金不再收取的事实，从今天被告陈述二楼到现在均未交付，并否定了该证明目的。被告董羊海对被告涉县阳光百货有限公司提交的证据无异议。经审理查明，2007年12月8日，原告涉县金帝商业大厦有限责任公司（甲方）与被告董羊海（乙方）签订了《涉县金帝商业大厦商场场地租赁承包经营协议书》，主要内容为：根据实际情况，甲方涉县金帝商业大厦有限责任公司决定将自己的商场分层对外出租承包经营，经甲乙双方平等协商达成协议如下：一、租赁承包经营场地：乙方租赁承包商场场地为涉县金帝商业大厦第叁、肆层（共计两层）。二、经营范围及品种：乙方租赁承包场地经营的商品为服装、服饰。乙方经营品种不得擅自变更和超越，要求经营突出特色，以名牌领先。三、乙方经营所用柜台、货架及内部装修，在不损坏商场主体结构设施安全的前提下，一律自行设计制作，费用自理。但设计方案须经甲方同意，并由消防部门验收合格。租赁承包期满自费装修的不动产一律不变形状、完好无偿归甲方所用，动产部分乙方可自行取走。四、租赁期限：2007年12月8日起至2010年12月7日止。五、租赁承包金额及付款方式：年租赁承包金额为叁拾陆万元整��360000），分三次付款，第一次交纳半年租金壹拾捌万元整（180000），剩余租金分两次付，必须在每季度前一个月预交下季度租金，逾期不交，乙方为违约，本合同自行终止。商场内乙方的商品甲方有权扣留并处置，租赁承包场地甲方有权另行对外出租，造成甲方一切损失乙方赔偿，后果由乙方自行负担。六、履约保证金：签约时乙方向甲方交纳履约保证金每层伍万元（不计息）。租赁承包期满乙方不违约全额退还。七、甲方只提供经营场地，乙方自行办理营业执照，有关工商、税务、卫生防疫、计划生育、暂住人口、水电费等所有费用乙方自理。八、租赁承包期间乙方必须接受甲方的统一管理，每层必须统一着装编号，统一明码标价（费用自理）统一承诺，统一上下班时间，统一执行甲方制定的一切规章制度。九、乙方经营期间，可随时提出合理化建议，但不得借故滋事，违反规章制度和违约。不准以任何理由擅自关闭商场，否则造成的一切后果和经济损失及法律责任均由乙方承担。十、乙方不得擅自转租承包或进行非法经营，否则出现的一切后果由乙方自负，同时甲方有权单方解除协议；由于一方的业务活动给甲方造成损失或连带责任（包括经济损失和形象），均由乙方负责处理和赔偿。十一、甲方须在合同签订生效后三日内向乙方提供租赁场地，否则向乙方支违约金1000元。十二、租赁承包期间有职能部门原因临时停水、停电，甲方不承担因此造成的经济损失，但会尽力提供无偿的协调服务。十三、在租赁承包期限内各楼层安全保卫、卫生由各楼层负责，用具自备，遇有检查不合格罚款乙方自负。十四、乙方必须接受甲方每层6名职工（或子女顶替）安排就业，上班者月基本工资按乙方用人同等对待，其它待遇按乙方规定执行，如不能胜任工作，每人每月发给150元生活费，安排休息。十五、遇有不可抗力因素，如政策变化，自然灾害及战争，确需解除协议时双方协商解决。十六、遇有未尽事宜双方协商解决。十七、租赁承包期满，乙方若继续租赁承包场地时，乙方应当在合同期满前一个月内向甲方提出继续租赁承包申请，同等条件下乙方继续租赁承包。如乙方不在合同期满前一个月向甲方提出继续租赁承包申请，视为乙方放弃优先租赁承包权。十八、本协议一式三份，双方签字盖章生效，甲方留存两份，乙方留存一份。2008年3月18日，原告涉县金帝商业大厦有限责任公司（甲方）与被告董羊海（乙方）之间又签订了原告涉县金帝商业大厦第二层租赁承包经营协议书，租赁承包期限是：2008年4月8日起至2010年12月7日止，年租赁承包金260000元，其它协议内容同三四层租赁承包协议。以��告董羊海名义所租赁承包的原告二、三、四层商场均由被告涉县阳光百货有限责任公司使用，涉县阳光百货有限责任公司是由李拉香（董羊海的妻子）与申韩福开办的有限责任公司（自然人投资或控股）。原、被告在该租赁承包期限内基本上按协议履行了各自约定的义务，租赁协议到期后，原、被告双方未再签订新的租赁承包协议，涉县阳光百货有限公司仍继续租赁使用原告的二、三、四层商场场地，截止到2011年12月7日，下欠原告租金280444元。被告涉县阳光百货有限公司经营至2012年7月21日因经营亏损、员工罢工而停业。2012年的租金，被告分文未付。被告涉县阳光百货于2012年10月4日将涉县金帝大厦二、三、四层商场场地及遗留货柜及三、四层楼外六台空调交付给了原告。另查明：涉县阳光百货有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，该公司的法定代表人李拉香系被告董羊海的妻子。该公司于2002年11月1日成立，经营范围为：百货、服装、针纺、鞋帽的零售。董羊海系该公司聘请的总经理，职责是负责公司一切正常经营管理和相关工作，重大事情向董事长汇报，聘用时间为2007年11月5日至2012年11月5日。原告方收取被告的租金或水费、电费，所开具的付款凭证中列阳光百货或列阳光百货董羊海为付款单位。再查明：2010年3月5日，涉县阳光百货有限公司与邯郸市宏丰装饰工程有限责任公司签订了装修施工合同，对其租赁承包的涉县金帝商业大厦二、三、四层进行了重新装修，该装修经过涉县金帝商业大厦同意。重新装修费用及购置设备费用共计840517元。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中被告涉县阳光百货有限公司在其与原告涉县金帝商业大厦有限责任公司所签订的《涉县金帝商业大厦商场场地租赁承包经营协议书》届满后，未续签租赁合同，原、被告之间的租赁关系应为不定期租赁合同关系。现被告因商场经营困难，导致关门停业，且下欠原告租赁费数额巨大，原告要求与其解除双方之间的涉县金帝商业大厦二、三、四层商场场地的不定期租赁关系，理由充足，本院予以支持。对于原告要求被告立即将涉县金帝商业大厦二、三、四层商场场地腾出，交还原告的诉讼请求，本院予以支持，该请求被告已在本院审理过程中于2012年10月4日履行。被告在2010年3月5日原租赁合同即将到期时将所租赁商场进行了重新装修，且耗资巨大，重新装修费用及购置设备费用共计840517元。现被告已于2012年10月4日将商场场地及六台大型空调移交给原告，原告应酌情补偿被告280715元，另被告向原告交付有150000元履约保证金，被告未按期交付部分租金已构成违约，应酌情扣除50000元作为违约金补偿原告。现被告在2011年12月7日前下欠原告租金280444元，2012年截止到交付商场时下欠原告租金为516667元，共计下欠租金为797111元。扣除原告酌情补偿被告的装修款及购置空调的款项280715元外，还应扣除原告应返还被告100000元履约保证金，故被告涉县阳光百货有限公司应给付原告涉县金帝商业大厦有限责任公司二、三、四层商场的租赁费用416396元。被告董羊海系被告涉县阳光百货有限公司的经理，其履行职务行为应视为涉县阳光百货有限公司的行为。故原告涉县金帝商业大厦有限责任公司承担履行合同义务及承担违约责任的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国��同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告涉县金帝商业大厦有限责任公司与被告涉县阳光百货有限公司之间的涉县金帝商业大厦二、三、四层商场场地的不定期租赁合同关系于2012年10月4日解除。二、限被告涉县阳光百货有限公司在本判决生效之日起三十日给付原告涉县金帝商业大厦有限责任公司二、三、四层商场场地的租赁费416396元。三、驳回原告涉县金帝商业大厦有限责任公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费9705元，原告已预交，执行时被告涉县阳光百货有限公司给付原告7300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。审　判　长　　李振芳代理审判员　　程肖芬代理审判员　　秦　静二〇一三年四月十三日书　记　员　　程静静来源：百度搜索“”