（2012）绍越民初字第4414号
裁判日期: 2013-04-10
公开日期: 2014-04-02
案件名称
祁渭亮与孙建钢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁渭亮,孙建钢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第六十条第一款，第九十七条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2012）绍越民初字第4414号原告（反诉被告）祁渭亮。委托代理人（特别授权代理）杨红耀。被告（反诉原告）孙建钢。委托代理人（特别授权代理）胡元长、陈珊珊。原告祁渭亮与被告孙建钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。诉讼过程中，被告孙建钢提起反诉，本院于2013年1月4日立案受理，并于2013年1月31日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人杨红耀，被告委托代理人胡元长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁渭亮诉称：2012年5月15日，原、被告就被告向原告购买位于绍兴市越城区皋埠镇樊江村塘花后庄溇78号的土地房屋及相关设施签订《土地房屋及设施转让协议》一份，合同对标的物转让价格、转让时间等作出了明确约定。嗣后，双方分别于同年7月26日、9月20日签订《补充协议》各一份，其中9月20日补充协议对合同标的物的转让价格、相应款项支付时间，及发生纠纷的法院管辖权约定等作出变更调整。双方最终确认被告需在第二份补充协议签订后26天内即2012年10月16日前向原告支付转让款1900万元，余款1400万元，被告在办理房屋过户手续并向银行办理抵押贷款后或在其支付1900万元首付款后45天内一次性付清。另外，还约定履约过程发生纠纷，协商不成的，由原被告当地人民法院管辖审理，并由违约方承担对方为主张权利而支出的律师代理费、诉讼费等。期间，原告为保证买卖合同的顺利履行，在2012年5月15日签订上述《土地房屋及设施转让协议》后即刻与原房屋（设备）承租人协商提前终止租赁合同等，并已将所有房屋、设备闲置至今，由此给原告造成重大经济损失。嗣后，被告逾期未按约向原告支付转让款，且多次要求给予履约宽限期，但最终俱违背承诺未予兑现。原告催讨未果，故起诉请求判令：一、解除原、被告双方之间签订的《土地房屋及设施转让协议》及《补充协议》，并罚没被告为履行合同已支付的定金200万元；二、本案诉讼费由被告承担。被告孙建钢辩称：原被告确曾就绍兴市越城区皋埠镇樊江村塘花后庄溇78号的土地房屋及相关设备设施的转让等具体事宜签订过《土地房屋及设施转让协议》。后在7月26日双方签订一份补充协议，又因原告隐瞒土地房产抵押情况，被告不得不与原告在9月20日又签订了一份补充协议。被告切实履行了协议约定义务，但原告严重违反《土地房屋及设施转让协议》第一、三条等约定，导致合同无法履行，被告无法实现协议目的。故原告此次起诉缺乏事实和法律依据。被告相应提起反诉，请求判令：一、解除反诉原、被告所签订的《土地房屋及设施转让协议》及二份《补充协议》；二、反诉被告立即归还反诉原告的200万元定金并赔付200万元定金；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告祁渭亮辩称：反诉被告认为双方间共计签订三份协议都是双方真实意思表示，然反诉原告未依据2012年9月20日签订的补充协议履行相应义务，系明显违约行为。请求驳回反诉原告的诉请。原告为证明其主张，反驳被告的主张，向本院提交下列证据：1、转让协议1份、补充协议2份，证明原、被告就土地房屋及设施转让先后签订相关协议的情况。被告无异议。本院予以认定。2、原告向被告要求履行合同的催告函快件1份（未拆封）及相关寄送凭证、名片1张、工商登记查询1份，证明原告向被告发函要求履行该转让合同的相关协议，但是被告拒不履行。原告是在2012年10月23日发函，但是该函被告予以拒收。寄送地址是人民东路188号唐华进出口有限公司，被告系该公司法定代表人。被告没有收到过的该邮件，邮寄地址并不是被告实际住址，该地址是被告所在公司地址，当时可能是公司拒收。对工商查询没有异议，本案被告是总公司的总经理，而原告提供的工商查询是分公司的登记情况。本院对证据真实性予以确认，同时确认该快件邮寄地址和本院送达本案诉状副本等诉讼文书的地址一致。3、房屋所有权证复印件4份，证明原告是合同所涉及全部厂房的所有权人，房屋抵押在农业银行，所有权证原件在银行处。被告认为所有权证原件确实在农业银行，合同所涉房屋确是权证中登记的房屋。本院对证据真实性予以确认。被告为反驳原告主张，证明其主张，向本院提交了下列证据：1、转让合同复印件1份、协议复印件2份，证明合同明确约定原告承诺所涉房地产没有设定抵押，及原告应当在签订协议后两日内交付房屋以及相关资料，原告承诺在转让之前解除所有租赁关系，促使原租用单位放弃优先权，解除协议退场，或者与被告签订新的租用协议等，以及违反上述承诺约定应当处以相应的违约责任，也就是定金法则及被告可解除协议。原告对真实性无异议，原告也已提供上述证据。本院对证据真实性予以确认。2、转帐交易打印件1份，证明被告已经履行了定金支付在先的义务。原告认为在2012年5月15日是收到过200万元，但被告提供的证据不能证明是否是被告本人打款给原告。本院对原告于2012年5月15日收到定金200万元的事实予以确认。3、房屋租赁协议复印件3份，证明到目前为止，本案原告与他人签订租赁合同的租赁期限还没有截止，证实原告构成违约。原告认为系复印件，不符合证据基本形式。本院对复印件不予认定。4、现场照片打印件3份、网上打印件2份，证明截止2012年12月19日本案讼争房屋尚有绍兴市品晟服饰有限公司等单位在承租，上述承租公司还在招工的事实。原告认为根据照片所示房屋结构等应该是本案讼争房屋，但不能证明房屋还在出租，及该照片是在2012年12月19日拍摄。网上打印件中被告所述的尚在承租的公司地址并不是在本案讼争房屋地址。本院对证据真实性予以确认。5、录像光盘1份及整理资料1份（当庭用手机播放所摄原始视频），证明2013年1月8日、9日原告去现场取证，所摄现场有做纸板人员、品晟服饰公司人员、门卫等影像，证明所涉房屋一直在出租，且租赁期尚未届满以及原告雇佣人员尚在管理该房地产的事实，同时证明即使原被告签订了买卖协议，原告还是一直在对外招租，原告违反了双方买卖协议的具体约定。原告质证认为被告称是用手机拍摄，其拍摄是否为原件及与复制件是否一致，需要法庭依法认定。被告播放的视频无法证明其形成时间。从二段视频内容可以反映出来没租掉房屋还有很多，大部分都空置着。被告称原告一直招租及派员守门与事实不符，缺乏相关证据证明。视频后面出现相大部分黑屏，及被告前面拍摄内容展示的招租信息，原告有理由怀疑证据真实性。视频中出现其他人影像从证据分类角度来讲应是证人证言，证人应当出庭作证。本院对原告所述“现在转让合同项下的房屋有其他除原被告之外的人在使用是肯定有的，有其他租户”的事实予以确认。经审理查明：坐落于绍兴市越城区皋埠镇樊江村塘花后庄溇78号综合楼及厂房一、厂房二、厂房三登记所有权人系原告祁渭亮。2012年5月15日，出卖人原告祁渭亮（甲方）与买受人被告孙建钢（乙方）就上述房屋土地及现有附属设备设施签订转让协议一份。其中第一条基本情况约定，上述房屋土地及设备设施目前没有进行抵押或法院查封，未有任何权属纠纷，未有任何建筑施工款等款项拖欠或纠葛。上述房屋土地及设备设施现有出租，其中出租情况见附件。第二条成交价格约定总转让款为人民币3590万元。第三条约定，甲方保证在本协议签订后2日内将上述土地房产及设备设施向乙方交付使用，并提供该些土地房产的完整的各种建筑资料及设备设施的购置资料。甲方保证在上述土地房产及设备设施过户到乙方名下前，解除现有的所有租赁关系，如需继续租用的，应由乙方与租用人签订租赁协议并收取租费（按原合同3年期的执行）。第四条付款及过户时间约定，在本协议签订后当日，乙方向甲方先支付定金200万元；在甲方根据以上第三条约定交付土地房产及设备设施和相应资料予乙方，并房地产管理部门受理转让过户手续后，乙方向甲方支付余下的转让款人民币3200万元（以本票方式支付，还有190万元乙方出具借条形式在壹个月后一次性付清）；甲方保证在本协议签订后30日内，将上述土地房产及设备设施转让过户到乙方名下的手续到房管处受理。第六条纠纷保证约定，甲方保证上述土地房产及设备设施出让过程中没有产权、租赁纠纷和财务纠纷，保证确无其他对外设定抵押及未被法院查封，如一经发现，则由甲方承担全部违约责任及赔偿乙方所有损失（含乙方处理纠纷及追偿时所产生的诉讼费用及律师费用），且乙方有权单方解除本协议并由甲方双倍返还定金。第九条约定，上述土地房产及设备设施交付前，甲方的原有人员应当退场，人员的劳资纠纷及劳动关系由甲方自行负责处理，与乙方无关，否则乙方有权单方解除本协议并向甲方主张定金罚则；交付前原租用人员或单位未与乙方订立新的租用协议的或无法达成一致订立新的租用协议的，则甲方保证将原租用人员或单位予以全部退场，否则乙方有权单方解除本协议并向甲方主张定金罚则。合同签订当日，被告按约支付给原告定金人民币200万元。2012年7月26日，原、被告双方签订补充协议一份，载明：今因祁渭亮、孙建钢在双方共同协商下，将2012年5月15日购买绍兴市越城区皋埠镇樊江村塘花后庄溇78号的土地房屋及附属设备设施的协议延迟到2012年9月30日止，原协定继续有效。注祁渭亮在农行的以上土地及房屋的贷款由孙建钢协助还清（以便双方交割办证方便）。2012年9月20日，原、被告双方再次签订土地房屋及设施转让补充协议一份，约定双方确定按房屋（设施）现状予以转让，乙方对此已作充分了解，无任何异议，并作完全接受；原协议双方确定转让价格为人民币3590万元，现甲方同意再行减让90万元，确定最后成交价为3500万元，扣除乙方已经支付的定金200万元，乙方尚应向甲方支付转让款3300万元。协议还约定按新确定的转让价款将支付方式调整为：转让协议项下房屋等甲方在农业银行办理了相关抵押贷款手续，贷款金额为人民币1900万元，现确定与该款等额的首付款人民币1900万元由乙方在本协议签订后26天内支付给甲方，以便甲方用于向农业银行归还贷款，办理土地、房屋过户给乙方的手续等；余款人民币1400万元，乙方在办理房屋过户手续并向相关银行办理抵押贷款后，或在乙方支付人民币1900万元首付款后45天内一次性付清；双方除按约履行原转让协议约定的各自义务外，乙方应当严格按照本补充协议约定支付转让款，若乙方未按约支付转让款的，甲方同意减让的90万元将不再执行，转让款总额按原协议为准，并因乙方该违约行为而需向甲方支付违约金100万元，另外乙方未按约支付部分转让款转换为对甲方借款，乙方需自房管部门受理相关过户的手续之日起向甲方支付按同期人民银行贷款利率四倍计算的利息损失；为确保乙方上述所有转让余款（人民币1400万元整）的顺利履行，保证人绍兴县唐华进出口有限公司、绍兴四通制衣有限公司、朱某、马萍等自愿为乙方协议书项下所有余款义务承担连带清偿责任，保证期间为两年。四保证人在补充协议上签字或盖章。此后，原告未向被告交付上述土地房产及设备设施，被告未支付除定金200万元外的其余款项。原告曾于2012年11月23日向被告发出履约催告函，但被告予以拒收。原告遂诉至本院，要求解除合同并没收定金。诉讼中，被告提起反诉要求解除合同并双倍返还定金。本院认为，原、被告就上述土地房屋及设备设施签订的转让协议和两份补充协议，系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律规定，应认定为有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。现原、被告均要求解除合同，本院予以确认。本案争议焦点在于如何适用定金罚则。我国《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告主张其已按约交付土地房产和设备设施，但被告未按约履行付款义务；被告则认为，其未支付款项的原因在于原告未履行交付等先行义务，其是行使先履行抗辩权。对此，本院认为，双方2012年5月15日协议约定交付土地房产和设备设施时间是协议签订后2日内；被告支付款项是原告交付并房管部门受理过户手续后。2012年7月26日补充协议则记载“协议书延迟到2012年9月30日，原协定继续有效”，因未明确原协议的何种义务延迟到2012年9月30日，应理解为交付和付款等义务履行均延迟到2012年9月30日。2012年9月20日，双方再次签订补充协议，主要对转让款数额、支付方式进行了调整，将原协议确定的原告交付并房管部门受理过户手续后付款时间调整为补充协议签订后26天内（即2012年10月16日前）支付首付款1900万元。故两份补充协议明确约定，原告应于2012年9月30日前交付土地房屋及设备设施，被告应于2012年10月16日前支付首付款1900万元，不存在被告此项付款义务要以原告先履行交付义务为前提的约定。现原告主张其已按约履行交付义务，但未提供证据证明，本院不予采信。被告未向本院提供其已作好履约准备或将已作好履约准备的情形通知原告的证据，现被告在本案诉讼中主张其不支付款项系行使先履行抗辩权不能成立，本院不予采信。2012年9月20日补充协议中明确“双方确定按房屋（设施）现状予以转让，乙方对此已作充分了解，无任何异议，并作完全接受”，被告现主张原告存在隐瞒房屋抵押、出租等违约行为，不能成立。综上，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现原告作为出卖人未按约交付标的物，被告作为买受人未按约支付价款，本案合同不能履行是由原、被告双方各自违约共同造成，双方都失去了请求对方承担定金责任的权利，本院对原告要求没收定金、反诉原告要求双倍返还定金的请求均不予支持；但鉴于双方当事人均要求解除合同，合同解除后，被告已支付的200万元应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）祁渭亮和被告（反诉原告）孙建钢于2012年5月15日签订的土地房屋及设施转让协议（包括两份补充协议）；二、原告（反诉被告）祁渭亮应于本判决生效之日起三十日内返还给被告（反诉原告）孙建钢已付款项人民币200万元；三、驳回原告祁渭亮的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙建钢的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22880元，由原告祁渭亮负担11440元，被告孙建钢负担11440元；反诉案件受理费减半收取19400元，由反诉原告孙建钢负担9700元，反诉被告祁渭亮负担9700元，于本判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 吕小丽审 判 员 ＸＸＸ人民陪审员 万春霞二〇一三年四月十日书 记 员 李 芳附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 关注微信公众号“”