（2013）开民初字第846号
裁判日期: 2013-04-10
公开日期: 2015-12-14
案件名称
郑州高新区梧桐办事处秦庄村村民委员会第五村民组与封文仓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州高新区梧桐办事处秦庄村村民委员会第五村民组,封文仓
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十七条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）开民初字第846号原告郑州高新区梧桐办事处秦庄村村民委员会第五村民组，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街28号。代表人弓新美，组长。委托代理人高健，河南金阳光律师事务所律师。被告封文仓。委托代理人冯振国、吴莹，河南辰中律师事务所律师。原告郑州高新区梧桐办事处秦庄村村民委员会第五村民组（以下简称秦庄五组）与被告封文仓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦庄五组委托代理人高健、被告封文仓委托代理人冯振国、吴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月5日，原、被告签订睿智花园商铺租赁合同书（编号09-09号）一份，对房屋坐落位置、面积、租金等予以明确。原告交付房屋后，被告实际占有房屋使用至今。被告既未交纳合同期届满前的应交租金，合同到期后也不续签合同，且不交纳租金、不退还房屋，原告多次催缴未果。故请求判令被告返还原告位于郑州高新区睿智花园5号楼3号的商铺，并向原告支付租金57896元（其合同期限内租金43032.72元，2012年8月15日至2012年12月31日的租金14863.28元）。被告辩称：涉案房屋为秦庄村城中村改造时建设的商业租赁房，归全体村民所有，原告与本案无直接利害关系，不是适格的原告。本案所涉房屋所属土地权属不明，房屋产权不清晰，应当先行确权，故应当驳回原告的诉讼请求。被告要求按照表决结果对城中村改造建设的租赁商业房进行分配，并同意在产权清晰的情况下向产权人支付2012年8月15日至2012年4月30日的租金。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、租赁合同一份，证明原、被告双方曾经存在租赁关系，现合同已到期；2、证明一份，证明被告所使用房屋归村民集体所有；3、村民组出的通知、公告共四份，证明房屋租赁情况村民已经知情；4、郭瑞敏与原告签订的租赁合同复印件一份，证明商铺目前的市场价格；5、情况说明一份，证明商铺调整之后的价格。被告对上述证据的质证意见为：1、对租赁合同真实性无异议，但合同上约定的优惠10%原告没有给计算。2、对办事处出具的证明的证明力有异议，办事处没有权利出这样的证明，产权应当归全体村民所有，不应当归村民组所有。3、对证据3有异议，系原告单方制作，也没有提供张贴过的证据。4、证据4与本案无关。5、证据5系原告单方制作，没有经过全体村民讨论通过，且涨幅过高。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、郑州市城中村改造工作领导小组文件（郑村改（2006）18号）、郑州高新区管委会文件（郑开管文（2006）203号）各一份，证明涉案房屋系城中村改造的商业租赁房，归付庄村民组全体村民所有。2、通知一份，证明2012年7月17日原告下发通知对商业租赁房问题进行投票表决。3、2012年7月19日付庄村民代表会会议记录一份、同意分房名单一份、公告一份，证明付庄村民代表决议通过群众签名的方式确定门面房的分配方案，182户村民同意分房，法院应驳回原告的诉讼请求，待房屋分配完毕后，被告将房屋租金补交给产权人。4、合同一份，证明合同明确约定了租金价格。5、收据一张，证明被告向原告交付了保证金，原告应当返还给被告，或者在产权人明确后直接冲抵租金。原告对上述证据的质证意见为：1、对证据1真实性无异议，但原告享有诉讼主体资格。2、证据2、证据3系复印件，不予质证。3、对证据4租赁合同的真实性无异议，但是租金应支付至2012年7月31日。4、对证据5押金条有异议，该押金是物业公司收的，不是原告收的。另外，为了证明原告起诉的租金数额，原告庭后向本院提交了郭瑞敏与原告签订的租赁合同的原件，并提供了关于睿智花园商铺的十份租赁合同，作为租金价格的参考。被告对原告庭后提交的证据不予质证。经过对原、被告所提供的证据进行审核，本院对本案中原、被告的证据做以下认定：对于原告方的证据：1、租赁合同系原件，被告无异议，故本院予以采纳。2、梧桐办事处出具的证明来源合法，被告对其真实性未提出异议，且与本案有直接关联性，故本院予以采纳。3、村民组的通知、公告等是原告单方出具，被告不予质证，且与本案不具有直接关联性，故本院不予采纳。4、郭瑞敏与原告签订的租赁合同系复印件，虽然原告庭后提交了原件，但该证据与本案没有直接关联性，故本院不予采纳。5、情况说明系原告单方出具，被告不予质证，故本院不予采纳。对于原告庭后提交的租赁合同，因与本案不具有直接关联性，本院不作为定案的依据。对于被告方的证据：1、两个文件与本案不具有关联性，本院不予采纳。2、证据2、证据3与本案不具有关联性，故本院不予采纳。3、租赁合同与原告提供的一致，原告对其真实性没有异议，故本院予以采纳。4、证据5收据上盖章系金梧桐物业有限公司，与本案不具有关联性，故本院不予采纳。本院依据认定的证据及开庭笔录，确认以下事实：2009年8月5日，原、被告签订《睿智花园商铺租赁合同书》一份，合同约定：原告将郑州高新技术产业开发区睿智花园5号楼3号商铺，一楼94.37平方米，二楼94.37平方米（共计188.74平方米）出租给被告使用，月租金一楼15元／平方米，二楼5元／平方米，共计月租金1793.03元（优惠5%后）；被告向原告交保证金9400元，合同期满如被告不再续签合同，被告按本协议无条件退房后，保证金不计息退还给被告；承租日期自2009年8月15日至2012年8月14日，合同期满后，如被告续租，同等条件下优先。合同签订后，原告将合同中约定的商铺交付给被告，被告只交纳了2010年8月14日之前的租金。2012年8月14日合同期满后，因对租金标准达不成一致，原、被告双方没有续签租赁合同，被告继续占有使用5号楼3号商铺至今，也没有向原告交纳过租金。本院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同。原告将合同约定的商铺交付给被告，现租赁期已届满，被告尚有2010年8月15日至2012年8月14日的租金43032.72元（1793.03×24=43032.72）未支付，已经构成违约，故原告请求被告支付所欠的租金43032.72元，理由成立，本院予以支持。关于被告租赁期间届满后的租金问题，因2012年8月14日租赁期届满后被告继续占有商铺至今，也没有向原告交纳租金，被告的占有行为给原告造成了租金损失，故原告请求被告支付商铺2012年8月15日至2012年12月31日的租金，理由成立，本院予以支持。对于租金的具体数额，因双方没有约定，故本院参照睿智花园小区与本案所涉商铺处于同一路段的商铺的承租价格进行计算。原告与其他村民签订的租赁合同显示，位于合欢街的商铺2012年8月份以后的承租价格为一楼25元／㎡，二楼10元／㎡，本案所涉及的5号楼3号商铺位于合欢街，经计算，2012年8月15日至2012年12月31日的租金为14863.28元（94.37×25×4.5＋94.37×10×4.5=14863.28）。综上计算，被告共应当支付原告2010年8月15日至2012年12月31日的租金57896元（43032.72＋14863.28=57896）。租赁期间届满后，原、被告没有续签租赁合同，被告应当返还租赁的房屋，故原告请求被告返还所租赁的5号楼3号商铺，理由成立，本院予以支持。关于合同保证金问题，因被告提供的保证金收据上显示收款人是郑州金梧桐物业有限公司，被告也没有证据证明原告收取了被告的保证金，故对于被告有关退还保证金的辩称，本院不予支持。关于被告辩称的睿智花园商铺属于全体村民所有，应当将商铺进行分配，原告不具有诉讼主体资格的主张，因本案涉及的商铺属于秦庄五组集体所有，故原告享有本案的起诉资格，商铺是否进行分配不属于本案审理的范围，故对被告的该项辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告封文仓于本判决生效后十五日内返还原告郑州高新区梧桐办事处秦庄村村民委员会第五村民组位于郑州高新技术产业开发区睿智花园5号楼3号的商铺一套。二、被告封文仓于本判决生效后十五日内支付原告郑州高新区梧桐办事处秦庄村村民委员会第五村民组二○一○年八月十五日至二○一二年十二月三十一日期间的租金五万七千八百九十六元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百四十七元，由被告封文仓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 申晓娟人民陪审员 王振东人民陪审员 郭爱珍二〇一三年四月十日书 记 员 王铭浩 更多数据：搜索“”来源：