（2013）泸民终字第1号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-06-12
案件名称
张朝权与合江县榕山镇人民政府租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张朝权,合江县榕山镇人民政府
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泸民终字第1号上诉人（原审被告）张朝权，男，1974年5月23日生，汉族，四川省合江县人，居民。委托代理人陈荣华（被告岳母），女，1951年11月2日生，汉族，四川省合江县人，居民。被上诉人（原审原告）合江县榕山镇人民政府，组织机构代码K3377320-8。法定代表人桂斌，镇长。委托代理人袁健，男，1975年2月5日生，汉族，四川省合江县人，合江县榕山镇副镇长。上诉人张朝权因租赁合同纠纷一案，不服合江县人民法院（2012）合江民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人张朝权及其委托代理人陈荣华，被上诉人合江县榕山镇人民政府的委托代理人袁健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年11月25日，原、被告签订租赁合同，约定原告将原平滩桥酒厂主车间和打米厂租赁给被告；租期为五年（2003年1月1日起至2007年12月31日止）；租金为1至3年3000元／年，第四年3300元／年，第五年3600元／年，若继续租赁，租金4000元／年；租金交付为每年元月1日交清当年租金，被告方付款后才能从事经营，不交租金，终止使用；租赁期间，被告需要进行维修及新增加的不动产设施，费用由被告承担，承包期满新增设施和装饰无偿交给原告，不得人为损坏；被告添置的可动产设施，由被告自行处理；如国家建设需要或因原告将该厂房出售，本合同自然终止，但原告必须提前三个月告知被告，租金按实计算；若原告进行拍卖，被告在同等条件下优先购买；若一方违约，违约方应向守约方支付违约金3000元。至2007年12月31日租赁合同期满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用并缴纳4000元／年的租金，租金交纳至2010年12月31日。2011年底，被告到原告处缴纳租金时，被告未收取。在租赁期间，被告对租赁的厂房及场地进行了一定的改建和修缮。2012年5月7日，被告向原告送达限期交还场地的通知书，限被告在五日内将饲养的生猪及添置的附属设施搬迁，同日被告向原告提交了“关于我对合江县榕山镇政府限期5日内搬迁平滩桥养猪场通知的回复”，回复内容为：在5日内无力搬迁；要求原告在榕山镇雨台村六队解决一千平方米的场地建猪场并给付搬迁养猪场的补偿和相应的赔偿。同月10日，原告第二次向被告送达限期搬迁通知书，要求被告在2012年6月10日前归还租赁场地，但被告仍未搬迁。诉讼期间，原告于2012年9月19日向被告送达合江县国有建设用地使用权挂牌出让公告，公开将被告租赁的原平滩桥酒厂的土地使用权出让。被告没有按公告确定的时间报名竞买，现该宗土地的使用权已被泸州地窖酒业有限公司通过竞标获得。因原告至今仍未搬离，故原告诉至本院。庭审中，原告陈述2011年底，被告到原告处交纳租金，原告未收取租金，且当时就明确告知被告要求其搬离猪场。原告所主张的此事实因无证据佐证，且被告不认可，故本院不予确认；被告陈述2011年被告向原告缴纳租金时，被告的工作人员明确告知被告从2011年起免收租金，是对被告发展养猪业的支持。被告主张的该事实也无证据佐证，且原告不认可，故本院也不予确认。原审法院经审理后认为：原、被告于2002年11月25日签订的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。租赁合同期满，双方虽未签订书面续租合同，但被告继续租赁厂房及场地，原告未提出异议且收取了被告的租金，应视为对继续租赁的认可。依据合同法的规定，原租赁合同对后续租赁期间仍然有效，对双方当事人均具有约束力，但租赁期限为不定期。原租赁合同约定“如国家建设需要或因被告将该厂房出售，本合同自然终止，但原告必须提前三个月告知被告，租金按实计算”关于合同终止的规定依然有效，并且对双方当事人均有约束力。但合同终止不同于合同解除，原租赁合同对合同终止进行约定，不影响合同双方依法行使租赁合同解除权。因原、被告双方的租赁合同关系属不定期租赁关系，依据合同法规定，原告作为出租人可以随时解除合同，但作为出租人的原告应在合理的期限前通知被告（承租人）。本案原告已在2012年5月7日及5月10日两次书面告知被告搬迁，原告已履行解除合同的告知义务。虽然原告在通知中确定搬迁的期限不当，但从2012年5月7日至今已7个月，被告仍拒绝搬迁，故可视为原告履行了合理期限前的告知义务。因此，原告请求解除租赁合同，要求被告搬离租赁场地应当予以支持。被告未付2011年和2012年的租金属实，虽2011年年底被告到原告处缴纳租金时，原告未收取，但并不表示原告放弃要求被告支付租金的权利，同时因原租赁合同约定合同期满继续租赁的租金为4000元／年，故对原告主张被告支付2011年1月1日至2012年7月31日的租金6330元的请求应予支持（原告自愿放弃2012年8月起租金的请求权）。被告在答辩意见中提出“若解除合同应补偿被告生猪养殖厂投入的一切损失费用、国家每年应给生猪养殖发展扶持款、厂房维修费和看管费用等75万元，否则被告无法搬迁”。该主张中提出的维修费和养猪场的投入的处理在双方的租赁合同中已有明确约定：“租赁期间，被告需要进行维修及新增加的不动产设施，费用由被告承担，承包期满新增设施和装饰无偿交给原告，不得人为损坏，被告添置的可动产设施，由被告自行处理”。依照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题体的解释》第十一条的规定，应按双方约定处理；被告提出的国家扶持款属国家政策性扶持，与本案无关，且被告也未提供任何证据证明。此外，被告的上述主张含有反诉的意见，法庭向其当庭释明后被告自愿放弃反诉，故对被告提出的上述答辩意见不予处理。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告合江县榕山镇人民政府与被告张朝权签订的原平滩桥酒厂及打米厂的租赁合同，被告于本判决生效后十五日内将上述租赁场地交还原告；二、被告于本判决生效后五日内向原告交纳尚欠租金6333元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张朝权负担。宣判后，上诉人张朝权不服，其上诉理由为：双方之间的租赁合同不应解除。如若解除合同被上诉人应对上诉人进行补偿。被上诉人侵害了上诉人的优先购买权，也应对上诉人进行赔偿。故请求二审法院撤销一审判决，依法判决。被上诉人合江县榕山镇人民政府辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人之间的租赁合同在2007年12月31日到期后，双方未再续签合同，但上诉人向被上诉人交纳租金至2010年12月31日。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上诉人与被上诉人之间已经形成不定期的租赁合同关系，双方可以随时解除合同，本案中被上诉人已经向上诉人提出解除租赁合同，并在合理期限之前通知上诉人，故一审判决解除双方的租赁合同并无不当。又因双方的租赁合同对“租赁期间，上诉人需要进行维修及新增加的不动产设施，费用由上诉人承担，租赁期满新增设施和装饰无偿交给被上诉人，不得人为损坏”进行约定，故上诉人要求被上诉人对其添加设施进行补偿的上诉理由也不能成立。关于上诉人认为被上诉人侵害其优先购买权的问题，因上诉人在一审程序中并未对此提起反诉，上诉人如认为被上诉人侵害其优先购买权要求赔偿，可另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张朝权承担。本判决为终审判决。审 判 长 卓 波代理审判员 王 艳代理审判员 税远雄二〇一三年四月一日书 记 员 李 霞 更多数据：搜索“”来源：