（2013）浙杭民终字第673号

裁判日期: 2013-04-01

公开日期: 2014-06-20

案件名称

杭州市上城区美政花苑住宅小区业主委员会与杭州城南房地产物业公司、闵慈荣返还原物纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州城南房地产物业公司,杭州市上城区美政花苑住宅小区业主委员会,闵慈荣

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第673号上诉人（原审被告）：杭州城南房地产物业公司。法定代表人：孙慧钧。委托代理人：周潮星。被上诉人（原审原告）：杭州市上城区美政花苑住宅小区业主委员会。法定代表人：朱志华。委托代理人：王凤兰。原审被告：闵慈荣。上诉人杭州城南房地产物业公司（以下简称城南公司）因与被上诉人杭州市上城区美政花苑住宅小区业主委员会（以下简称美政花苑业委会）、原审被告闵慈荣返还原物纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月29日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：美政花苑业委会原委托城南公司对杭州市美政花苑住宅小区提供物业管理服务。本市复兴南街25号后房屋由城南公司出租并收取租金。2008年7月31日，美政花苑业委会、城南公司之间的物业管理服务合同解除，美政花苑业委会另行委托杭州成诚物业管理有限公司提供物业管理服务。2008年8月至2011年12月，城南公司收取了复兴南街25号后的房屋租金22632元。自2012年起，闵慈荣既未与美政花苑业委会、亦未与城南公司签订房屋租赁合同。目前，涉案房屋由闵慈荣实际使用。另查明，2012年9月6日，杭州市住房保障和房产管理局出具（2012）年第102号政府信息公开告知书一份，确认复兴南街25号后房屋已办理了缴交确认，缴交确认单编号为杭房物缴（2010）第062号。再查明，杭房物缴（2010）第062号杭州市竣工房屋物业用房缴交确认单确认复兴南街25号后26.15平方米作为物业管理经营用房经竣工缴交确认。美政花苑业委会于2012年9月24日诉至原审法院，请求：1、闵慈荣立即将本市复兴南街25号后房屋腾空退还给美政花苑业委会；2、城南公司归还美政花苑业委会房屋租金22632元（2008年8月至2011年12月）并承担本案诉讼费用。原审法院审理认为：本案中，美政花苑业委会与城南公司之间对城南公司在2008年8月1日后无权收取本市复兴南街25号后房屋租金的事实无异议，双方存在的争执是：美政花苑业委会是否有权收取涉案房屋租金，即涉案房屋是否归美政花苑业委会占有、使用、收益；闵慈荣是否应从涉案房屋中腾退。关于涉案房屋是否归美政花苑业委会占有、使用、收益的问题，原审法院认为，房管部门前后出具的三份告知书虽然相互矛盾，但根据原审法院向房管部门调取的杭房物缴（2010）第062号杭州市竣工房屋物业用房缴交确认单，本市复兴南街25号后26.15平方米房屋作为物业管理经营用房已经办理了竣工缴交确认。在美政花苑业委会、城南公司解除物业管理服务合同后，城南公司理应将其收取的房屋租金交还给美政花苑业委会，对美政花苑业委会的诉讼请求，原审法院予以支持。就城南公司提出的杭州市港航管理局钱江管理处（以下简称钱江管理处）并非涉案房屋的开发建设单位，其无权办理缴交确认手续的问题，原审法院认为，涉案房屋由谁开发建设与房屋是否办理缴交确认无关，因此，对城南公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。自2012年起，闵慈荣既未与房屋所有权人签订书面合同，亦未缴纳房屋，故其无权继续使用涉案房屋，美政花苑业委会要求其腾退的诉讼请求，原审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定于2012年12月11日判决：一、闵慈荣自判决生效之日起10日内将使用的本市复兴南街25号后房屋腾退，交还给美政花苑业委会；二、城南公司于判决生效之日起10日内归还美政花苑业委会房屋租金22632元。预收案件受理费1050元，实收525元，由城南公司负担。原审法院于2013年3月27日作出（2012）杭上民初字第1405号民事裁定书，认为原审判决诉讼费用负担的计算有误，裁定对诉讼费用负担部分补正为：“预收案件受理费1050元，退还美政花苑业委会867元，实收183元，由城南公司负担。”宣判后，上诉人城南公司不服原审判决上诉称：第一，关于一审中证据房管部门出具的三份告知书，由于房管部门出具的三份告知书内容存在矛盾，且一审法院对此也已经予以了确认，因此就不能作为定案的依据。但一审法院并没有对此存在问题的证据予以排除，而是根据这一错误证据作出了判决。第二，关于一审法院向房产档案馆调取的杭房物缴（2010）第062号杭州市竣工房屋物业用房缴交确认单，因为涉案房产的开发建设单位是杭州市上城区复兴地区开发总指挥部（以下简称复兴指挥部），故只有复兴指挥部有权确认涉案房屋的权益归属。但该062号确认单却是由钱江管理处办理的，从主体上来说不合法。一审法院认为“涉案房屋由谁开发与该房屋是否办理缴交确认无关”，显然是不能让人信服的。第三，即使根据该“缴交确认单”也没有充分、明确的证明涉案房屋的产权归属美政花苑业委会所有。城南公司在一审判决后至杭州市房产档案馆调取的“美政花苑一期物业管理用房情况说明”，可以证明包含涉案房屋在内的物业管理用房在建成后是移交给城南公司的。鉴于以上事实，城南公司认为一审法院判决明显错误，请求：1、撤销一审判决，驳回美政花苑业委会的诉讼请求；2、本案诉讼费用由美政花苑业委会承担。被上诉人美政花苑业委会答辩称：第一，城南公司认为房管部门出具的内容相矛盾的三份告知书错误并以此推定不能作为定案依据，该理由没有依据，事实上，房管部门针对本案所涉房屋出具了三份告知书，但是并不矛盾，（2010）年第96号告知书明确确认本案所涉房屋是美政花苑业委会的物业用房，只是房管部门没有进行登记，开发单位都是认可的，正是因为本案所涉房屋尚未登记，所以，（2012）第01号告知书表示无相关信息，但是没有信息，不代表房屋不是美政花苑业委会的，（2012）年第102号告知书进一步确认了本案所涉房屋是美政花苑业委会的物业用房。三份告知书并不矛盾，三份告知书存在先后顺序，从法律上讲，应以（2012）第102号告知书为准。因此，城南公司的上诉理由没有依据。第二，城南公司认为杭房物缴（2010）第062号确认单建设单位错误为由要求中止审理理由不成立。杭州市上城区美政花苑的房屋是由复兴指挥部统一开发的，但是，其中的部分房屋包括海事大楼是由钱江管理处参与承建，根据国务院出台的《物业管理条例》第38、30条，还有《浙江省物业管理条例》的规定，应配置物业管理用房，属全体业主所有。因此，钱江管理处是建设单位，钱江管理处有权办理确认缴交手续。并且，不管是复兴指挥部还是钱江管理处，涉案房屋是美政花苑的物业用房的事实不会改变。所以，本案并不需要等待城南公司另案行政诉讼的终结再进行，因此城南公司要求中止的理由不成立。第三，城南公司认为确认单没有确认涉案房屋归美政花苑业委会，并且，认为所涉房屋是复兴指挥部移交给城南公司的，该述称无依据。城南公司所称的情况说明中没有反映所涉房屋是移交给城南公司的，即使存在这种情况，也完全符合规定，城南公司作为美政花苑业委会的物业公司，建设单位把物业用房移交给物业公司也是物业条例规定的，但是，所有权是美政花苑业委会的。并且，美政小区建成于1998年，1999年入住，当时物业条例尚不完善，所以，只是以移交给物业公司的形式来操作，不能以此认为所有权也是城南公司，城南公司的说法不符合法律规定。因此，该房屋即使是建设单位移交给物业公司的，但是，所有权是全体业主的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原审被告闵慈荣未答辩。二审调查中，美政花苑业委会未向本院提交新的证据，城南公司向本院提交证据：2009年3月9日，复兴指挥部出具的美政花苑一期物业管理用房情况说明，证明复兴指挥部即建设单位将房屋移交给城南公司，而现在美政花苑业委会主张涉案房屋是属于美政花苑业委会的理由不成立。美政花苑业委会质证：认为对城南公司的证明内容有异议，该证据只能证明复兴指挥部将房屋移交给城南公司，不能证明产权是城南公司的，该证据恰恰证明案涉房屋产权是全体业主的。本院认证：该证据形成于2009年，城南公司未在原审法院指定的举证期限内提交且无合理的理由，故该证据不属于二审新的证据，且该证据反映的复兴指挥部将包括案涉房屋在内的物业管理用房移交给城南公司与案涉房屋最终产权归属并无直接的关联，对该证据本院不予采用。在二审审理过程中，城南公司向本院提交中止审理的申请，认为其已就撤销杭州市住房保障和房产管理局出具（2012）年第102号政府信息公开告知书向原审法院提起行政诉讼，原审法院已立案受理，而该行政诉讼案与本案有密切的关联性，直接影响本案二审审理和裁判，故请求中止本案的审理。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：原审法院在原审审理过程中向杭州市房产档案局调取了杭房物缴（2010）第062号杭州市竣工房屋物业管理用房缴交确认单，双方对该证据的真实性均无异议。根据该缴交确认单记载，案涉位于复兴南街25号后26.15平方米的房屋已于2010年11月1日作为物业管理经营用房办理了竣工缴交确认，所属物业区域为美政花苑。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”故根据杭房物缴（2010）第062号缴交确认单可以认定案涉房屋属于美政花苑小区物业服务用房，属于美政花苑全体业主共有。美政花苑业委会与城南公司已于2008年7月31日解除了物业服务管理合同，城南公司仍然收取案涉房屋2008年8月1日至2011年12月期间的房屋租金22632元没有法律与合同依据。美政花苑业委会作为业主选举产生的机构，对案涉属于小区物业服务用房有管理的职责，其主张城南公司应将其无权占有的案涉房屋的租金予以返还理由成立，原审法院予以支持并无不当。城南公司认为杭房物缴（2010）第062号缴交确认单存在缴交主体不合法，但城南公司本身并非其主张的缴交主体。城南公司也未提供相关证据证明该缴交确认单已由其所称的合法权利人通过合法形式予以撤销，故其相关上诉理由不成立，本院不予采纳。一审审理过程中，双方当事人分别提交了三份由杭州市住房保障和房产管理局出具的政府信息公开告知书，真实性均可以确认。而三份政府信息公开告知书是不同时间针对不同申请作出。即使如城南公司所述存在矛盾，亦无法以此否定杭房物缴（2010）第062号缴交确认单的效力。原审法院根据（2010）第062号缴交确认单认定案涉房屋作为物业管理经营用房已经办理了竣工缴交确认并无不当，城南公司认为原审法院根据三份所谓的错误告知书作出裁判的上诉理由不成立。城南公司在二审期间向原审法院另案提起行政诉讼，要求撤销杭州市住房保障和房产管理局于2012年9月6日作出的（2012）年第102号政府信息公开告知书，但此告知书撤销与否并不能否认杭房物缴（2010）第062号杭州市竣工房屋物业管理用房缴交确认单的效力。故城南公司认为该案的处理对本案的处理具有关联性，并以此申请本案中止审理的理由不成立，本院对城南公司提出的中止审理的申请不予准许。案涉房屋属于美政花苑全体业主共有，闵慈荣作为案涉房屋的承租人自2012年起未签订房屋租赁协议也未支付租金，原审法院认定美政花苑业委会亦有权要求其腾退正确，对此闵慈荣也未提起上诉，本院亦予以确认。综上，城南公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由杭州城南房地产物业公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张波审　判　员　　徐丹代理审判员　　盛峰二〇一三年四月一日书　记　员　　项琳微信公众号“”