（2013）安开民初字第0159号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-11-20
案件名称
何桂华与杨书荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何桂华,杨书荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安开民初字第0159号原告何桂华。被告杨书荣。委托代理人韩忠泉。原告何桂华与被告杨书荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员仲卫平独任审判，公开开庭进行了审理，原告何桂华及被告杨书荣的委托代理人韩忠泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何桂华诉称：原告与周建永、张爱明多年前合伙购买了大公粮站的资产。2010年4月30日，原、被告签订协议一份，由原告将合伙购买的房地产中属于原告的部分租赁给被告使用，双方约定年租金25000元，由被告按季给付。自2010年5月至2011年12月，被告未给付原告租金，经追要未果。现请求判令被告给付房屋使用费41666.6元。被告杨书荣辩称：原告的诉讼主体不适格，原告虽对出租的房屋拥有三分之一的产权，但在租赁给被告时该部份房产已由海安康顺粮油食品有限公司（以下简称康顺公司）使用，被告并未租赁原告的房产，原告也未将房产交由被告，被告无权代表康顺公司与原告签订协议，该协议未成立，也未生效，故原告的主张不成立，应予以驳回。经审理查明：2003年，原告与张爱明、顾晨舟合伙购买了原海安县大公粮站（座落于海安县大公镇沿河路3号）的建筑面积为2104.04㎡的房屋及使用权面积为6437㎡的土地使用权。2009年下半年，顾晨舟将其份额转让给了周建永。2010年2月2日、2月9日，原告与张爱明、周建永共同领取了上述房屋产权证（原告与张爱明、周建永各三分之一的份额）及土地使用权证（原告与张爱明、周建永共有）。2009年下半年，原告与张爱明、周建永各出资70万元设立海安康顺粮油食品有限公司（以下简称康顺公司），同时商定将三人共有的上述房屋一并交由康顺公司使用。2010年4月30日，原告在未取得张爱明、周建永同意的情况下，与被告签订协议书一份，约定：原大公粮站的资产，三排仓库、办公宿舍楼及办公楼前三间仓库、油坊四间、鸡舍十五间，合计土地10.4亩，租给被告使用，租金被告每年给付原告及张爱明各25000元，租金按季度付款，土地房产租用时间暂定15年。2011年10月6日，原告在获得张爱明、周建永同意的情况下，将其在康顺公司的股权（股权30万元、投资40万元）以67万元转让给被告。同日，原告与康顺公司签订租赁合同一份，将其所属的房屋及土地使用权自2012年1月1日起至2021年12月31日租赁给康顺公司使用。后原、被告因租金事宜协商未果，引起纠纷。以上事实，有原、被告签订的协议，房屋产权证、土地使用权证，原、被告签订的股权转让协议，张爱明、周建永的当庭陈述及双方当事人陈述等在卷佐证。审理中，张爱明、周建永明确表示反对原告出租涉讼共有财产。本院依法向原告释明可变更诉讼请求，但其未变更诉讼请求。本院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产可以由两个以上的个人共有，共有包括按份共有和共同共有。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共同共有人之间另有约定的除外。原告与张爱明、周建永对共有的位于海安县大公镇沿河路3号的房屋拥有共同所有权，三方对共有财产并未分割，原告在租赁上述房屋时应经三分之二以上的共有人同意方可出租。原告与被告签订租赁协议时，并未获得三分之二以上的共有人的同意，审理中，共有财产的其他共有人明确反对原告出租涉讼共有财产，其与被告签订的协议违反了法律的禁止性规定，该协议无效。另外，涉讼房屋及土地使用权在原、被告签订租赁协议前实际为第三人使用，原告亦未实际向被告交付租赁物。综上，原告的请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：驳回原告何桂华要求被告杨书荣给付租金的诉讼请求。案件受理费842元减半收取421元，由原告何桂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费842元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号47×××82）。审 判 员 仲卫平二〇一三年四月一日见习书记员 何培妮附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 百度搜索“”