（2012）穗越法民三初字第2400号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-02-28
案件名称
（2012）穗越法民三初字第2400号判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许峰,广东省机场管理集团公,广东广发房地产有限公司
案由
法律依据
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗越法民三初字第2400号原告许峰。委托代理人李永华、钟宇明，律师。被告广东省机场管理集团公。法定代表人吕业升。委托代理人高均科，律师。被告广东广发房地产有限公司，住所地广州市越秀区建设大马路22号3314房。法定代表人田瑞华。原告许峰诉被告广东省机场管理集团公司（以下简称机场管理公司）、广东广发房地产有限公司（以下简称广发房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李永华，被告机场管理公司的委托代理人高均科到庭参加诉讼。被告广发房地产公司经本院依法传唤无到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2001年6月2日，原告与被告广发房地产公司签订《广发太和苑（住宅）认购书》，约定原告以170771元的价格向被告广发房地产公司购买位于广州市白云区太和镇某403房（现为白云区太和镇某403房），建筑面积90.836平方米，原告可选择在被告预售许可证核发后20天内交齐首期款项及办证费用和签订办理购房合同等手续。同日，被告广发房地产公司将涉讼403房交付原告使用，原告向其支付定金3000元，并于同年9月18日再向其支付首期房款50000元。之后原告没有与被告广发房地产公司签订《商品房买卖合同》，亦未支付剩余房款。因两被告间的项目转让合同纠纷，广州市越秀区人民法院在2010年5月31日以（2010）越法执字第2839－4号《执行裁定书》，查封了被告广发房地产公司预售的包括涉讼403房在内的广州市白云区太和镇珊景路地段该小区全部房产（已预售、过户、查封的除外）。原告就该裁定书向法院提出异议要求解除涉讼房屋的查封，被法院以（2010）越法执外异字第2839－4号《执行裁定书》裁定予以驳回。现涉讼太和苑小区部分房屋业主与被告广发房地产公司签订了《商品房买卖合同》并取得房管部门核发的房地产权证，原告与被告广发房地产公司签订的认购书有效，应继续履行，原告交齐余款完全可以取得涉讼房屋的房地产权证，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，起诉请求：1、确认广州市太和镇某403房为原告所有；2、撤销（2010）越法执字第2839－4号《执行裁定书》及（2010）越法执外异字第2839－4号《执行裁定书》，停止对涉讼房屋的执行。被告机场管理公司辩称，原告在被告广发房地产公司执行案件中已经就涉讼房屋提出了异议，法院经听证后依法裁定驳回了原告的异议；不动产所有权以登记为准，现涉讼房屋登记在被告广发房地产公司名下，原告要求确权没有依据；原告与被告广发房地产公司之间的房屋买卖关系与被告机场管理公司无关，原告起诉被告机场管理公司存在错误，至于原告如何实现自身的利益，应另案起诉被告广发房地产公司处理，故不同意原告的全部诉讼请求。被告广发房地产公司没有答辩。经审理查明，2001年6月2日，原告（乙方）与被告广发房地产公司（甲方）签订《广发太和苑（住宅）认购书》，约定乙方向甲方购买广州市白云区太和镇某403房住宅，建筑面积90.836平方米，总价170771元，该售价未包括政府规定需乙方个人缴交的有关税费；以银行按揭方式支付购房款，在2001年6月2日支付定金3000元，在2001年8月30日前付购房总额款项的10％，在2001年9月15日前付购房总额款项的10％，余下购房款待办理银行按揭前付清；购买该住宅可获得广州市国土房管局核发的房产证；备注记载乙方可选择在甲方预售许可证核发后20日天内交齐首期款及办证费用和签订办理购房合同等有关手续（具体时间甲方另行通知）等。同日，原告将定金3000元支付给被告广发房产公司，被告广发房地产公司将涉讼403房交付原告使用。原告于同年9月18日支付了50000元首期房款给被告广发房地产公司。2005年1月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发穗房集字第20030001号《广东省广州市商品房预售许可证》，记载开发企业：被告广发房地产公司，项目名称：太和苑，项目座落：白云区太和镇珊景路地段、土地使用权证号及用途：穗国土用字（2002）第302号居住用地（集资房）、发证时各栋已建层数已竣工等。2006年8月28日，原告向广州市白云区人民法院起诉被告广发房地产公司，要求其为原告办妥涉讼403房的房地产权证（非集资房产权证）。广州市白云区人民法院于2007年12月5日作出（2006）云法从民三初字第46号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2008年11月28日作出（2008）穗中法民五终字第1002号维持原判的终审判决，其中认为：被告广发房地产公司与原告签订《广发太和苑（住宅）认购书》符合法律规定，且双方对其效力均无异议，应依约履行，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助或保密等义务。双方在签订上述《广发太和苑（住宅）认购书》后应依照该认购书的约定协商签订购房合同以完成余下交易过程，原告在该案二审期间提出减少房款，其主张未获被告广发房地产公司同意，由于合同变更需要双方协商一致，在原告、被告广发房地产公司未就房款达成新的约定的情况下，由于原告已支付购房定金及部分房款且于签订上述认购书之日使用涉讼房屋，此表明原告愿履行《广发太和苑（住宅）认购书》，被告广发房地产公司也未拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，但双方在该案审理过程中就《商品房买卖合同》签订事宜不能协商一致。依照广州市房地产买卖的交易惯例，房屋如由开发商转移至业主名下，须由业主和开发商事先签订由房管部门出具的正式《商品房买卖合同》，故原告在该《商品房买卖合同》未签订的情况下，在该案中迳行要求被告广发房地产公司为涉讼房屋办理产权证，理由不足。2007年4月4日，被告广发房地产公司向广州市白云区人民法院起诉原告，要求解除双方签订的《广发太和苑（住宅）认购书》，不再退回已收取的房款53000元，并要求本案原告在判决书生效之日起一个月内迁出涉讼403房。广州市白云区人民法院于2007年12月5日作出（2007）云法从民四初字第24号民事判决，判决驳回本案被告广发房地产公司的诉讼请求。被告广发房地产公司不服该判决，提出上诉，广州市中级人民法院于2008年12月28日作出（2008）穗中法民五终字第1004号维持原判的终审判决，其中认为：被告广发房地产公司与原告对双方签订《广发太和苑（住宅）认购书》的效力均无异议，双方应依约履行，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助或保密等义务。上述《广发太和苑（住宅）认购书》约定原告可选择在预售许可证核发后20天内交齐首期款项及办证费用和签订办理购房合同等有关手续（具体时间待被告广发房地产公司通知），广州市公证处公证的涉讼房屋所在楼宇的《房地产权属证明书》（2005年7月11日由房管部门核发）记载被告广发房地产公司取得了穗房集字第200030001－5号预售许可证。双方在被告广发房地产公司取得预售许可证后，本应按照认购书的约定协商签订购房合同以完成余下交易过程。原告在该案审理期间要求减少房款。被告广发房地产公司不同意原告该主张。由于合同变更需要双方协商一致，在原告、被告广发房地产公司未就房款达成新的约定的情况下，双方仍应继续履行《广发太和苑（住宅）认购书》有关内容。虽然原告尚未与被告广发房地产公司签订购房合同，也没有支付全部的购房款项，但原告已向被告广发房地产公司支付了购房定金及部分房款，且于签订上述认购书之日使用涉讼房屋，表明原告愿继续履行《广发太和苑（住宅）认购书》。在本案审理过程中，原告只是要求减少房款，而没有表示不再支付余下房款，不再签订《商品房买卖合同》。被告广发房地产公司在该案审理过程中也未拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，只是不同意减少房款。双方就《商品房买卖合同》中的房款金额事宜不能协商一致，双方就此可进一步协商。协商不成，则可按照《广发太和苑（住宅）认购书》的约定来签订《商品房买卖合同》完成余下交易过程。被告广发房地产公司以原告不支付剩余房款，协议无法履行为由主张解除合同，理据不足。因两被告存在项目转让合同纠纷，本院于2009年作出（2008）越法民三初字第2019号民事判决，判决被告广发房地产公司自该判决生效之日起10日内，将补偿款11000000元及逾期付款违约金（从2003年4月25日起至2003年5月24日止，以7000000元为基数，按每天0.02％的标准计算；从2003年5月25日起至付款之日止，以11000000元为基数，按每天0.02％的标准计算）一次性支付给被告机场管理公司，违约金的总额不能超过11000000元。被告广发房地产公司不服该判决，提出上诉。广州市中级人民法院于同年12月9日作出了维持原判的（2009）穗中法民五终字第3753号终审判决。后被告机场管理公司申请执行，本院于2010年5月31日以（2010）越法执字第2839－4号《执行裁定书》查封了被告广发房地产公司预售的位于广州市白云区太和镇该小区的全部房产（已预售、过户、查封的除外；预售证号037001）。涉讼403房查封至今。原告以案外人身份向本院就上述执行标的提出书面异议，要求解除对涉讼403房的查封。本院于2012年8月2日作出（2010）越法执外异字第2839－4号《执行裁定书》，裁定驳回原告对涉讼403房提出的执行异议。原告于2012年8月16日向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，经生效判决确认，原告与被告广发房地产公司签订的《广发太和苑（住宅）认购书》合法、有效，对双方具有约束力。法院于2008年12月28日作出（2008）穗中法民五终字第1004号民事判决后至今，双方未按认购书约定签订《商品房买卖合同》及支付余下的购房款、完成余下交易过程、使物权发生变动，双方的买卖关系未能完全履行、实现，而涉讼房屋至今仍登记在被告广发房地产公司名下，房屋所有权归属不存在争议，此情况下，原告要求确认涉讼403房归其所有没有依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本院基于此作出驳回原告原提出的执行异议的（2010）越法执外异字第2839－4号《执行裁定书》并无不妥，原告要求撤销该裁定书及（2010）越法执字第2839－4号《执行裁定书》并停止对涉讼403房的执行没有法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告许峰的全部诉讼请求。本案受理费3715元，公告费1000元，合计共4715元，由原告许峰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 程朝阳人民陪审员 沈绍棠人民陪审员 顾文娟二〇一三年四月××日书 记 员 李 博 关注公众号“”