（2012）杭拱民初字第1080号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-04-04
案件名称
浙江信安物业管理有限公司与潘培权物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江信安物业管理有限公司,潘培权
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱民初字第1080号原告浙江信安物业管理有限公司。法定代表人潘丽娟。委托代理人（特别授权代理）沈肖容、徐飞。被告潘培权。原告浙江信安物业管理有限公司（以下简称原告）为与被告潘培权（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，于2012年9月12日向本院起诉，本院于同日受理。因被告下落不明，本院依法组成合议庭，于2013年4月1日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告的委托代理人沈肖容到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告系普金家园＊＊室房屋的业主，其房屋面积为99.3平方米。2005年12月8日，原告与普金家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理费为1.2元／平方米／月，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。2008年月12月底，在合同到期前，普金家园业主委员会召开业主大会，同意续聘原告继续为普金家园提供物业服务。原、被告的相关权利义务参照前述《物业服务管理合同》履行。原告根据合同约定于2006年1月1日起开始对该小区提供物业服务至今。被告应当向原告支付2008年1月1日起至2012年7月31日的物业服务费6553.8元。以上费用，经原告多次催缴，后委托律师发函催讨，被告至今未付。为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1.判令被告向原告支付物业管理费6553.8元（自2008年1月1日至2012年7月31日），违约金2000元；2.诉讼费及公告费由被告承担。原告为证明其诉称主张，向本院提交了以下证据：1.物业管理服务合同，证明原告与普金家园业委会签订物业服务合同的事实以及对相关事实的约定。2.杭州市拱墅区拱宸桥街道台州路社区出具的情况明，证明原告为普金家园小区业主提供物业管理服务的事实。3.房产记载信息查询记录，证明被告系涉案房屋产权人的事实。4.律师函复印件、大宗邮件交寄清单、投递邮件清单及照片，证明原告向被告进行书面催缴物业费的事实。5.（2010）杭拱民初字第1216号民事判决书复印件，证明原告在普金家园小区提供的物业服务实行先收费后服务的原则。被告未到庭，未向本院提供证据，视为放弃相应权利。本院依法对原告提供的上述证据进行审核，对原告提供的证据1-4的真实性予以确认；证据5系本院生效裁判文书，无须质证。根据原告举证、当庭陈述及本院审查，本院确认事实如下：2005年12月8日，原告与杭州普金家园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由原告对该小区进行物业管理，业主的住宅用房每月按建筑面积每平方米1.2元缴纳物业管理费，委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，逾期交纳物业管理费的，原告可自逾期之日起，每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。合同还对其它条款作了约定。之后，原告对该小区进行物业管理。在该物业服务合同于2008年12月31日到期后，原告与杭州普金家园业主委员会未续签书面合同，但自2009年1月1日起至起诉之日，原告一直在为该小区提供物业管理服务。被告为该小区1幢602室业主，该套房产建筑面积为99.3平方米。自2008年1月1日起，被告未缴纳物业管理费。2012年6月4日，原告向被告发律师函，向其催缴2008年1月1日至2012年6月30日的物业费。其后，原告在被告家门上张贴催缴2008年1月至2012年12月物业费的通知。本院认为，原告与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。虽2009年1月1日起原告未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，但实际上原告自2009年1月1日至今一直为杭州普金家园提供了物业管理服务，且本案无证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受服务，故应认定原告与杭州普金家园业主委员会形成事实物业服务合同关系。被告作为该小区＊＊室业主事实上也接受了原告提供的物业服务，原告与该小区的业主委员会或原、被告之间并未就物业服务费的标准重新达成协议，故物业管理费应当参照2005年12月8日原告与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业管理服务合同中约定的标准。原告主张被告支付2008年1月1日至2012年7月31日的物业服务费6553.8元合理，本院予以支持。原告主张被告支付违约金，本院认为，根据《物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金，故对原告要求被告支付2008年未支付部分物业费1429.92元（99.3平方米＊1.2元／平方米／月＊12月）的违约金予以支持，但其计算标准过高，综合考虑原告的实际损失、被告违约的原因及情节，依据公平原则，本院酌情确认被告支付原告违约金357元。自2009年1月1日起，原告未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，杭州普金家园小区的业主也曾就物业管理服务公司的更换产生过争议，该小区业主对为杭州普金家园小区内提供物业服务的主体及物业服务费的标准均存在异议，故对原告主张由被告支付未签订书面物业管理服务合同期间物业费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘培权支付原告浙江信安物业管理有限公司自2008年1月1日至2012年7月31日的物业费6553.8元。二、被告潘培权支付原告浙江信安物业管理有限公司违约金357元。上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告浙江信安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，合计310元，由被告潘培权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 沈 晟人民陪审员 胡亦安人民陪审员 杨建华二〇一三年四月一日代书 记员 鲁滟华