（2013）龙泉民初字第548号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-04-22
案件名称
任某某、陈某某与四川劲力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市龙泉驿区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任勇,陈爽,四川劲力房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙泉民初字第548号原告：任勇。委托代理人：李苗，四川蜀鼎律师事务所律师。原告：陈爽。委托代理人：李苗，四川蜀鼎律师事务所律师。被告：四川劲力房地产开发有限公司。住所地：四川省内江市威远县连界镇学府路**号附*号。法定代表人：李英明，总经理。委托代理人：文敏。原告任勇、陈爽与被告四川劲力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月24日受理后，依法由审判员陈萍适用简易程序进审理，于2012年3月4日、4月1日公开开庭进行了审理。原告任勇、陈爽的委托代理人李苗，被告四川劲力房地产开发有限公司的委托代理人文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任勇、陈爽诉称：原、被告于2009年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于龙泉驿区的“蔚蓝花城”C区1幢1单元9层903号商品房。合同签订后，原告积极履行了付款义务。该房屋于2010年9月30日交付，原告接房时向被告交付了委托办理房屋权属证书的相关资料、费用。但被告却迟迟未履行该合同第十九约定的权属登记义务，导致该房屋所有权证于2012年11月29日才办理完毕，且分户土地使用权证至今尚未办理。因被告的上述违约行为，已给原告造成巨大伤害，原告请求法院判令被告向二原告支付因房屋所有权证登记迟延而产生的违约金15073.68元（以275634元为本金，自2011年9月30日计至2012年11月29日止，共计426天，按万分之一／日计算）；被告向原告支付因土地使用权证登记迟延而产生的违约金15156.35元（以275634元为本金，自2010年12月29日起计至2013年1月24日止，按银行同期贷款利率计算，减计为15156.35元）；本案诉讼费用由被告负担。原告任勇、陈爽对其主张提供以下证据：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》各1份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，付款方式，双方对取得案涉房屋所有权证的期限及违约责任进行了约定，该协议虽未对被告取得土地使用权证时间进行约定，但按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释的规定被告应承担违约责任。2、公证书及发票各1份，证明原告已经完全履行付款义务。3、房屋所有权证书2份，证明二原告于2012年11月29日取得案涉房屋所有权证。被告四川劲力房地产开发有限公司辩称：原告诉称的关于双方签订《商品房买卖合同》以及合同对办证义务、违约责任的约定、原告依约给付全部购房款、案涉房屋于2010年9月30日交付、二原告于2012年11月29日取得案涉房屋所有权证、原告接房时向被告交付了委托办理房屋权属证书的相关资料、费用及二原告至今未取得案涉房屋国土使用权证等事实属实。被告按期向原告交付了房屋，按时向房管局递交了办理房屋所有权转移登记的相关资料，于2011年3月3日向国土局递交了办理土地分户土地产权的申请书。房屋产权登记延迟不是被告原因造成的，而是办证机关原因造成的。被告未给原告造成实际损失，且双方未对迟延办理国土分户产权的违约金进行约定，故被告不应支付迟延办理房屋所有权证、国土使用权证的违约金。如果法院认定被告应承担相应违约责任，双方关于违约金的约定也明显过高，应予调减。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告四川劲力房地产开发有限公司对其主张提供以下证据：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》各1份，证明双方之间的合同关系，合同约定了产权登记时间及违约责任，但合同对土地产权登记未约定，原告要求被告给付迟延办理国土使用权证的诉讼请求无合同依据。2、案涉房屋所在楼栋的房屋所有权证书1份，证明案涉房屋所在楼栋的楼栋所有权证登记时间是2012年11月15日。3、土地登记申请书1份（复印件），证明被告于2011年3月3日向国土局递交申请办理国土分户产权的相关资料。第2、3项证据共同证明案涉房屋权属登记迟延系因政府机关办证迟延造成，而非被告违约。根据原、被告双方的质证意见，本院对本案证据评判如下：原、被告对《商品房买卖合同》、《补充协议》、公证书及发票、房屋所有权证书均无异议，上述证据符合证据三性，本院予以采信。上述证据能够证明原、被告之间的买卖合同关系、原告已经依约给付完全部购房款275634元、原告于2012年11月29日取得案涉房屋所有权证的事实。被告提供的楼栋产权证书与本案争议的事实之间没有关联性，不属本案有效证据。被告提供的土地登记申请书系复印件，经本院向国土局核实，该申请书并未递交，该项证据不具有证明力，故本院不予采信。综上，本院根据原、被告双方的诉辩陈述及采信的证据，综合认证后对案件事实作如下认定：二原告系夫妻关系。2009年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，被告将位于成都市龙泉驿区柏合镇蔚蓝路2号蔚蓝花城C区1栋1单元9层903号房屋出售给二原告，房款总计275634元；被告应在2010年9月30日前交房。合同约定原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告依约支付完毕全部购房款。被告于2010年9月30日向原告交付案涉房屋。房屋交付时，原告即将办理房屋权属证书所需的资料等交给被告。但被告未能及时将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门。2012年11月29日，原告取得案涉房屋所有权证。案涉房屋国土使用权证至今未取得。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，被告负有在商品房交付后将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，协助原告办理所购房屋权属转移登记的义务；如因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。案涉房屋的交付时间为2010年9月30日，原告于2012年11月29日取得案涉房屋所有权证，已经超过双方合同约定期限。被告主张办证迟延非被告原因所致，被告应对此负举证责任。但被告并未提供充足的证据予以证明。同时，被告也未能提供任何能够证明其及时向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用的证据。本院据此认定案涉房屋所有权证登记迟延系被告原因所致。根据合同约定，如因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故被告应承担迟延取得房屋所有权证的违约金。房屋权属转移登记包括国有土地使用权的转移登记，协助原告办理所购房屋的国有土地使用权的转移登记亦属被告的合同义务。原、被告双方虽未在合同中对国有土地使用权证的办理期间进行约定，但由于一方面，案涉房屋至今尚未取得国有土地使用权证，已远远超过了最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定的，在无约定情形下，应自房屋交付使用之日起90日办理相关权属证书的期限。另一方面，房屋权属转移登记的办理流程是先办房屋所有权证再办国有土地使用权证，而双方对办理房屋所有权证约定的办理期限是房屋交付后365日内，因此国有土地使用权证的办理不应早于此期限。故本院对原告要求以房屋交付使用之日起90日作为办理国有土地使用权证期限的主张不予采纳。该期限确定为商品房交付之日起365日内为宜，相关的违约责任也应参照双方对逾期办理房屋所有权证违约责任的约定执行。原告要求被告承担迟延取得房屋所有权证、国土使用权证的违约责任，给付迟延取得房屋所有权证、国土使用权证的违约金，合法得当，本院依法予以支持，但违约金具体数额应以本院核准数额为准。迟延取得房屋所有权证的违约金，应自2011年10月1日起计算至2012年11月28日止，逾期天数为424天。迟延取得国土使用权证的违约金，自2011年9月30日起算至起诉之日（2013年1月24日）止，按已付房款万分之一／日计算。原告未能提交证据证明其具体损失数额，被告主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。本院根据合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，依法将迟延取得房屋所有权证、国土使用权证的违约金调整为3500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川劲力房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告任勇、陈爽给付迟延取得房屋所有权证、国土使用权证的违约金3500元；二、驳回原告任勇、陈爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由被告四川劲力房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 萍二〇一三年四月一日书记员 何章科 微信公众号“”