（2013）衢柯民初字第59号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-03-08
案件名称
广东中奥物业管理有限公司衢州分公司与张建兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
广东中奥物业管理有限公司衢州分公司；张建兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条
全文
浙江省衢州市柯城区人民法院发文稿纸签发：会签：拟稿单位：民一庭拟稿：核稿：校对：份数：衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢柯民初字第59号原告：广东中奥物业管理有限公司衢州分公司。委托代理人：宋冬健。委托代理人：房金刚。被告：张建兵。原告广东中奥物业管理有限公司衢州分公司与被告张建兵物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月25日立案受理后，依法由代理审判员姚冬琴独任审判，于2013年3月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋冬健、房金刚，被告张建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司衢州分公司起诉称，原、被告于2008年12月28日签订了《前期物业管理服务协议》，约定了被告购买的维多利亚翡翠园F4-59号商铺物业管理服务的相关事项及违约责任。但是，被告自2010年1月1日至今，一直未依约向原告缴纳物业管理费。期间，原告多次催缴，被告仍不予支付。现原告诉至法院，要求判令被告向原告支付物业管理费1084.3元（2010年1月1日暂计至2011年12月31日止），并支付违约金1165.6元，两项合计共2249.9元。原告广东中奥物业管理有限公司衢州分公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告双方于2008年12月28日签订物业管理服务协议的事实；2、业主资料卡、被告张建兵的身份证复印件各一份，证明被告张建兵系维多利亚小区香槟湾59号商铺的业主；3、物业欠费登记表一份，证明被告拖欠物业管理费的事实；4、缴费通知书复印件两份，证明原告分别于2010年2月28日和2011年3月20日向被告发出缴费通知书的事实；5、催缴函复印件一份，证明原告于2011年4月28日向被告发出物业费催缴函的事实；6、律师函复印件、照片各一份，证明2012年3月25日，原告以律师函的形式向被告催缴物业费且律师函已送达被告的事实。被告张建兵答辩称，《前期物业管理服务协议》系格式合同，未在工商行政管理部门备案，该协议没有原告法定代表人签字，对被告严苛，显失公平，且是原告强制被告签订的，被告并非自愿；协议针对的是小区内一期多层住宅，并非被告所购买的商铺；原告未向被告提供物业服务，尤其在保安、保洁、绿化方面；协议约定物业费最终按政府相关部门的批文为准，多退少补，但原告未提供相关政府批文，收取物业费时也未向业主开具发票；原告未组织业主大会；被告所有的礼贤街59号店铺自2009年4月起一直由王建国承租，应由租户交纳物业费；原告从未将物业服务项目、内容、标准、收费等级等进行公示；原告要求被告支付违约金无依据。被告张建兵向本院提交以下证据：1、收据两份，证明原告于2008年12月28日向被告收取物业管理费542.2元的事实；2、交房入住通知书一份，证明原告参与了衢州市华都房地产开发有限公司向被告交付物业的过程；3、入住须知一份，证明被告被迫与原告签订《前期物业管理服务协议》的事实；4、物业公司收费清单一份，证明原告向小区内住宅业主收取0.8元／㎡的物业费，而对小区外商铺业主收取1.5元／㎡的物业费；5、答复函复印件一份，证明被告于2011年5月9日给原告邮寄一份答复函，告知原告物业费由承租人王建国缴纳的事实；6、房屋租赁合同两份，证明自2009年5月1日至2012年4月30日止，物业费应由承租人王建国缴纳的事实；7、物业管理服务协议一份，证明维多利亚小区住宅业主按照0.6元／㎡的标准缴纳物业费的事实；8、宣传栏照片六份，证明原告没有公示过对商铺业主收取物业费的标准的事实；9、照片七份、衢州日报一份、光盘（录音、录像）一份，证明小区门口存在车辆乱停乱放的情况，原告公司没有对此进行管理，小区外的卫生是由环卫所工人进行打扫，原告没有为被告提供物业服务的事实。经庭审质证，对原告广东中奥物业管理有限公司衢州分公司提供的证据，被告张建兵质证意见如下：对于证据1，签订《前期物业管理服务协议》的事实无异议，但该协议无原告法定代表人的签名，协议第五条第二项第（1）点关于物业费的标准是涂改过的，且协议是原告以不交付房屋钥匙为由强迫被告签订的，本院认为，该协议系双方签字或盖章予以确认，协议内容不违反法律法规强制性规定，本院对该证据予以确认；对证据2、3无异议，本院予以确认；对证据4、5、6，被告认为无法证明原告的缴费通知书、催缴函、律师函已送达被告，本院认为，证据6中的照片可证明律师函已送达被告，故本院对证据6予以确认。对被告张建兵提交的证据，原告质证意见如下：对证据1、2、3、4无异议，本院予以确认；对证据5、6，原告称不清楚，本院认为，被告未提供证据证明已将答复函、房屋租赁合同送达原告，故对该组证据，本院不予确认；对证据7真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院对原告的该质证意见予以采纳；对证据8真实性无异议，但公示栏的内容是经常变动的，实际上物业收费标准、物业服务内容是公示过的，更何况这些内容在协议上都有载明，双方都知情的，本院对该质证意见予以采纳；对证据9中的照片、衢州日报真实性无异议，但认为这些不能证明原告没有提供物业服务，因商铺外面的街道是属于市政道路，应由市政部门管理，原告无权插手，对于证据9中的录音的真实性有异议，录像与本案无关联性，本院对该质证意见予以采纳。根据认定的证据，结合庭审查明的事实，本院确认本案事实如下：2008年12月28日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由原告为被告提供物业管理服务，并按1.5元／㎡的标准预收物业服务费；入住时一次性交纳为期12个月的物业服务费；商业物业的物业服务费按每3个月为一周期交纳，业主或物业使用人应按时在每周期前10日内向原告交纳当季度物业服务费；被告出租物业时，交纳物业服务费的责任仍旧由被告承担；被告应按时交纳物业服务费，如被告连续三个月未交纳物业服务费，原告将以每逾期一日加收应缴金额的千分之二的标准收取滞纳金。协议签订后，被告向原告交纳2009年的物业服务费542.2元。至今，原告仍按协议约定提供物业服务，但被告一直未交纳自2010年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费，原告多次催缴未果。2013年1月，原告诉至本院，诉请如前。另查明，被告张建兵所有的物业坐落于衢州市礼贤街59号，建筑面积为30.12平方米，位置在维多利亚小区边缘，属于临街商铺。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，被告应当依照协议约定按时交纳物业服务费用。被告主张原告未提供物业服务，经本院审查，被告所有的物业属于临街商铺，位于小区边缘，与其他住宅共用供水、供电、排污等设施，属于原告物业管理的范围，若被告认为物业服务存在瑕疵，应当及时向原告反映、申报，现被告拒不交纳物业服务费，无事实与法律依据，属于违约行为，原告要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告答辩称物业服务费应由承租人王建国交纳，因原、被告双方协议约定被告出租物业时，交纳物业服务费的责任仍旧由被告承担，故对该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告张建兵于本判决生效之日起十日内支付原告物业管理费1084.3元及违约金1165.6元，两项合计2249.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张建兵负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员 姚冬琴二〇一三年四月一日书 记 员 谢 飞 来自