（2013）浙衢民终字第49号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-01-28
案件名称
徐建伟与衢州雨香房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衢州雨香房地产开发有限公司,徐建伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙衢民终字第49号上诉人（原审被告）：衢州雨香房地产开发有限公司。法定代表人：徐雨香。委托代理人：朱文。被上诉人（原审原告）：徐建伟。委托代理人：周海呀，上诉人衢州雨香房地产开发有限公司为与被上诉人徐建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2012）衢民初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：2010年10月28日，徐建伟与衢州雨香房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定衢州雨香房地产开发有限公司将坐落于衢州市衢江区东迹大道29号的A幢第1112室的房屋出售给徐建伟，房屋总价为313880元，由徐建伟先支付首付款103880元，余款210000元于办妥银行按揭后一次性付清，衢州雨香房地产开发有限公司应在2011年1月底前将合同约定的房屋交付给徐建伟，合同并对双方其他权利义务作了约定。合同签订当天，徐建伟依约支付衢州雨香房地产开发有限公司购房款103880元，衢州雨香房地产开发有限公司向徐建伟出具了收款收据一份。2011年衢州雨香房地产开发有限公司取得了讼争房产的相关权属证书，2012年5月7日衢州雨香房地产开发有限公司以655414元的价格将讼争房产转让给第三方史斌，并办理了产权过户登记。徐建伟认为衢州雨香房地产开发有限公司该行为给徐建伟造成巨大的经济损失，故诉至法院请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同，衢州雨香房地产开发有限公司立即返还徐建伟已付103880元购房款；2、责成衢州雨香房地产开发有限公司赔偿徐建伟损失341534元。原审法院认为：本案双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不与法律法规相悖，应为有效协议。衢州雨香房地产开发有限公司主张该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定，应为无效协议，法院认为，该法中关于未取得权属证书不得转让的规定并非合同效力性规定，违反该规定进行转让不发生物权效力，但不影响合同的成立生效，故衢州雨香房地产开发有限公司关于合同无效的抗辩意见理由不成立，法院不予采纳。虽然双方签订合同时，衢州雨香房地产开发有限公司尚未取得相关权属证书，但2011年衢州雨香房地产开发有限公司已取得讼争房产相关权属证书，不影响合同的继续履行，而衢州雨香房地产开发有限公司在未通知徐建伟，亦未经徐建伟同意的情况下，于2012年5月私自将合同约定的房屋转让第三人，并办理了房产过户手续，显然有违最基本的诚信原则，应该受到道德的谴责并承担相应的法律责任，故徐建伟主张解除合同并由衢州雨香房地产开发有限公司返还已付购房款103880元，于法有据，法院予以支持。徐建伟主张衢州雨香房地产开发有限公司赔偿因此造成的损失341534元，但未提供充分的证据证明该损失的构成，衢州雨香房地产开发有限公司亦认为该损失过高，法院认为，本案讼争房产虽不属于商品房，但鉴于双方签订合同时均参照商品房订立，徐建伟自述一直以为系商品房，故徐建伟主张损失可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定计算，由衢州雨香房地产开发有限公司赔偿不超过已付购房款一倍的损失103880元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自即日起，解除徐建伟与衢州雨香房地产开发有限公司于2010年10月28日签订的《房屋买卖合同》。二、由衢州雨香房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还徐建伟已付购房款103880元；并赔偿徐建伟经济损失103880元。三、驳回徐建伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3991元、保全费2770元，共计6761元，由徐建伟负担3607元，衢州雨香房地产开发有限公司负担3154元，均于判决生效之日起十日内交纳。判决后，衢州雨香房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中所涉交易的房产是二手房，非商品房，而原审判决上诉人赔偿被上诉人的损失是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，显然错误。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》虽然成立，但未生效，签订合同时，上诉人未取得相关权属证书，合同未生效，后上诉人虽取得权属证书，但双方未办理产权过户登记，合同仍未生效。三、在《房屋买卖合同》未生效的情况下，上诉人完全有权行使对房产的处分权。四、上诉人将诉争房产转让给第三人，虽存在违约行为，但承担违约责任法律上没有具体规定和依据，双方在合同中也未约定，没有事实和法律依据，赔偿损失方面，被上诉人只付了部分房款，如主张房产涨价部分显然不公平和缺乏法律与事实依据。五、双方签订的合同不具备履行条件和未生效的风险，被上诉人知道或应当知道，其要求赔偿损失不能成立。请求：依法改判驳回被上诉人徐建伟的第二项诉讼请求。被上诉人徐建伟答辩称：一、双方房屋买卖合同有效，签订合同时，衢州雨香房地产开发有限公司有没有办房产证、能否过户的情况被上诉人并不清楚，等事后发现无法登记过户时，被上诉人去房管部门核实，才知道该房屋非商品房且已出售给他人；二、衢州雨香房地产开发有限公司一房二卖差额很大，被上诉人根据法律规定要求赔偿差额，原审判决已经减少了被上诉人的利益。请求驳回上诉，维持原判。经审查，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。本院认为：二审中，本案争议焦点有二，一是本案双方签订的房屋买卖合同是否有效的问题，二是上诉人衢州雨香房地产开发有限公司应承担的赔偿数额为多少的问题。关于本案房屋买卖合同是否有效的问题，上诉人认为双方签订合同时，上诉人并未取得相关权属证书，后虽取得权属证书，但未办理产权过户登记手续，故双方合同未生效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，系指转让未依法登记领取权属证书房地产的物权行为不发生法律效力，物权行为未生效并不影响房屋买卖合同的法律效力，且上诉人在签订合同后于2011年取得了诉争房产的相关权属证书。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案双方虽未办理过户登记手续，但房屋买卖合同仍然有效，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人衢州雨香房地产开发有限公司应承担的赔偿数额为多少的问题，上诉人认为不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。本院认为，上诉人衢州雨香房地产开发有限公司作为一家房地产开发企业，将由其开发的房地产登记在本公司名下后再出卖与购房者，从表面上看是二手房交易，但实质上与商品房买卖无太大差别。衢州雨香房地产开发有限公司在与徐建伟签订房屋买卖合同后，在徐建伟不知情的情况下与案外人史斌签订房屋买卖合同并完成产权过户登记手续，严重违反诚信原则，应承担不利的法律后果。原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判决解除衢州雨香房地产开发有限公司与徐建伟之间的房屋买卖合同，判令衢州雨香房地产开发有限公司返还徐建伟已付购房款及赔偿相当于已付购房款一倍的损失，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2378元，由上诉人衢州雨香房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 骆忠新代理审判员 吕秋红代理审判员 郑一珺二〇一三年四月一日代书 记员 常东岳 来自：