（2013）信中法民终字第346号

裁判日期: 2013-04-01

公开日期: 2015-11-20

案件名称

上诉人刘行江与被上诉人光山县民政福利招待所租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省信阳市中级人民法院

所属地区

河南省信阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2013）信中法民终字第346号上诉人（一审被告）刘行江。被上诉人（一审原告）光山县民政福利招待所。上诉人刘行江因与被上诉人光山县民政福利招待所租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2012）光民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘行江的委托代理人，被上诉人光山县民政福利招待所法定代表人及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告刘行江自2002年开始租用原告的一楼门面房（由东往西数第三间）从事经商。2010年12月31日双方再次签订“门面房出租契约”。合同共八条，前五条约定的主要内容为：“一、租房时间：自2011年1月1日开始至2011年12月31日止为壹年。二、房屋租金：每间每月1000元，全年12000元，租金在签约时一次付齐。三、用水、电乙方（指被告）自己解决。四、如果有变化，甲方（指原告）提前一个月告知承租人终止合同，终止合同时，甲方已收的租金按实际租房时间按月计算退还给乙方；如果没有变化，下年乙方继续租赁该门面房时，需在2011年12月底以前交齐下年租金，办理续租手续，如不预交下年租金，则按自动放弃，甲方收回另租他人。五、门面房不允许承租人私自转租。”后三条主要约定乙方不得破坏房屋结构，税收、经营安全、门前五包由乙方负责等内容．合同签订时，被告一次性给付了全年的房租费。合同约定的期满后，双方未再另行签订书面租房合同，经双方口头约定，被告续租至2012年6月30日止。原告在2012年3月30日收取2012年4月至6月的三个月房租3000元。由于原告的楼房需要改建，原告在2012年5月30日书面通知被告到期后不再出租房屋，要求被告在2012年7月5日前搬出并将承租的门面房交给原告。到期后，被告未有搬走交房。原告遂在2012年8月21日通过特快专递再次书面通知被告，要求其在2012年8月26日前搬出并交还承租房。被告仍拒绝，由此，引起诉讼。上述事实由原告提交的字第0013257号房产证、房地产租赁许可证、门面房出租契约、房租费收据、书面通知、特快专递存根等书证予以佐证，可以认定。原审法院认为，原告民政招待所持自有的房产证和有关部门的房地产租赁许可证，其房产对外出租合法。原、被告在签订租房合同时，意思表示真实，内容不违反法律规定，故双方签订的“门面房出租契约”是合法有效的。该合同履行期届满后，双方虽未另行续签书面租房合同，但根据原告提交的2012年3月30日的房租收据，可以看出双方仍按原租房协议的内容执行，只是将租期延长至2012年6月30日止。到期后，双方若无新的约定，合同应予解除，被告应将承租的房屋交还给原告。事实上，原告在2012年5月30日以书面通知的方式，提前一个月通知了被告，明确表示在2012年6月30日合同履行期届满后，不再出租房屋，履行了提前告知的义务。被告则在2012年7月5日前未有履行交房的义务。故原告要求解除双方的租房合同，被告交还承租房屋的请求本院予以支持。被告拒不退房并继续使用，显然违约，由此，给原告造成的租金损失应予赔偿。赔偿标准可参照解除合同前双方约定的每间每月1000元，折算每天33元，直至退还所租房屋之日止。对被告提出装修费、搬迁费及另外租房的房租、装修费问题，因双方在原租房合同中无约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告光山县民政福利招待所与被告刘行江之间的房屋租赁合同予以解除；被告刘行江应于本判决生效之日将承租的位于光山县民政福利招待所一楼向东往西数第三间门面房交还给原告光山县民政福利招待所。二、被告刘行江赔偿原告光山县民政招待所每天33元损失，并从2012年7月1日起计算至交还上述第一项中的房屋之日止。案件受理费200元，由被告刘行江承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘行江上诉称，一、原审判决解除租赁合同证据不足，事实不清。首先，合同到期后，上诉人继续承租被上诉人没有提出任何异议，并收取了上诉人元至6月份的房租6000元，根据《合同法》规定，双方所签的租房合同继续有效，被上诉人无权解除租赁合同。其次，被上诉人收回房屋的目的是为了转让给他人开发，根据《合同法》规定，上诉人作为承租人享有优先购买权，上诉人将租赁的房屋出售根本没有通知上诉人，剥夺了上诉人享有的优先购买权。二、上诉人租赁物的土地属国有土地，是县人民政府划拨给被上诉人使用的，根据《土地管理法》相关规定，被上诉人如果转让给他人开发，必须要经过公开拍卖程序，交纳土地出让金，但上诉人至今没有看到拍卖公告系严重违法。三、原审判决解除合同的同时，却没有保护上诉人的损失，明显有失公平。上诉人承租时已支付转租人装修费13万元，虽然在租赁合同中没有约定装修费事宜，但根据法律和有关司法解释，或者交易习惯确定原则，应当支付上诉人装修费用，原审没有保护。现被上诉人突然解除合同，给上诉人造成了巨大经济损失，一审法院却只字不提。上诉人在租赁房屋经营多年，客户稳定，经营已处于旺盛期，现让上诉人搬走，给上诉人带来的经营损失，原审法院没有考虑。请求二审法院查明事实，依法纠正。光山县民政福利招待所答称，一、原审判决租赁合同事实清楚，证据确实充分。首先，双方所签定的门面房出租契约意思表示真实，内容不违反法律规定，依法有效。合同到期后，只是口头约定将租期延长至2012年6月30日止，应是合同法上一种不定期租赁，合同到期已书面通知了上诉人。被上诉人收回房屋与上诉人要求优先购买权、土地转让给他人开发是否需经拍卖程序不存在任何关联性。二、原租赁合同中并无约定装修问题，相关司法解释承租人未经出租人同意装饰、装修或扩建发生的费用，由承租人负担，因此在无约定的情况依照法定的原则，损失亦应由上诉人自己承担、上诉人提出的经营损失无事实和法律依据。请求二审法院依法维持原审判决。二审审理查明的事实与原审认定事实基本一致。本院认为，上诉人刘行江与被上诉人所签订的“门面房出租契约”系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家相关法律、行政法规的规定，协议依法有效，受法律的保护。协议到期后，被上诉人作为房屋权利人未与上诉人续签租赁协议，租赁协议期满。在协议到期的前一个月，被上诉人以书面的方式告知被上诉人不再续租房屋，履行了提前告知义务，上诉人应在规定的期限，交还租赁房屋，引起诉讼上诉人应负主要责任。其上诉称，被上诉人将租赁房屋出售剥夺了上诉人的优先购买权，本院认为，被上诉人系房屋产权人收回房屋是其对自己的财产权利的处分，与本案房屋租赁纠纷无关联性，该行为不涉及法律意义上的优先购买权问题。关于上诉人是否已支付转租人“转让费”及装饰装修损失问题，因双方在协议中均无约定，“转让费”及装饰装修系上诉人在租赁期间经营行为，上诉人也未有证据证明被上诉人光山县民政福利招待所在签定“门面房出租契约”收取了上诉人“转让费”，上诉人就租赁损失在原审时也未提起反诉。综上，原审法院认定事实清楚，判决适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘行江承担。本判决为终审判决。审　判　长　连　振　华审　判　员　杜　亚　平代理审判员　胡　　　洋二〇一三年四月一日书　记　员　李敏（兼）—5— 更多数据：