（2013）锦江民初字第862号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-06-09
案件名称
向某某与林某某租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
向华,林科吉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第862号原告向华。委托代理人陈晓辉，成都市成华区和达法律服务所法律工作者。委托代理人韩重辉，成都市成华区和达法律服务所法律工作者。被告林科吉。原告向华与被告林科吉租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月11日受理后，依法由审判员李洪琳独任审判，于2013年2月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向华的委托代理人陈晓辉、韩重辉到庭参加诉讼。被告林科吉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告向华诉称，2009年8月21日，原告与被告签订《铺面租赁合同》。约定被告将位于川师南大门校园广场1-81号（锦江区静安路7号附81号）铺面租赁给原告从事“故事汇”副食品经营，合同期限为一年，即从2009年9月1日至2010年9月1日，月租金1900元。签订合同时，原告给付原承租人商铺转让费98000元。双方租赁合同约定，租赁期间，原告有权转让铺面，租赁期满，原告有优续租权，被告在租赁期间不得主动收回商铺。若被告有特殊原因提前终止合同应如数退还租金、补偿原告装修所发生的费用。合同签订后，原告按约定向被告支付了押金1000元和一年的房租，并对商铺进行了重新装修。一年期满后，双方未签订书面合同，以后除租金随行就市作出调整外，其余均按原合同执行。2012年8月31日，原告按之前惯例向被告帐户入次年的房屋部分租金5000元，被告收取后，并未提起异议。9月3口。被告突然来到商铺，称不再租赁给原告，不但停了商铺水电、并且在原告下班后在商铺上加锁不让原告继续经营。被告在原告租赁期间违背合同约定和法律规定，没有在合理的期限内提前通知原告，在原告正常经营时突然要求解除合同，经原告造成巨大的经济损失，故诉来法院，请求判令：1、被告退归还租金5000元及押金1000元；2、被告赔偿原告装修损失20000元、经营损失30000元、商铺转让费损失98000元；3、被告承担本案的诉讼费。为支持其诉讼请求，原告向华提交了经与原件核对无误的以下证据：1、原告的身份证（复印件）、被告的常住人口登记信息、张春玲的常住人口登记信息。拟证明原被告的主体身份，张春玲与被告系夫妻关系。2、铺面租赁合同，拟证明2009年8月21日原、被告签订合同的事实。3、收条1张，拟证明2009年8月21日被告收到原告缴纳押金1000元。4、收款收据1张，拟证明2009年8月21日原告向谈娟支付转让费98000元。5、中国工商银行个人业务凭条，拟证明2012年8月31日原告向张春玲的账户转账5000元，该款系铺面部分租金。6、收款收据1张，拟证明2009年8月21日原告向被告缴纳2009年9月1日至2010年8月31日租金22800元。7、网上转账凭证（打印件），拟证明2011年7月25日原告向张春玲的账户转入25800元，用途是2011年9月至2012年8月的房租。8、协议书，拟证明2012年7月5日原、被告签订协议，被告仍在租赁房屋，租期为5年，协议约定若有第三方购买房屋，应考虑完成合同期限。9、收据1张，拟证明2012年原告装修房屋花费26800元。10、发票5张，拟证明2009年12月至2011年3月原告为铺面投入设备款20920元。11、成都人和春天物业管理有限公司收据、发票各1张，证明原告在承租铺面时缴纳物管费至2012年8月31日。12、2012年3月至2012年8月经营清单13张，拟证明原告铺面营业收入情况，要求被告按照三个月的利润赔偿原告损失30000元。被告林科吉未到庭参加诉讼，但在举证期间内向法庭提交的答辩状和相关证据复印件。其答辩意见主要内容如下：1、原告称支付了前一家租客98000元转让费，与本人无关，也不知情。2、按合同第三条第二款，原告需在租赁期满前两个月提前签订租赁合同，否则合同视为自行终止。3、原告于2012年8月31日前转的5000元，不可能算作次年的部分租金，因为租金是提前两个月交纳，且需一次性交清。故该5000元不应退回，愿意将其交纳的押金1000元退还。在事实明确的情况下，原告无端兴讼，给我带来损失，希望法院判其适当补偿。案件诉讼费应由原告承担。被告向法庭提交了以下证据：《铺面租赁合同》、《协议书》、2012年7月9日向华出具的收条复印件。原告提交的上述证据1、2、3、5、6、7、8、9、11经庭审审查，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，被告林科吉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告向华的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故本院予以采信，作为本案的证据使用。原告提交的证据4系原告向案外人支付的转让费，且无其他证据印证，不能证明与本案关联性，不作为本案的证据使用。证据10发票5张，由于该费用原告未在本案中主张，故不作为本案证据使用。证据12来源不清，不能证明系原告所经营的店铺的收入情况，故不能作为本案证据使用。原告对被告提交的证据无异议，本院予以采信。根据上述有效证据，本院认定以下事实：2009年8月21日，原告向华（乙方）、被告林科吉（甲方）签订《铺面租赁合同》，合同约定：甲方将位于川师南大门校园广场1-81号面积为27.42平方米的铺面租给乙方用于经营小副食品，本合同租赁期限为1年，自2009年9月1日至2010年9月1日。租赁期满时，在同等条件下，乙方有优先续租权，乙方必须在租赁期满前二个月内重新签订租赁合同，否则，视作乙方不再续租，本合同期限满时自行终止。铺面租金1900元／月，每半年支付一次，合计22800元，租金从2009年9月1日开始计算，下期租金到期日提前十五日支付。若乙方单方面提前终止合同，自愿放弃甲方已收押金和已付场地租金。若甲方有特殊原因提前终止合同应如数退还租金，补偿乙方装修所发生的费用，装修时拆除的隔墙乙方不恢复。补充条款中约定甲方不得主动收回商铺，但若乙方中止合同须将商铺直接交回甲方，不得自行转让。合同签订后，原告向华向被告林科吉缴纳了押金1000元，并按合同约定支付了租金。后双方未续签租赁合同，但租赁关系一直持续到2012年8月。2012年7月5日，原、被告双方自愿协商，签订《协议书》：约定：林科吉向向华女士借款叁拾万元整，利息按百分之一壹拾贰／每年支付，另向华女士提前一次性支付该商铺租金壹拾万元整（叁年租金）。本商铺租予向华女士的租期为五年，如因特殊情况，若有第三方购买，应考虑完成合同期限。2012年7月9日向华女士应将贰拾万元打入对方帐户，7月15日应将另外贰拾万元转入帐户。为表诚意，向华女士支付定金壹万元整。协议签订后，向华向林科吉支付了定金10000元，随即于2012年7月9日，林科吉将该定金10000元退还给了向华。后林科吉将铺面卖给他人，并要求向华搬出租赁铺面。2012年8月31日，向华向林科吉之妻张春玲在中国工商银行的帐户内转入5000元。现向华已搬离该铺面。庭审后，原告向华于2013年3月29日向本院提交申请，撤销了要求被告赔偿转让费98000元的诉讼请求。本院认为，原告向华与被告林科吉签订《铺面租赁合同》，是当事人双方真实意思的表示，合同书签订后，原、被告之间成立租赁合同关系，双方均应按约履行各自的义务。双方合同约定，若被告有特殊原因提前终止合同应如数退还租金，补偿原告装修所发生的费用，装修时拆除的隔墙原告不恢复。被告不得主动收回商铺。双方于2012年7月5日签订的《协议书》中约定，商铺租予原告的租期为五年，如因特殊情况，若有第三方购买，应考虑完成合同期限。被告在答辩状中陈述，被告因出售商铺，明确告知原告租赁期满不再续租。该行为违背了双方合同约定的被告不得主动收回商铺的约定，属被告违约。原告向华起诉要求被告林科吉退还租金及押金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告的装修损失20000元，本院认为，原告向本院提供了装修的收据以证明其对租赁商铺进行了装修的事实。被告未到庭参加诉讼，其答辩状中亦未对原告的该诉讼请求提出答辩意见，其行为视为放弃对原告的该诉讼主张的抗辩，故本院对原告要求被告赔偿原告装修损失20000元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿经营损失30000元、商铺转让费98000元，本院认为，审理中原告自愿申请撤销了要求被告赔偿商铺转让费98000元的诉讼请求，属于对其自己实体权利的处理，本院予以准许。原告未提交充分证据证明因被告收回商铺而给原告造成了经营损失，故原告要求被告赔偿经营损失、商铺转让费的诉讼，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有和法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告林科吉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向华退还租金5000元及押金1000元。二、被告林科吉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向华赔偿商铺装修损失20000元。三、驳回原告向华的其他诉讼请求。案件受理费1690元，由原告向华负担1000元，被告林科吉负担690元。如果被告林科吉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李洪琳二〇一三年四月一日书记员 王渭雨 来自：