（2013）甬仑港民初字第48号
裁判日期: 2013-04-01
公开日期: 2014-09-28
案件名称
宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司与戴秀芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司,戴秀芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬仑港民初字第48号原告：宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司。法定代表人：孙学军。委托代理人：吴红叶。被告：戴秀芬。委托代理人：张新良。委托代理人：凌改建。原告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司（以下简称佳佳物业公司）为与被告戴秀芬物业服务合同纠纷一案，于2013年1月31日起诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郑智杨独任审判，于2013年3月15日公开开庭进行了审理。原告佳佳物业公司的委托代理人吴红叶、被告戴秀芬的委托代理人张新良、凌改建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳佳物业公司起诉称：原告自1997年起为宁波经济技术开发区环球经贸大厦提供物业管理服务，期间均与该大厦业主委员会签订物业服务合同。被告系该大厦17FA5室房屋业主，面积97.9平方米。原告按合同约定履行了物业服务义务，但被告作为该大厦17FA5室的业主，却拒绝支付从2001年8月以来的综合服务费、日常维修费。原告经多次催讨未果，故起诉至法院，要求判令：被告支付2001年8月起至2013年6月的物业综合服务费30114.1元，日常维修费2800元，公摊水电费2599.1元及滞纳金26390.7元，合计61903.9元。审理中，原告将诉讼请求减少为：被告支付2001年8月起至2012年12月的物业综合服务费28704.2元，日常维修费2682.9元及滞纳金1359.8元，合计32746.9元。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、委托代管环球经贸协议3份、物业管理服务委托合同2份（含补充协议），用以证明原告受托进行物业管理事实；2、收费许可证2份，证明原告收费标准已经物价部门核准；3、变更登记情况2份，证明原告名称变更情况的事实；4、公摊水电费确认函1份，用以证明水电费分摊情况；5、管理委员会证明2份，用以证明原告催讨过的事实及管理委员会对收费标准进行解释的事实；6、催费通知书2份，用以证明原告向被告催讨的事实；7、房屋所有权登记申请书1份，用以证明环球经贸大厦17FA5房屋系被告所有的事实。8、房地产管理处文件（关于管委会登记申请报告的批复）1份，用以证明环球经贸大厦管委会依法成立并于1998年5月11日在房管处登记的事实。被告戴秀芬答辩��，一、原告不具有主体资格，被告从未与原告签订过物业管理合同。二、原告在2001年到2013年期间均未催讨过。物业费应该是每年都交纳的，原告不催讨，物业费的诉讼时效已经超过，原告至多只能起诉2年的物业费。三、原告主张的滞纳金超过了法律规定的标准。四、被告曾要求原告将其房屋出租，用房屋租金抵销物业费。2001年之前原告确出租过，用租金抵销了物业费，此后的情况被告不知。原告起诉后，被告才知道房屋没有出租，房子的钥匙亦未归还被告，被告亦不知道现在房屋的状况。五、原告主张公摊水电费没有依据。被告未有证据提供。经质证，被告对原告提供的证据1质证称真实性无法确认，关联性亦有异议；对证据2、3的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据4、5的形式上真实性无异议，对大厦管委会印章认可，但对内容的真实性有异议，并认为���楼管委会与物业公司具有特殊关系，对其出具证明有异议；对证据6质证称没有收到过该通知；对证据7无异议；对证据8质证称与本案无关。本院认为，原告提供的上述证据均与原件核对无异且来源合法，并能够相互印证，被告对证据1的真实性提出的异议，以及对证据4、5的内容上真实性提出的异议缺乏相反证据证明，不能成立；被告对证据2、3、8的关联性提出的异议没有合理的理由支持且没有相反证据证明，亦不能成立。被告认为没有收到过证据6，即催费通知书，称其多年来没有去过位于环球经贸大厦17FA5室的房屋，本院认为，证据6中的2份催费通知书一份张贴于环球经贸大厦17FA5室门上，一份邮寄至环球经贸大厦17FA5室，此两种方式系催收物业费的合理方式，且该两份催费通知书与证据5中的业主委员会证明可以相互印证，被告所称未实际收到并不能否定该证据��效力。被告对证据7无异议，能够证明被告系该大厦17FA5室业主。综上，本院对原告提供的上述证据均予以认定。据此，本院认定案件事实如下：原告分别于1999年11月、2002年12月、2005年12月、2009年1月、2012年1月与宁波经济技术开发区环球经贸大厦管理委员会签订物业管理委托合同，约定原告自2000年1月至2014年12月为环球经贸大厦提供物业管理服务；合同还就物业综合服务费、日常维修费收费标准及滞纳金等事项作出约定。该大厦管理委员会已于1998年5月经宁波市经济技术开发区房地产管理处批准登记。相关收费也已取得宁波市经济技术开发区物价局的许可。被告系环球经贸大厦17FA5室房屋业主，面积为97.9平方米。原告按合同约定履行了物业服务义务，但被告作为该大厦17FA5室的业主，未支付自2001年8月起至2012年12月的综合服务费28704.2元、日常维修费2682.9元。本院认���：宁波经济技术开发区环球经贸大厦管理委员会系依法成立并经房地产管理部门审批、登记，有权代表环球经贸大厦全体业主与原告签订物业管理服务委托合同，该合同属双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，对环球经贸大厦的全体业主均有约束力。被告作为该大厦17FA5室的业主，也应受该合同约束。原告依约履行物业服务义务后，被告理应按约支付物业自2001年8月起至2012年12月的综合服务费28704.2元及日常维修费2682.9元，并依约支付滞纳金。合同约定的每日3‰的滞纳金计算标准过高，但原告减少后的诉讼请求中滞纳金数额为1359.8元，系2009年度至2011年度欠缴综合服务费及日常维修费产生的滞纳金，其计算标准未超过法律允许的限度，本院予以支持。公摊水电费原告不再主张，本院予以准许。此外，2001年8月到2012年12月期间，原告每年通过���贴公告、邮寄等合法方式进行催讨相关费用，并由大厦管理委员会予以证明，因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。被告提出的其曾要求原告将其房屋出租并用房屋租金抵销物业费的抗辩，因物业公司未有法定的出租义务，且被告亦未提供证据证明双方曾有委托出租房屋的约定，本院不予采信。综上，原告要求被告支付2001年8月起至2012年12月的物业综合服务费28704.2元、日常维修费2682.9元并支付滞纳金1359.8元的诉讼请求正当合法，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告戴秀芬应在本判决生效之日起七日内支付原告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司2001年8月至2012年12月的物业综合服务费28704.2元、日常维修费2682.9元，并支付2009年度至2011年度综合服务费及日常维修费的滞纳金1359.8元，合计32746.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1348元，减半收取674元，由原告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司负担364.65元，由被告戴秀芬负担309.35元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：810060143738093001。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。代理审判员 郑智杨二〇一三年四月一日代书 记员 王何平 关注公众号“”