（2013）信中法民终字第48号
裁判日期: 2013-03-07
公开日期: 2015-11-20
案件名称
上诉人原审被告信阳市申飞市政工程有限公司与被上诉人信阳益源物业服务有限公司物业管理合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）信中法民终字第48号上诉人（原告被告）信阳市申飞市政工程有限公司。被上诉人（原审原告）信阳益源物业服务有限公司。上诉人原审被告信阳市申飞市政工程有限公司（以下简称申飞市政公司）因与被上诉人信阳益源物业服务有限公司（以下简称益源物业服务公司）物业管理合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2012）信浉民初字第606号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申飞市政公司委托代理人，被上诉人益源物业公司法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明．2008年5月，信阳市南湖房地产开发有限公司将自行开发的市政雅苑小区的信阳民权路181，号联建综合楼依法委托给原告益琢物业公司从事物业管理、双方签订了“物业管理委托服务协议》。协议约定：坐落位置在信阳民权路181号综合楼，总建筑面积9362.70m，其中住宅建筑面积6878.27m，商铺建筑面积1321.44m，公建面积166.llm。2008年8月原告益源物业公司进入市政雅苑小区从事物业管理服务。被告申飞市政公司于2011年9月将其使用的市政雅苑临街门面房（面积421.67m）租给他人使用（逸仙酒楼），并称原告没有为门面房提供物业服务，门面房处市政雅苑小区，主下管道多次堵塞，污水四溢、直接影响了承租户的正常经营（逸仙酒楼），承租户只得自己付费请他人疏通。另查明，原、被告双方未签订物业管理服务业务，但被告申飞市政公司交纳了2009年10月1日至2011年3月30日的物业管理费，现原告要求被告交纳2011年4月1日至2012年4月30日的物业管理费。按每月253元计算，计12个月共计3036元。原审法院认为，原告益源物业公司受信阳市南湖房地产开发有限公司委托，依法进入市政雅苑小区承担物业管理服务业务，与市政雅苑小区业主之间形成了物业管理服务合同关系，被告申飞市政公司将房屋出租给承租人使用，承租人使用房屋的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有向原告支付物业管理费的义务。《根据物业管理合同》规定，物业公司应向业主（出租人）收取物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。由于出租人和承租人没有就物业管理费的交纳问题予以明确约定，故依照法律规定，应当认定由业主负责交纳物业管理费。原告依约对被告小区提供了物业管理服务，被告实质接受了相应的物业管理服务，理应按照规定标准交纳物业服务费。对于被告提出的服务质量问题，双方应该通过其他合法有效的方式来化解，被告不应以拒交物业管理费的方式来解决。被告不交物业费，构成违约行为，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，判决：被告申飞市政公司于本判决生效后七日内向原告益源物业服务有限公司支付2011年4月1日-2012年3月31日的物业管理费共计3036元。本案诉讼费50元，由被告申飞市政公司承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判后，原审被告申飞市政公司上诉称：一、被上诉人起诉未履行法定的书面催交程序。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，物业服务企业起诉业主交纳物业费，必须经书面催交，业主在合理期限内仍耒交纳的，物业服务企业方能起诉欠费的业主，直接提起诉讼不应受理：二、被上诉人未履行物业服务义务，上诉人有权拒付物业费。上诉人租赁给他人使用的房屋是独立对外的临街门面房，不属于双方物业管理服务协议约定的服务区域范围，上诉人亦未交纳过此区域的物业费。被上诉人提供物业服务的市政雅苑小区公用污水沉淀井、主下水管道多次堵塞，污水四溢、恶臭难闻，直接影响了承租户的正常经营，承租户自己付费请人疏通。门前卫生亦是居委会清理打扫，承租户支付费用。三、根据合同履行抗辩权的有关规定，由于被上诉人未履行物业服务义务，上诉人依法亦可以拒付或少付物业服务费。原审漏列了房屋承租人作为当事人，程序存在瑕疵。被上诉人口头答辩称，拖欠的物业费多次催交，有证人证言作证。按照合同的约定，我公司尽职尽责的履行了义务。经二审审理查明的事实与一审认定的基本事实无误。另查明，上诉人先后于2011年12月、2012年3月请工人疏通主下水道和清理污水井、化粪池共计支付费用1200元。本院认为，上诉人申飞市政公司与被上诉人益源物业服务公司于2009年4月1日签订了“物业管理服务协议”，将座落位置在狮河区民权路181号、建筑面积996.88平方米，暂定每平方米按建筑面积650元／月收取费用。其中第三条四项约定因乙方（上诉人）原因空置的房屋或出租物业的由乙金额缴纳物业管理服务费。协议签定后，上诉人交纳了管理费，对协议内容进行了履行，对下欠的物业管理服务费上诉人应当知道。因本案诉争的系上诉人租赁给他人开酒楼的门面房，是否包括在物业服务的建筑面积范围内，上诉人未提供证据证明。上诉人诉称向居委会交纳的门前三包卫生费，双方协议中未明确，不属本案审理的范畴。上诉人举证交纳的疏通主下水道和清理污水井、化粪池共计支付费用1200元，实属协议约定甲方（被上诉人）的物业管理服务义务，该笔款项应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持信阳市沥河区人民法院（2012）信狮民初字第606号民事判决主文部分；二、于本判决生效后七日内被上诉人益源物业服务公司支付上诉人申飞市政公司管道、排污等费用计款1200元。二审案件受理费50元，由上诉人申飞市政公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 买戈良审 判 员 杜亚平代理审判员 胡 洋二〇一三年三月七日书 记 员 付 巍—3— 来源：百度搜索“”