（2012）穗天法民四初字第1734号

裁判日期: 2013-03-07

公开日期: 2014-03-14

案件名称

（2012）穗天法民四初字第1734号民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄春雷,广州市亿泉投资置业有限公司,人

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广州市天河区人民法院民事判决书（2012）穗天法民四初字第1734号原告黄春雷，女，1968年5月5日出生，汉族，户籍所在地（略）。委托代理人胥科、崔雅怡，均系广东金轮律师事务所律师。被告广州市亿泉投资置业有限公司，住所地在（略）。法定代表人（略）。委托代理人伍红、刘冠中，均系广东金山石律师事务所律师。原告黄春雷诉被告广州市亿泉投资置业有限公司（简称“亿泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月24日公开开庭进行了审理。原告黄春雷的委托代理人胥科、崔雅怡及被告亿泉公司的委托代理人伍红、刘冠中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春雷诉称：原告于2011年1月24日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于（略）房的房屋，成交价6013324元。合同约定2012年6月30日前被告需向原告交付符合交楼条件的商品房。签署合同后，原告按约定支付了所有房款。但直至原告起诉之日，被告仍未将经验收合格的商品房交付给原告使用。被告的行为已经违反双方签订的《商品房买卖合同》及国家相关法律法规。为此，特起诉请求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金（每日按6013324元的万分之五计付，从2012年7月1日起计至被告实际交付合格商品房之日止）；2、被告承担本案的诉讼费。被告亿泉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告已经按照约定完成案涉商品房建设，顺利竣工并如期通知原告收楼，原告因对案涉商品房的装修装饰、基础设施、公共配套有异议而拒绝收楼不符合合同约定，该异议期间不应视为被告迟延交楼，被告不应承担违约责任。二、被告履行合同期间，正值广州召开亚运会、亚残会期间，根据广州市人民政府命令，案涉工程被迫于2010年9月30日至2010年12月22日停工，由于2010年12月22日已是农历冬至，施工人员已回家准备过年不愿返工，导致案涉工程直至2011年2月15日才恢复正常施工。上述事件均为政府行为，并导致工程竣工延后、无法有足够时间办理和取得相关验收文件，故被告向原告提供案涉建设工程验收的相关法律文件时间依法依约应相应顺延。三、被告在2012年6月12日已经向政府部门申请案涉工程的建设工程规划验收并取得立案申请回执，该回执确认将于2012年7月11日作出答复，但政府部门未能在上述期限向被告发放《建设工程规划验收合格证》，被告不应对2012年7月11日后未能提供《建设工程规划验收合格证》承担违约责任。四、被告已经向供水部门申请办理永久用水并取得受理回执，但由于办理该手续必须提供《建设工程规划验收合格证》，供水部门也口头答复被告一旦提供《建设工程规划验收合格证》即可批准永久用水，因此，被告不应对2012年7月11日后未能提供永久供水证明文件承担违约责任。五、原告未按合同约定向被告提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件和提供原件核对，其对未能收楼存在过错，应承担相应责任。六、规划部门已于2012年8月21日组织对案涉工程规划验收的公示，并口头答复在2012年9月下旬向被告发放《建设工程规划验收合格证》。因此，被告已经尽最大努力在约定时间完成案涉商品房的工程竣工手续并已及时通知原告收楼，合理履行了交楼的合同义务，不应承担违约责任。七、即使被告应承担违约责任，合同约定的违约金计算标准也过高。根据广州市房地产租赁管理所公布的广州市2011年房屋租金参考价，位于天河直街的案涉房屋每月每平方米租金为40元，即原告的实际损失为每平方米40元，而案涉房屋的单价为每平方米3万—4万元，如按每天万分之五计算，被告就案涉房屋每月每平方米支付的违约金高达450元—600元，超出原告实际损失十倍以上。因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院依法予以适当减少，按广州市房地产租赁管理所公布的广州市2011年房屋租金参考价计算。经审理查明：被告是位于广州市天河区天河直街150号编号为12地块“尚园”的开发商，并取得上述商品房的《商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第20100698号）。2011年1月22日，被告（甲方／卖方）与原告（乙方／买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《合同》），约定：乙方向甲方购买“尚园”自编A1、A2、A3、C1、C2、B1、B2栋（略）房［房屋地址：天河区天河直街（略）房（下称“案涉房屋”）］，建筑面积188.83平方米，套内建筑面积155.6平方米，共有分摊面积33.23平方米。该商品房按套出售，总金额为6013324元。乙方在2011年3月22日前支付全部房价款6013324元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付：甲方应在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房屋，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格，甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，甲方应继续达到使用条件，并一次性向乙方按已交付房价款的千分之壹支付违约金，此违约金不与本合同第十四条的违约金累加，并乙方不以此为由拒绝收楼，等条款。《合同》中注明的被告注册及通讯地址均为（略）室。《合同》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，（1）遭遇不可抗力。（2）乙方逾期付款或未交清合同约定的其他各项费用。（3）市政规划改变、政府行为、法律法规及法令政策的变更、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或克服的异常天气、异常地质状况等；因建设工程质量监督机构、规划、公安消防、人防、环保等政府部门原因导致甲方无法取得相关认可文件或者准许使用文件的，或者因公共服务单位原因导致甲方无法按时取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件的，不视为甲方违约，甲方有权顺延交楼时间，同时甲方有义务采取其他补救措施等条款。合同签订后，原告付清全部购楼款6013324元，被告于2011年4月6日开具发票给原告。2012年12月14日，被告当庭出示《建设工程规划验收合格证》一份（载明规划部门于2012年12月7日通过涉案房屋所在楼盘的规划验收），拟证明被告于2012年12月7日已取得合同约定全部交楼文件，符合合同约定的交楼条件。原告对此予以确认。被告称原告于2012年11月9日向其递交《关于进场装修的申请》并于当天进场装修，涉案房屋已于当天交付使用。为此，提供了黄春雷于2012年11月9日出具的《关于进场装修的申请》一份，内容为“由于本人急于对尚园（略）房装修以便春节前搬入居住，故申请从即日起进场装修；本人同意待物业具备完全条件收楼后，按今天作为收楼的时间点收楼，同时本人表示对物业的装修已作验收”。经质证，黄春雷对该申请表的真实性、合法性没有异议，但认为申请提出后经被告审批，其直至2012年11月19日才进场装修；认为违约金应当计算至2012年12月26日止。另查明，广州市人民政府于2009年9月8日发布了《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通告》，规定为保障2010年广州亚运会亚残运会期间（简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，市政府决定在亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作。市建设……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府又发布了《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的补充通告》，规定亚运会亚残运会期间的起止时间由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪音的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等予以了详细的规定。本院认为：原、被告签订的合同及附件均是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告将合同约定的全部购楼款交付被告，已履行了付款义务，被告亦应将具备交付条件的涉讼房屋交付原告使用，否则应依约承担逾期交楼的违约责任。根据合同约定，被告应在2012年6月30日前交付房屋，且交房时应出示建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等。关于亚运会、亚残运会期间政府决定工地停工能否成为被告迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台上述相关文件的时间早于原、被告双方签约时间，即被告在签约时已明知上述停工令，理应合理安排其施工时间及进度，被告以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，本院不予采纳。被告另辩称因行政部门审批原因导致核发《建设工程规划验收合格证》迟延，其不应对2011年7月11日后未能取得《建设工程规划验收合格证》承担违约责任，亦无事实和法律依据。被告提供了原告的《关于进场装修的申请》一份，原告亦确已依据该申请提前进场装修，因此原告在申请中所承诺的“本人同意待物业具备完全条件收楼后，按今天作为收楼的时间点收楼，同时本人表示对物业的装修已作验收”，应当认定涉案房屋视为于2012年11月9日交付使用。双方约定被告应于2012年6月30日前交付涉案房屋给原告使用，但其直至2012年11月9日才交付涉案反诬，已构成违约，应支付逾期付款违约金。关于被告辩称合同约定的每日按已付购房款6013324元的0.05%计付违约金标准过高的问题。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，按合同约定的每日按已付购房款6013324元的0.05%的标准计算，被告每日支付的逾期交楼违约金高达3006.66元（6013324元×0.05%），每月支付的违约金高达90199.8元（3006.66元／天×30天），确实存在过高情形。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，违约金的计算，应以原告已付购房款6013324元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2012年7月1日起计至原告实际收楼之日2012年11月9日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市亿泉投资置业有限公司支付原告黄春雷逾期交楼违约金（以原告已付购房款6013324元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2012年7月1日起计至2012年11月9日止）。二、驳回原告黄春雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7160元，由被告广州市亿泉投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　李　植代理审判员　秦　雯人民陪审员　崔　萍二〇一三年三月七日书　记　员　蒲肖明黄瑞凤来源：百度“”