（2013）绍诸民初字第313号
裁判日期: 2013-03-06
公开日期: 2014-01-16
案件名称
诸暨伊美置业有限公司与柴大华、楼柯慧商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
诸暨伊美置业有限公司,柴大华,楼柯慧
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零八条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2013）绍诸民初字第313号原告：诸暨伊美置业有限公司。法定代表人：何克能。委托代理人（特别授权）：黄峰。委托代理人（特别授权）：温枞杰。被告：柴大华。被告：楼柯慧。委托代理人（特别授权）：柴大华。原告诸暨伊美置业有限公司为与被告柴大华、楼柯慧商品房预售合同纠纷一案，于2013年1月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2013年3月1日公开开庭进行了审理。原告诸暨伊美置业有限公司的委托代理人黄峰、温枞杰，被告柴大华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨伊美置业有限公司起诉称，二被告系夫妻关系。原、被告于2010年4月10日签订了被告方向原告购买伊美.豪爵华庭白鹭郡北1幢101、102室住房及01、02号附房的《商品房买卖合同》，合同约定房款960万元。该合同第五条房款支付方式中约定，二被告先支付288万，其余672万办理银行按揭，如无法办理按揭的，则由二被告用现金支付。合同第六条约定，如二被告逾期90天未付清房款的，原告有权解除合同，并按累计应付房款的10%支付违约金。合同签订后被告按约支付了288万元，但余款672万元由于二被告的原因无法办理银行按揭，二被告在得知无法办理按揭后，一直表示可用现金支付房款，但其一直未支付。在原告多次催讨后，原告在2012年9月15日与二被告达成协议，由二被告分期支付欠款，但全部的款项必须在2012年10月底前付清。逾期原告有权解除合同，并由二被告支付解除合同违约金288万。协议达成后，二被告只支付了300万元，余款至今未付。后经原告同意，又将付款期延长到2012年12月1日止，但二被告仍未支付房款。原告无法在2012年12月20日向二被告送达了解除商品房买卖合同的通知，解除了双方在2010年4月10日签订的《商品房买卖合同》。考虑到补充协议约定的违约金偏高，同时也考虑到二被告的实际情况，原告愿意适当降低违约金标准。现起诉要求二被告支付因商品房买卖合同解除而应承担的违约金100万元。被告柴大华、楼柯慧未向本院提交书面答辩状，其在庭审中答辩称：原告诉称与事实相符。二被告购买房屋时，售楼处工作人员建议被告以按揭方式付款，并且通过与银行联系，可以办理按揭手续。但后来因政策原因无法按揭。被告与原告协商后，约定剩余房款以现金方式分期支付，被告方也按约支付了二期300万元，但因到年底资金周转困难，无法付清剩余房款。同意解除双方签订的商品房买卖合同，请求酌情降低违约金数额。原告诸暨伊美置业有限公司为证实其主张的事实，向本院提供以下证据：1、结婚证复印件一份，证明两被告系夫妻关系的事实。被告方经质证无异议。2、商品房买卖合同一份，证明2010年4月10日原告与两被告签订了商品房买卖合同，总计房款960万元，其中对解除合同的条件及违约金事项、房款支付方式进行了约定。被告方经质证，对合同的真实性无异议，认为按约定违约金是应付房款的10%，而被告方已付588万，未付房款仅300余万元，因各种原因无法履行合同义务，违约是事实的，但请求酌情降低违约金数额。3、2012年9月15日原、被告签订的协议一份，证明原告在被告逾期付款后，又另行与被告方签订了协议，但被告未付清余款，约定违约金为288万元，起诉时原告已根据实际情况降低了请求金额。被告经质证无异议。4、解除合同通知书，证明原告于2012年12月20日向两被告发出解除合同的通知书的事实。被告经质证无异议。被告柴大华、楼柯慧对其辩述意见未提供证据。上述证据经庭审出示并质证，均已收集在卷。对原告提供的证据1－4，两被告经质证，对证据的真实性、关联性、合法性均无异议，对原告主张的解除双方签订的商品房买卖合同亦无异议，本院对上述证据予以确认。综上，本院认定事实如下：被告柴大华与被告楼柯慧系夫妻。2011年4月11日，原告诸暨伊美置业有限公司与两被告订立商品房买卖合同一份，约定两被告购买原告开发的座落在诸暨市暨阳街道红桥村环城南路198号伊美豪爵华庭（二期）天鹅郡29幢101号、102号及1号、2号附房。合同约定101号房建筑面积为114.83平方米，单价为每平方米20339元，总金额为234万元，102号房建筑面积为181.22平方米，每平方米20339元，总金额369万元，1号附房建筑面积156.97平方米，计金额319万元，2号附房面积19.49平方米，计金额38万元。商品房及相关用房总金额960万元。签署合同同时支付首付款人民币288万元，余款672万元在签订合同当日到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，不符合规定或超出贷款最高限额的，买受人必须按一次性付款的付款方式执行。商品房买卖合同第六条约定，买受人（两被告）如未按合同约定时间付款，逾期在九十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之壹拾向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之陆的违约金。合同签订当日，两被告向原告支付了购房款首付288万元。后因政策原因，两被告未能办理商业银行按揭贷款。2012年9月15日，以原告为甲方、被告为乙方签订协议一份，约定：1、乙方应付甲方672万房款及逾期付款违约金28万元，合计700万元，其他的逾期付款违约金甲方同意放弃。2、乙方应付第一条之款项，乙方承诺在2012年9月30日前付100万元，2012年10月15日前付200万元，2012年10月底前付清余款。如乙方有任一期未按时付清的，则甲方有权随时解除合同，合同约定的房屋由甲方另行出售。同时甲方有权要求乙方支付第一条甲方放弃的违约金。即甲方有权要求乙方支付288万的违约金。后又在该协议中补充约定最后一期400万元的付款时间延长至2012年12月1日止，金额增加8万元为408万元，逾期的按本协议第二条处理。该协议签订后，两被告按协议约定分二次支付了购房款300万元，余款因资金周转困难无法按约履行。2012年12月20日，原告向被告发出解除合同通知，解除双方签订的商品房买卖合同。原告现提起诉讼，要求两被告支付解除合同违约金100万元。审理中，两被告明确同意解除商品房买卖合同，并要求返还已付房款，同意适当承担违约金。另查明，涉案商品房原告尚未交付被告方。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案原、被告订立的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。两被告未按约定履行付款义务，已构成违约，原告提出解除与两被告签订的商品房买卖合同，并且通知已到达对方，被告方亦无异议，故认定双方签订的商品房买卖合同已经解除。据此，原告要求两被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。双方在补充协议中约定被告方应付违约金288万元，显然过高，原告在诉请时也自行进行了调整，两被告请求减少。本院认为，关于违约金的调整关键在于约定的违约金是否过分高于被告方逾期付款的行为给原告造成的损失，由于本案原告未举证证明其因被告方的违约行为所遭受实际损失和可得利益损失数额，本院参照双方在商品房买卖合同中关于买受人逾期付款导致解除合同应付违约金的约定及考虑市场因素，违约金数额确定为60万元。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现两被告提出返还已付购房款的请求，原告表示同意返还，为减少讼累，已付房款不计利息退还给两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告柴大华、楼柯慧支付原告诸暨伊美置业有限公司违约金600000元；二、原告诸暨伊美置业有限公司返还被告柴大华、楼柯慧购房款5880000元；上述第一、二项款项相折抵，原告诸暨伊美置业有限公司尚应支付被告柴大华、楼柯慧5280000元，限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨伊美置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，依法减半收取6900元，由原告诸暨伊美置业有限公司负担1900元，被告柴大华、楼柯慧负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 张晓华二〇一三年三月六日书记员 沈碧婵 百度搜索“”