（2013）西民初字第401号
裁判日期: 2013-03-06
公开日期: 2014-06-18
案件名称
北京海格国际物业管理有限公司诉宋永平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京海格国际物业管理有限公司,宋永平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《物业管理条例（2007年）》：第七条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第401号原告北京海格国际物业管理有限公司，住所地：北京市西城区宣武门外大街92号901室。法定代表人吴万昆，总经理。委托代理人倪雅敏，女，1971年8月1日出生，北京海格国际物业管理有限公司法律顾问。被告宋永平，女，1973年7月31日出生。委托代理人周延志（宋永平之夫），1968年5月10日出生，方元商业经济（北京）有限公司职员。原告北京海格国际物业管理有限公司（以下简称：海格物业公司）与被告宋永平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告海格物业公司的委托代理人倪雅敏与被告宋永平委托代理人周延志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告海格物业公司诉称：原告与被告系物业委托管理服务关系。被告于2005年购买了宣武门外大街海格国际公寓×座××××室。被告购买此房后，原告依约向被告履行了物业委托管理服务。自2010年1月，被告却没有再向原告交纳物业管理费，被告的行为给原告在经济上造成了巨大的损失，双方就物业管理费给付事宜多次协商，均未果，为维护原告的合法权益，原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令被告给付原告自2010年1月16日至2012年12月31日期间的物业管理费18400.36元；2、请求判令被告支付从2010年1月16日至给付之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。被告宋永平辩称：被告对原告所述的房屋面积和房号不持异议，但不同意原告的诉讼请求。理由是：一、原告与被告从没有签订过任何物业合同。二、原告根本没有提供任何服务，已引起众业主的不满。具体情况如下：公寓的大堂被原告外租给中国银行，业主只能走后门，后门走廊被拆得的乱七八糟。车辆随意停放、屋顶大部分面积没有天花板，以致管道和线路裸露、公寓电梯经常出现故障，早已经过了检修期限、走廊照明设备损坏后无人维修，都是业主自己维修更换、卫生状况非常差、没有保安、保洁，更没有所谓的绿化，原告所说的什么消防设备维护更是无稽之谈。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告海格物业公司系北京市西城区宣武门外大街海格国际公寓的物业管理企业。被告宋永平系北京市西城区宣武门外大街海格国际公寓×座××××室业主。现原告以被告自2010年1月至2012年12月31日一直拒交物业管理费用将被告诉至我院，提出如下诉讼请求：1、请求判令被告给付原告自2010年1月16日至2012年12月31日期间的物业管理费18400.36元；2、请求判令被告支付从2010年1月16日至给付之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。被告认为上述期间未向原告缴纳过物业服务费，并持答辩理由不同意原告诉讼请求。原告针对其主张，提交了如下证据：1、《名称变更通知》，内容如下：”北京燕侨海格国际物业管理有限公司于2006年9月14日经我局核准，名称变更为北京海格国际物业管理有限公司。特此通知2006年9月21日（北京市工商行政管理局宣武分局行政许可专用章），以证明原告的前身是北京燕侨海格国际物业管理有限公司。2、开发商--北京大华一品置业有限公司与宋永平签署的《北京市商品房预售合同》，合同约定前期物业服务收费标准为公寓：按照8元／月／平方米（建筑面积），含入住时间空调制冷费。合同同时约定了物业服务内容，包括如下项目：（1）、物业共用部位的维修、养护和管理；（2）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）、物业共用部位和相关场地的情节卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）、公共绿化的养护和管理；（5）、车辆停放管理（按有关规定收费）；（6）、公共秩序的维护、安全方面等事项的协助管理；（7）、消防管理；（8）、电梯管理；（10）、装置装修管理服务；（11）、物业档案资料管理；（12）、其他服务事项。证明业主同意物业收费按照8元／平米.月收取；3、《海格物业管理服务收费标准》，内容如下：”海格物业公寓楼物业服务费收费标准内容包括：一、物业管理费（一）公寓楼：按建筑面积每月平方米8元。（1）、消防设备维护消防设备年检费0.18元／平米.月；（2）、监控设备维护和年检费0.06元／平米.月；（3）、电梯设备维护和年检费0.15元／平米.月；（4）、绿化和杀虫剂0.095元／平米.月；（5）、化粪池清掏费0.03元／平米.月；（6）、生活冷热水高压水泵运行维护费0.35元／平米.月；（7）、费用统收服务费1.002元／平米.月；（8）、小区公共设施维护和照明电费1.20元／平米.月；（9）、大厦夏天制冷设备运行费和维护费2.60元／平米.月；（10）、大厦避雷装置的检测费0.02元／平米.月；（11）、设备折旧费0.08元／平米.月；（12）、税金0.448元／平米.月；（13）、物业管理人员工资和办公材料费1.787元／平米.月；（二）、按户每月收取（保安、保洁、垃圾清运等费用）10.5元。（1）、保洁费3元／平米.月；（2）、生活垃圾清运费2.5元／户.月；（3）、保安费5元／户.月。合计126元／户.年。”4、《海格国际物业交费通知单》，称原告曾将该通知单送达给被告，但被告对此置之不理。被告对于证据1不予认可。认为证据2是开发商与前任业主签订的合同，与被告无关，对于证据3被告否认曾经见过该标准，同时否认原告在该公寓聘有保安和保洁，并称该公寓并没有原告所说的绿化。关于证据4，被告称从未见过。审理中，被告针对原告未提供任何服务一节提交了如下证据：1、小区部分区域现场照片，照片显示大堂内停放有摩托车、墙面脱落、屋顶大部分区域没有天花板导致管线裸露、电梯已过检测日期、19层天花板部分区域裸露、天花板部分开裂、通道堆放有装饰材料、电梯口附近地面脏乱、部分天花板块有脱落迹象、消防通道内堆放有杂物、墙面有大片污渍、电梯内电话已脱落、室外树木有枯死现场。2、海格国际维修通知，证明冬天空调不热，3、大堂以前的照片，证明原有的大堂被原告出租。4、证人周晶（就职的北京永平顺捷会计服务有限公司目前是涉案公寓××××室的承租方）证言，周晶证明该公寓从未提供供暖和制冷服务，物业环境差，电梯经常发生故障、卫生清理不及时，经常需要催促、公共设施没人维护，大堂被出租，公寓门廊十分破烂。周晶同时证实被告提交的现场照片就是涉案公寓的真实场景。5、北京天达旅行社有限公司刘云超证言，刘云超代表公司作证称：该公寓从未提供供暖和制冷服务，电梯经常发生故障，其本人就曾经被关闭在故障电梯内，保洁只负责倾倒垃圾桶和电梯口，其他区域均不管，灯坏了也没人修理。刘云超同时证明被告提交的现场照片属实。6、证人李晶（其就职的北京立恒康泰科贸有限公司目前是涉案公寓××××室的承租方）证言，李晶作证称：该公寓没有提供供暖和制冷服务，电梯只有一部，还经常坏，正门被原告出租，现在只能走后门，天花板裸露，让人看着十分害怕，从没见过保安，也没有绿化。李晶同时证明被告提交的现场照片情况属实。7、证人肖秀珍（其就职的北京萨飞信息技术有限公司目前是涉案公寓××××室的承租方）证言，肖秀珍作证称：公寓电梯经常坏，她因此两次迟到。从没有享受到制冷和供暖服务，也没有见过保安。楼道堆放有杂物，一直没人清理。只在楼层放有两个垃圾桶。肖秀珍同时证明被告提交的现场照片情况属实。原告以不清楚现场照片的具体区域为由不予认可，但称电梯如今仍在运行。对于证据2予以认可，对于证据3表示不清楚。对于证人证言，原告表示证言反映的观点片面，且对业主交费情况不清楚。另查：审理中，原告对于该公司在涉案公寓聘请有保安与保洁一节，未能提交任何证据证明。对于小区绿化部分，原告仅提供了公寓外一棵树木照片为凭。上述事实，有双方当事人陈述、本院（2012）西民初字第23416号民事卷宗、《名称变更通知》、开发商--北京大华一品置业有限公司与宋永平签署的《北京市商品房预售合同》、《海格物业管理服务收费标准》、《海格国际物业交费通知单》、小区部分区域现场照片、海格国际维修通知、证人周晶、北京天达旅行社有限公司员工刘云超、李晶、肖秀珍证言等证据材料在案佐证。本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，原告作为×××国际公寓前期物业管理企业，自被告入住小区至今对小区实施了物业服务管理行为。被告作为该小区业主一直接受物业服务，理应按时交纳物业服务费用。收费标准问题是本案争执的焦点问题，对此，本院认为：原告此前虽然一直是按照8元／建筑平米的标准向前任业主收取费用.但鉴于该标准系酒店式管理的标准，而根据本案现有证据可以认定，原告在涉案期限为业主提供的物业服务无论在项目、质量、水平及标准上均与酒店式服务标准差距过大，故本院对原告要求按照上述标准收取物业服务费用的主张，难以支持。应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业管理企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务于服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业管理费的情况下，物业管理公司才有可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然同样需要强调的是，原告作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议。不断改进和完善工作。综上，本院认为：一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本服务，且没有严重违约情节，业主应如约交纳相关费用。但就本案的情况而言，原告主张的物业管理费标准在本市住宅小区显属高收费标准，而原告提交的服务项目并未超过一般小区的服务标准，故对于原告的过高要求，本院实难支持。关于本案的物业服务费标准，结合目前该公寓的实际情况，同时考虑到物业服务企业的运作及今后服务改进也需要的运营成本等综合因素，本院认为涉案期间以每月每建筑平方米2元标准计算为宜。对于原告要求被告支付同期物业管理服务费滞纳利息的诉讼请求，本院认为，因原告提供的物业服务的确存在诸多瑕疵，被告没有按时交纳物业管理服务费应属事出有因，故本院原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告宋永平给付原告北京海格国际物业管理有限公司自二〇一〇年一月十六日至二〇一二年十二月三十一日的物业服务管理费四千六百元零九分。三、驳回北京海格国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告宋永平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十八元，由原告北京海格国际物业管理有限公司负担一百零三元五角（已交纳），由被告宋永平负担三十四元五角，自本判决生效后七日内日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李凤新二〇一三年三月六日书记员 王 雨 搜索“”