（2012）惠城法小民初字第270号

裁判日期: 2013-03-06

公开日期: 2016-06-07

案件名称

张浓兴与黄泉金土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

惠州市惠城区人民法院

所属地区

惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张浓兴,黄泉金,惠州市满京华实业发展有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第九十七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省惠州市惠城区人民法院民事判决书（2012）惠城法小民初字第270号原告张浓兴，男，汉族，住址：惠州市惠城区，身份证号码：×××0012。委托代理人卢伟、张婷婷，系广东金卓越律师事务所律师。被告黄泉金，男，汉族，住址：广东省五华县，现住广东省惠州市惠城区，身份证号码：×××1037。委托代理人冯计明、张文聪，系广东衡仁律师事务所律师。第三人惠州市满京华实业发展有限公司，住所地：惠州市。法定代表人黄淑玲。委托代理人徐优健，系广东金地律师事务所律师。原告张浓兴诉被告黄泉金、第三人惠州市满京华实业发展有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年12月20日公开开庭进行了审理。原告张浓兴的代理人卢伟、张婷婷，被告黄泉金及其代理人冯计明、张文聪，第三人惠州市满京华实业发展有限公司的代理人徐优健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张浓兴诉称：2010年2月1日，原被告签订了《租地协议书》，约定：原告只提供地皮（位于小金××镇大树岭建材市场内）出租给被告使用，租金为每月300元。被告应按时交租，不得赖账，如超过10天不交租可作退场处理。2012年2月，租金经双方口头协商变更为3月份225元，4月份开始为450元，其他合同内容按照原协议履行。2012年2月至今，被告拖欠租金分文不付。原告多次催讨无果，多次令其搬离建材市场。双方发生纠纷，至今无法协商解决。综上，原告万般无奈依法起诉至人民法院，依据我国《民法通则》、《合同法》等相关规定，请人民法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。1、原被告双方解除土地使用权租赁合同，令被告立即搬离建材市场；2、被告向原告支付拖欠的租金（暂计至2012年9月，7个月）人民币2925元；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告黄泉金辩称：一、被答辩人不是本案的适格原告，请求人民法院驳回其起诉。（一）被答辩人不是涉案土地的登记或实际使用权人，依法不能行使解除租赁合同的诉讼权利。目前涉案土地是登记在第三人名下，而广东省汕头市濠江区人民法院作出的（2008）汕濠法执字第l26号恢字1号《公告》，显示涉案土地是由案外人黄淑玲摘牌拍得。可见被答辩人不是涉案土地的法定使用权人。另外，被答辩人也没有提供土地转让合同等证据，以证明其目前已实际取得涉案土地的处分支配权，故此，其也不具有起诉解除租赁合同关系的诉讼权利。（二）目前涉案土地权属关系不明，第三人向被答辩人出具的授权委托书不具有法律效力。如上所述，涉案土地实际是由黄淑玲摘牌拍得，理应由其取得涉案土地的使用权利，而国土证却办到第三人名下，两者存在冲突。而且，黄淑玲和第三人都曾向答辩人及其他租户发出过要求租户向其支付租金的通知或公告，可见权属不明，第三人不当然享有涉案土地的支配处分权利，自然也没有权利委托被答辩人代其处理与涉案土地相关的事宜。（三）第三人向被答辩人出具《授权委托书》，委托其有权以被答辩人名义向人民法院提起诉讼没有法律依据，属无效条款。民事诉讼法规范只规定了当事人可以选举代表或委托诉讼代理人，并未规定当事人可以授权他人以受委托人的名义向法院提起诉讼。故此，上述《授权委托书》中的相关授权事项因缺乏相关诉讼法律依据而无效，被答辩人不能据此以其本人名义向法院起诉被答辩人。本案与被答辩人提供的（2009）惠城法民一初字第3452号《民事判决书》不同点在于，本案第三人并未授权被答辩人“管理出租”涉案土地，因此不可能形成我国《合同法》第四百零二条规定的“受托人与第三人”之间的法律关系，故此，被答辩人也不能依据该所谓的《授权委托书》向答辩人提起诉讼并行使相关租赁合同权利。二、答辩人对涉案土地仍享有租赁权，出租方不能随意解除双方的租赁合同关系。（一）被答辩人虽然不享有向法院起诉答辩人的诉讼权利，但是其代表前土地权属人与答辩人签订的《租地协议书》及作出的承诺，根据“买卖不破租赁”的规则，新的权属人仍应向答辩人继续履行这些协议。（二）《租地协议书》第三条约定“出租时间不限”，在此约定的情况下，双方的租赁期限最长为20年，而且被答辩人也承诺过至2015年1月1日不加答辩人的租金，这些约定对新权属人具有法律约束力。不管是新权属人还是旧权属人，在没有法定事由的情况下，都无权随意解除通过真实合意建立的租赁关系。三、答辩人没有拖欠租金等违约行为，不存在合同相对方可以解除租赁关系的法定事由。（一）2012年2月份以前，答辩人都是按时交租的，从不拖欠租金。（二）从2012年3月份起，答辩人之所以开始不交租，是迫于无奈的：1、多个主体同时向答辩人要求支付租金，包括本案原告、案外人黄淑玲以及第三人。他们都有自己的依据：原告是代表人原来土地权属人出租土地，黄淑玲有拍得涉案土地的公告，第三人有经过政府登记的国土证，一时之间，真假难辨，权属混乱，才导致答辩人无所适从，答辩人只得暂时不向任何一方支付租金。2、2012年3月，原告与第三人为收取租金严重对立，甚至到答辩人经营的场所占场堵门，事态比较严重，还引起了政府部门的关注。如果此时答辩人将租金交付给其中一方，势必引起另一方的强烈不满，只会更使矛盾更加激化。政府相关部门也有这方面的考虑，在答辩人去向他们咨询相关事宜时，他们也建议答辩人暂时不用向任一方交租金。此后，权属问题也一直未能解决。为此，答辩人才从2012年3月至今都未支付租金。四、被答辩人同意答辩人暂时不用交租金的，现在却以此为由解除租赁合同关系，前后矛盾，没有诚信。被答辩人与第三人为租金出现矛盾后，被答辩人为了维护自己的权益，曾于2012年3月19日晚上21时至22时组织答辩人及其他租户开了一次会议（谈话过程有黄剑锋录音）。会上，答辩人由黄如珍代表与被答辩人协商了租金的事宜，被答辩人是同意的暂时缓交租金的，并不是答辩人的单方恶意欠租违约行为。故此，以答辩人未交租为由解除租赁合同关系的理由不成立。综上所述，被答辩人不具有诉权，答辩人也不存在被答辩人所称的恶意欠租行为。故此，请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉及诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人惠州满京华实业发展有限公司辩称：一、在张浓兴诉黄林来等人土地租赁纠纷中，涉案土地属于答辩人所有，答辩人于2011年12月20日取得土地使用权。二、答辩人取得土地使用权后，对土地依法享有直接支配和排他的权利。张浓兴在土地使用权的权利人发生变更后，作为原来土地的全权管理人，有义务将土地移交归还给答辩人，向答辩人办理土地交接手续，原告作为土地原来的全权管理人，当然也就有权利和义务协助答辩人收回土地，因此张浓兴提起诉讼要求被告归还土地并无不当。张浓兴与被告签订的《租地协议书》属于不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因此，即便是买卖不破租赁，答辩人取得土地使用权后，既有权要求张浓兴归还土地，也有权要求原来与张浓兴建立租赁关系的被告归还土地。三、为使纠纷尽快解决，答辩人今天再次向被告提出通知，要求被告在一个月内归还土地，答辩人明确要求与承租人解除合同，请求法院判令被告将土地归还答辩人。经审理查明，原告和被告于2010年2月1日签订了一份租地协议书，约定：由原告将位于惠州小金口大树岭建材市场内的一块土地（以下简称“涉案土地一”）出租给被告使用，每月租金人民币300元；原告因政府收购或开发，被告都得无条件服从原告所需，原则上不作任何补偿给被告，但原告必须提前一个月通知被告作退场，搬迁工作；被告在租用期间不得转包他人使用，按时交租，如超过十天不交租可作退租处理；对被告使用水电及排污等有关一切费用由被告自付，被告自行安装水电、排放等设施。上述协议签订后，被告依约定向原告支付租金。该协议约定的租赁期限届满后，原、被告双方没有另行签订书面的租地协议书，但是被告仍在继续使用涉案土地一，2012年3月的租金为225元，并自2012年4月开始，按每月450元的租金标准向原告缴纳租金。涉案土地一系位于惠州小金口乌石管理区大树岭的一块面积为27499.4平方米的土地（以下简称“涉案土地二”）的一部分。涉案土地二的土地使用权原来属于汕头市通汇经贸发展公司（以下简称“通汇公司”），该公司于2002年12月13日向原告出具了一份委托书，委托原告全权负责管理出租维护涉案土地二，主要不受他人侵占，租金用以维护此地。之后，原告将涉案土地二分割成若干份，分别对外出租。第三人成立于2011年7月12日，其法定代表人黄淑玲以个人名义于2011年6月9日通过法院拍卖的方式竞得了涉案土地二的土地使用权。2011年12月20日，涉案土地二的土地使用权变更登记在第三人名下，第三人取得涉案土地二的国有土地使用证，证号为惠府国用（2011）第021000178号。在涉案土地二的土地使用权人变更后，被告至今一直在使用在涉案土地一，并在2012年3月前仍然向原告支付租金，但是在2012年3月，第三人以涉案土地二土地使用权人的身份也要求被告向其支付租金。在此情况下，被告以无法确定收租人为由，遂自2012年3月起停止支付涉案土地一的租金。2012年8月1日，第三人委托原告与被告协商，要求被告返还涉案土地一，而被告拒不返还。现原告于2012年9月26日诉至本院，请求判如所请。以上事实有租地协议书、（2009）惠城法民一初字第3452号民事判决书、国有土地使用证、企业法人营业执照、（2008）汕濠法执字第126号恢1号之二执行裁定书、公告及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原、被告双方争议的问题主要有两个：一是原告是否具备本案原告的主体资格；二是原告是否可以单方解除双方之间的土地租赁合同关系。对此，分析如下：关于第一个问题。在涉案土地二的土地使用权人是通汇公司时，原告是该土地的直接管理人，受托处理涉案土地二的租赁事宜。根据原、被告双方签订的租地协议书，原告是出租人，被告是承租人，即使涉案土地二的土地使用权人之后变更为第三人，也不影响原、被告之间租地协议书的效力。因此，尽管原告不是涉案土地二的土地使用权人，但基于合同的相对性，其作为租地协议书的一方当事人，与本案所涉土地租赁合同纠纷有直接利害关系，具备成为本案原告的主体资格。关于第二个问题。本案中，原告和被告于2010年2月1日签订的租地协议书是双方的真实意思表示，双方在协议书中没有约定租赁期限，则应为不定期租赁。对于不定期租赁合同，按照我国合同法第二百三十二条的规定，出租人在合理期限前通知了承租人的，其可以随时解除合同。原告在起诉前于2012年8月要求被告返还涉案土地一，并解除双方之间的土地租赁关系，被告拒不返还，原告才起诉至本院，表明原告已经履行了在合理期限前通知被告的义务，故原告要求解除租地协议书，有事实和法律依据，予以支持。租地协议书解除后，尚未履行的，终止履行，而且被告应当将涉案土地一返还给原告。此外，被告从2012年3月开始没有支付租金，现原告诉求2012年3月至2012年9月的租金，有事实和法律依据，应予支持。综上，原告方的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告张浓兴和被告黄泉金于2010年2月1日签订的租地协议书。二、被告黄泉金应于本判决生效之日起十日内向原告张浓兴支付欠交的租金人民币2925元（自2012年3月暂计至2012年9月）。三、被告黄泉金应于本判决生效之日起三十日内向原告张浓兴返还其所承租的位于惠州市小金口大树岭建材市场内的土地（面积以被告实际承租的土地面积为准）。四、驳回原告张浓兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告黄泉金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审　判　长　　王镜新审　判　员　　石　磊代理审判员　　潘丽军二〇一三年三月六日书　记　员　　袁浩聪微信公众号“”