（2013）惠中法民一终字第86号
裁判日期: 2013-03-31
公开日期: 2018-01-29
案件名称
惠州市伟洲实业发展有限公司、李其恒商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市伟洲实业发展有限公司,李其恒
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）惠中法民一终字第86号上诉人(原审被告)：惠州市伟洲实业发展有限公司，地址：惠阳区淡水镇碧翠园B栋二单元二层B号。法定代表人：蔡伟可。委托代理人：马骏、康晓玲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李其恒，男，汉族，1984年2月22日出生，住址：四川省会理县，委托代理人：曾绪钟，广东华程律师事务所律师。上诉人惠州市伟洲实业发展有限公司（以下简称伟洲公司）因与被上诉人李其恒商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2012）惠阳法民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。当事人原审的意见2012年9月3日，；李其恒向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告于被告间签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳(2011)00004167)]；2、被告向原告退还款项共38823元[其中首期购房款（含定金）33024元、维修基金和办证费5399元、律师见证费400元]；3、判令被告向原告支付利息人民币2984.5元（暂计2011年6月3日至2012年9月3日，应计算至被告付清款项止）；4、被告承担本案全部诉讼费用；5、被告原告支付违约金人民币20000元。主要事实和理由是：原告受被告宣传首付4万、单价3888元不限购购房，并在被告承诺为其办理按揭手续后提高单价300多元后，于2011年6月3日，原告以总价为326024元向被告购买了左岸春天花参园13幢2单元01号房。购房意思达成后，原告于2011年6月3日向被告支付了购房款、维修基金、办证费等共38423元。同日，原告又应被告能顺利向银行办理按揭贷款要求，再次提高单价，签订虚假《认购书》。后来，为了能顺利办理按揭手续、欺骗银行，原告按照被告的指示，于2011年6月14日双方签订一份总房价为419573元的虚假《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳(2011)00004167)]，还向被告支付了400元律师见证费，为了按揭贷款需要，原告还于当日在上海浦东发展银行惠州支行开立了按揭贷款帐户。可经原告多次催促，被告至今依然没有办理好银行按揭手续，也没有退还原告所交付的款项。综上，被告为提高销售量，以低首付等多种非法宣传吸引消费者，骗取银行按揭贷款，致使原、被告签订虚假的《商品房买卖合同》属于阴阳合同，不是双方真实表示；同时低首付违反国务院关于首付款不低于30%的规定，不能办理银行按揭贷款，故该合同依法应予以解除。经原告多次要求被告退还购房的相关费用，被告均未退还。伟洲公司答辩称：我方同意解除合同。原、被告签订了合同之后，我方要求原告按照合同约定的银行按揭方式支付房款，但是原告至今都没有办到银行按揭手续，并且没有把尾款交齐，过错在于原告本身，原告要求退款及违约利息不应得到支持。原告诉状陈述我方以欺骗方式通过提高房屋单价获取银行按揭，我方认为原告的说法不真实，我们的宣传是合法有效的，不存在欺骗性质。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原、被告于2011年6月3日签订《左岸春天花园认购书》，同日原告通过刷卡方式分别向被告支付购房定金20000元、购房款13024元、维修基金4624元、办证费775元，合共38423元。2011年6月14日原告向广东百德律师事务所交纳律师见证费400元。并与原、被告签订《商品房买卖合同》，与本案有关的合同约定有：原告向被告购买其开发的位于广东省惠州市××区淡水镇长××路左岸春天花园××单元××房，该商品房合同约定建筑面积为77.06平方米，房屋总价款为419573元；付款方式及期限，……3、其他方式，签订本合同首付人民币126573元，余款人民币293000元由买受人提供个人资料在规定时间到指定银行办理银行按揭贷款付清等。合同签订后，因原告无法办理银行按揭，原告遂诉至法院，提出上述诉请。原告在诉状及庭审时称被告为了骗取银行贷款，与原告签订虚假合同、提高房屋总价，涉案房屋总价实为326024元，而不是双方在合同约定的419573元；被告则对此予以否认。但原、被告均没有提交证明自己说法成立的有效证据。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方均同意解除涉案合同，不违反法律规定，本院予以支持。原告称被告为了骗取银行贷款，与原告签订虚假合同、提高房屋总价，但原告没有提交有效证据证明，故本院对其说法不予采信。被告称原告没有按合同约定办理银行按揭及交付首期款，是原告违约在先，但被告仅凭其提交的电话语音清单，并不足以证明其说法成立，故本院对被告的说法不予认可。基于上述理由，在原、被告双方均无证据证明属于何方恶意违约的情形下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故原告请求解除涉案合同并退回购房定金20000元、购房款13024元、维修基金4624元、办证费775元，合共38423元及利息（以本金38423元为基数，按银行同期同类贷款利率从交付之日即2011年6月3日起计至付清款日止），依法有据，应予支持。原告要求被告支付违约金20000元，没有事实根据，本院不予支持。原告所交付的律师见证费400元，收取款项并不是被告，故本院原告对请求被告退回律师见证费400元予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2012年11月28日作出（2012）惠阳法民民一初字第624号民事判决：一、解除原告李其恒与被告惠州市伟洲实业发展有限公司于2011年6月14日签订的《商品房买卖合同》[合同编号为：惠阳(2011)00004167]。二、被告惠州市伟洲实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退回购房定金20000元、购房款13024元、维修基金4624元、办证费775元，合共38423元及利息（以本金38423元为基数，按银行同期同类贷款利率从支付之日即2011年6月3日起计至付清款日止）给原告李其恒。三、驳回原告李其恒其他请求。本案受理费845元减半收取为422.5元，由原告李其恒与被告惠州市伟洲实业发展有限公司各承担一半即211.25元。当事人二审的意见上诉人伟洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销一审判决上诉人退回被上诉人定金、购房款、维修基金、办证费的判决结果,改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实与理由是：一审法院以不可归责于双方的原因,导致未能订立商品屠按揭贷款合同而判决上诉人退还被上诉人定金、购房款、维修基金、办证费的理由不成立。未能订立商品房按揭贷款合同的责任在于被上诉人。2011年6月14日,商品房买卖合同签订之后,上诉人就多次通知要求被上诉人提供个人资料到银行办理按揭贷款付清购房款,但时至今日被上诉人也未能提供任何个人资料办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定,被上诉人已违约,上诉人不应当返还收取的定金、购房款、办证费。另,维修基金交付至国家房屋管理部门,上诉人并未得到该款项,被上诉人要求上诉人返还没有道理。被上诉人李其恒答辩称：一审的判决基本合理，伟洲公司在出卖房屋时以低首付作为宣传，并承诺保证办理银行按揭贷款。我方按照他们的承诺交付了首付款、维修款，还为了配合办理按揭签订了虚假的认购书和房屋买卖合同。涉案房屋的买卖不能成立是伟洲公司的过错，一审法院认定双方均没有过错我方不同意；但是判决结果是妥当的，请求二审驳回伟洲公司的上诉。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，一审中李其恒提交一份“森邻：河畔置业计划书”，该计划书内容为购置13栋201室77.06平方米两房，折后总价419573元，首期款33024元、按揭款29.3万元合计326024元。置业顾问为吴秋玲。本案二审中，经本院主持调解未果。本院判决理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：对于正式的商品房买卖合同履行双方是否存在过错、是否应当向李其恒返回其已经缴纳的各种款项。引起本案争议的主要原因是对涉案房屋的实际成交价格存在争议，李其恒主张是326024元、伟洲公司主张是419573元。一审中李其恒提交的“森邻：河畔置业计划书”上折后总价为419573元，而首期款33024元、按揭款29.3万元合计326024元，两者金额并不一致。因此，在成交金额到底是多少这个最基本问题上都不能达成一致的情况下，是无履行买卖合同的，双方当事人均同意解除合同是最合适的选择。合同解除后，伟洲公司实际向李其恒收取的款项，也应当予以退回。李其恒并没有买受涉案的房屋也就没有义务缴纳维修基金，该款项伟洲公司声称是代收款项的也应当由该公司根据相关管理规定办理退款手续。综上所述，原审认定的事实和适用法律正确。伟洲公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。本案二审案件受理费人民币845元，由惠州市伟洲实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 苏丹红代理审判员 刘伟新二〇一三年三月三十一日书 记 员 寇 倩附：相关裁判依据：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”