（2014）奉法民初字第00377号
裁判日期: 2013-03-31
公开日期: 2014-07-25
案件名称
罗辉与杨家政,胡远秀房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
奉节县人民法院
所属地区
奉节县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗辉,杨家政,胡远秀
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2014）奉法民初字第00377号原告（反诉被告）罗辉，男，1975年12月15日出生。委托代理人刘立安，奉节县永安法律服务所法律工作者。委托代理人涂建梅，女，1975年11月7日出生。被告（反诉原告）杨家政，男，1936年4月2日出生。委托代理人王治平，重庆环法律师事务所律师。被告（反诉原告）胡远秀，女，1943年12月15日出生。委托代理人王治平，重庆环法律师事务所律师。原告罗辉（反诉被告）与被告杨家政（反诉原告）、胡远秀（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法由审判员何玉华独任审理，适用简易程序于2014年2月12日公开开庭进行了审理。诉讼中被告杨家政、胡远秀对原告罗辉提出了反诉请求，本院予以准许。因工作原因，本案承办人变更为审判员袁衍隆，适用简易程序于2014年3月21日第二次公开开庭进行了审理。原告罗辉（反诉被告）的委托代理人涂建梅、刘立安，被告（反诉原告）杨家政、被告（反诉原告）胡远秀及二被告委托代理人王治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗辉诉称，2006年3月13日，被告杨家政、胡远秀夫妇将自己位于重庆市奉节县永安镇竹枝路67号（粮食购销公司宿舍楼）一幢三单元402室的住房一套自愿出售给被告罗辉，售价为110000元。按照合同约定，合同签订后，原告支付了二被告购房款100000元，并约定二被告直接将房屋产权证办到原告罗辉的名下，二被告再将产权证交给原告后，原告再将剩下的10000元交给二被告。后原告多次要求被告办理房屋产权手续，然而二被告不按约定将房屋产权直接办到原告名下，而是办到二被告名下，经多次协商，仍拒绝将房屋产权过户到原告名下。原告认为，被告杨家政、胡远秀夫妇依法转让其自有住房，该行为符合我国合同法的规定，原、被告之间签订的购房合同合法有效，双方应该信守合同义务。原告已按合同约定支付了房款，二被告仍不按合同约定将产权办理到原告名下，违反了合同义务，并给原告造成损失，应该支付原告违约金5000元，并赔偿原告损失2万元。现原告起诉来院，请求依法确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，并判令被告限期为原告办理房屋所有权转移登记手续，税费由二被告承担；二被告支付原告违约金5000元；诉讼费由二被告承担。被告杨家政、胡远秀辩称，房屋买卖合同中关于办证的义务应属无效，因为办证涉及第三方，而原、被告双方不能约定第三方的义务。不存在违约金，被告单方办证不可能，需买房方签字，且合同约定不明，具体在什么地方办未约定。且在办理产权证过程中，卖方通知了买方，买方不理，且办证有时间限制，卖方才先将产权证办理再自己名下。由于产权面积和房屋价格增加，办理产权证时要补交房款，这属于出现了新的情况，补交的房款应由买方承担。被告杨家政、胡远秀反诉称，2006年3月13日，反诉原告将奉节县永安镇竹枝路67号一幢三单元402室房屋出售给反诉被告，因该房屋属于单位集资房，在单位办理产权时，反诉原告通知反诉被告办理，但反诉被告不理，由反诉原告垫付了增加的房价款和增加的面积价款。现反诉被告起诉法院，要求反诉原告办理该房产权证等请求，反诉原告认为诉讼请求是不能成立的，为此特提起反诉，请求判令反诉被告给付房屋增加价款26233元（增加房款23660元，增加房屋面积2.13平方米的房款为2573元）及余款1万元，并支付这些款项的利息；诉讼费由反诉被告承担。原告罗辉对被告杨家政、胡远秀的反诉辩称，因对方提出的要求不合理，双方未能达成一致意见，故没去办产权证。无论是增加的房款和面积，按双方签订的合同，该房子成交价款11万元，单位集资价款与反诉被告无关，反诉原告应承担风险。余款1万元应在办理产权证后支付，相关税费由杨家政负担。综上，反诉原告诉讼请求不成立，法院应判决驳回。经审理查明，2001年2月15日，奉节县粮食局（合同甲方）与胡远秀（合同乙方）签订《职工集资建房合同》，约定“……五、房屋分配A栋三单元四层二号为乙方所有，建筑面积玖拾一平方米。六、工程集资：乙方住房面积每平方米暂按400元，预计集资38220元，具体结算在房屋竣工后按实有建筑面积造价结算。……”。2003年房子建好后，通过造价决算价格为800多一平方米，后确定为660元／平方米。2006年3月13日，胡远秀、杨家政夫妇（合同甲方）与罗辉（合同乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方在奉节县新县城竹枝路67号一幢三单元有住房一套（粮食购销宿舍楼402室），经乙方现场踏看，原意购买甲方所拥有的竹枝路一幢三单元402室住房一套，甲方也愿意出售该住房，双方协商议妥，条款如下，共同遵守。一、成交金额：110000元，包括装璜费和过户费；二、付款方式：乙方向甲方先支付购房款100000元。甲方将该房钥匙同时交付给乙方，该房内一切附属设施归乙方所有，甲方再没有处理权。甲方将房屋产权证办到乙方名下，并将产权证交给乙方后，同时乙方再将剩下的购房款10000元交付给甲方。四、税费承担：在房屋办理相关手续时涉及的甲乙双方所承担的税费，全部由甲方自己承担。五、违约责任：任何一方违约，除补偿给对方造成的损失外，另支付对方5000元违约金。罗辉于当天支付房款100000元后入住该房。2012年10月15日，奉节县商务局通知原奉节县粮食购销公司住宅楼（包括本案诉争房屋）各住户办理房产证的有关事宜，杨家政遂通知了罗辉妻子涂建梅，但双方就办证时需补交的房款产生争议。2012年11月19日，胡远秀（合同乙方）与奉节县粮食局（合同甲方）重新签订《职工集资建房合同》，约定“……五、房屋A幢3单元4层02号房屋的建筑面积为93.13平方米。六、工程集资：乙方住房建筑面积每平方660元，共计集资款61465.8元。……”。2013年2月6日，奉节县永安镇竹枝路67号1幢3单元4-2号房屋的房屋产权证被登记在胡远秀名下。上述事实，有罗辉提交的房屋买卖合同、收款收据，胡远秀、杨家政提交的职工集资建房合同两份、奉节县商务局的通知、收款收据、奉节县商务局出具的证明、房屋产权证，本院询问奉节县商务局副局长赵临川的笔录，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。对杨家政、胡远秀提交的通知，系杨家政、胡远秀自己陈述，不能作为证据采用；因证人胡在润、丁安全未出庭作证，无法核实二证人书面证言的真实性，本院不予采信。本院认为，已经依法成立的有效合同，合同双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。胡远秀与奉节县粮食局签订的《职工集资建房合同》及胡远秀、杨家政与罗辉签订的《房屋买卖合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同效力受法律保护，合同双方当事人应按所签订的合同约定全面履行自己的义务。本诉中，罗辉已按《房屋买卖合同》约定先支付了十万元的房款，则胡、杨二人就应按合同约定履行办理房屋产权证的义务，现奉节县永安镇竹枝路67号1幢3单元4-2号房屋的房屋产权证登记在胡远秀名下，胡远秀、杨家政应协助罗辉双方应将奉节县永安镇竹枝路67号1幢3单元4-2号房屋的房屋产权证过户到罗辉名下，因过户产生的税费按合同约定应由胡远秀、杨家政承担。原告罗辉认为，被告胡远秀、杨家政未按约将房屋产权证办在自己名下，已构成违约，应承担违约责任。由于办理过户手续需合同双方当事人到场，故罗辉主张胡远秀、杨家政承担违约责任的请求，本院不予支持。反诉中，胡远秀、杨家政在办房产证时补交了房屋价款，包括因房屋单价提高而增加的价款以及增加面积的价款。对因单价提高而增加的房屋价款，在胡远秀与奉节县粮食局签订的《职工集资建房合同》中明确约定，“乙方住房面积每平方米暂按400元，预计集资38220元，具体结算在房屋竣工后按实有建筑面积造价结算。”，房屋竣工后的具体结算时间是在胡远秀、杨家政与罗辉签订房屋买卖合同之前，不具有情势变更的适用条件，双方也未对此款项在合同中另做约定，此款应由胡远秀、杨家政承担。原、被告签订的《房屋买卖合同》未提及房屋面积，对房屋价款是“一口价”约定，故增加的房屋面积的价款应由被告胡远秀、杨家政承担。对反诉原告杨家政、胡远秀要求反诉被告罗辉支付房屋增加价款26233元的请求不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》约定房屋登记在罗辉名下后，罗辉再支付余款10000元，由于现房屋未登记在罗辉名下，双方也未在合同中约定利息，反诉原告胡远秀、杨家政对房价余款10000元的利息主张，本院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告罗辉与被告杨家政、胡远秀于2006年3月13日签订《房屋买卖合同》合法有效；二、原告罗辉与被告杨家政、胡远秀于本判决生效后10日内将位于奉节县永安镇竹枝路67号1幢3单元4-2号房屋的产权过户登记到原告罗辉名下，过户登记的税费由被告胡远秀、杨远政承担；三、反诉被告罗辉支付反诉原告杨家政、胡远秀剩余的房款10000元，此款定于位于奉节县永安镇竹枝路67号1幢3单元4-2号房屋的产权过户到罗辉名下后10日内支付；四、驳回原告罗辉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨家政、胡远秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3080元，减半收取1540元，由本诉原告罗辉负担；反诉案件受理费706元，减半收取353元，由反诉原告胡远秀、杨家政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院按照上诉标的预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员 袁衍隆二〇一三年三月三十一日书记员 李美淼 来自