（2013）淮民一初字第00061号
裁判日期: 2013-03-30
公开日期: 2015-06-17
案件名称
李爱国与淮北地久投资有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安徽省淮北市中级人民法院
所属地区
安徽省淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李爱国,淮北地久投资有限公司,淮北市恒祥房地产开发有限公司,合肥智同道和房地产营销策划有限公司,丁怀光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）淮民一初字第00061号原告：李爱国，男，1972年10月2日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。委托代理人：ＸＸ，安徽春铭律师事务所律师。被告：淮北地久投资有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：李玉宝，该公司经理。被告：淮北市恒祥房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：陈学，该公司董事兼总经理。委托代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。被告：合肥智同道和房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：杨升，该公司经理。第三人：丁怀光，男，汉族，1976年2月24日出生，住安徽省淮北市相山区。原告李爱国因与被告淮北地久投资有限公司（简称地久公司）、淮北市恒祥房地产开发有限公司（简称恒祥公司）、合肥智同道和房地产营销策划有限公司（简称智同道和公司）以及第三人丁怀光房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月12日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。原告李爱国的委托代理人ＸＸ、被告恒祥公司的委托代理人杜春雷到庭参加诉讼。被告地久公司、智同道和公司及第三人丁怀光经本院公告送达开庭传票，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在审理过程中，因公告送达开庭传票，依法进行了审限变更。本案现已审理终结。李爱国诉称：2011年6月26日，李爱国与智同道和公司签订了房屋认购书，认购书注明李爱国定购地久公司的淮北天赐良园（简称天赐良园）10号楼101、102、103、104室房屋。地久公司委托智同道和为代理商，全权代理销售地久公司名下物业：淮北天赐良园。当日，李爱国支付了定金20万元。2012年11月18日，李爱国签订了商品房买卖合同，约定李爱国购买地久公司的上述房屋。出卖人签章单位为恒祥公司，智同道和公司的法定代理人杨升作为委托代理人签名。杨升告知李爱国，恒祥公司与地久公司系一个机构两个牌子，以后委托销售天赐良园房屋均以恒祥公司名义办理。合同签订后，李爱国先后以转账、现金方式支付智同道和公司、杨升共计848.695万元。现经了解，恒祥公司与地久公司属相互独立的公司，地久公司已于2012年10月25日为第三人丁怀光办理了房屋预售登记备案。三被告存在欺诈行为，可能导致李爱国无法得到涉案房屋，实现合同目的。为此，请求判令：1、地久公司解除与丁怀光的房屋预售登记，三被告如约履行与李爱国签订的商品房买卖合同，交付上述房屋，为李爱国办理房屋产权证；2、三被告如不能履行第一项诉讼请求，则解除李爱国与被告签订的商品房买卖合同，由三被告退还购房款848.695万元及相应利息，赔偿李爱国的经济损失100万元，并向李爱国承担已付房款848.695万元一倍的赔偿责任，三被告承担连带责任；3、案件受理费等由被告承担。恒祥公司答辩称：1、恒祥公司与地久公司系相互独立的公司，涉案房产系地久公司单独开发，经李爱国签字的房屋认购书已对此予以明确，恒祥公司未曾委托智同道和公司销售涉案房产，与李爱国之间不成立商品房买卖合同关系；2、涉案商品房买卖合同无交付日期、无付款方式，李爱国刷卡支付800余万元无收据等情形均不符合常理。请求驳回李爱国对恒祥公司的诉讼请求。地久公司、智同道和公司、丁怀光未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。李爱国针对其诉讼主张，举证如下：1、购买房屋认购书，该认购书载明地久公司全权委托智同道和公司销售天赐良园的商品房，李爱国购买其中的10号楼101、102、103、104室。2、《商品房买卖合同》4份，证明李爱国与恒祥公司签订商品房买卖合同，约定李爱国购买地久公司的上述门面房。3、付款票据、银行转账记录，证明李爱国已向智同道和公司、杨升支付购房款的事实。4、房屋预售登记证明，证明地久公司于2012年10月25日为第三人丁怀光办理了上述商品房的预售登记备案。5、房地产权证存根，该存根由淮北市房地产管理局综合档案室出具，证明地久公司于2010年12月9日取得淮北市相山区南湖路203号天赐良园10号楼的产权。6、本院（2013）淮民特字第00016号民事裁定书，证明李爱国与恒祥公司约定的仲裁条款无效。恒祥公司的质证意见为：对证据1无异议，该认购书的内容说明李爱国在购房时已明知涉案商品房由地久公司开发，以及智同道和公司系地久公司的全权销售代理商，认购书不涉及恒祥公司。对证据2的真实性无异议，但根据合同内容，涉案商品房的开发商和出售人系地久公司，恒祥公司对合同的签订毫不知情，同时该合同无签订、交付日期。对于证据3、4其不知情，也未收取李爱国的任何购房款。证据5与恒祥公司无关。证据6已明确认定恒祥公司对涉案商品房买卖合同毫不知情，仲裁条款也非恒祥公司的意思表示。本院认证意见为：证据1具有真实性、合法性及与本案的关联性，能够证明李爱国在签订商品房买卖合同之前即已明知涉案商品房由地久公司开发，并委托智同道和公司销售，本院予以确认。证据2虽具有真实性，但该4份合同首页“出卖人栏”均系空白，且无签订日期、交付日期以及付款方式等重要内容，不符合正常的交易习惯，且证明目的自相矛盾。证据3能够证明李爱国通过刷卡或现金方式向智同道和公司及杨升支付了部分款项，但由于绝大部分款项未开立收据，李爱国的实际付款数额不详。证据4、5系淮北市房地产管理局相关部门出具，反映了涉案房产的产权状况、交易状态，证据6系本院已生效的裁判文书，本院均予以确认。恒祥公司申请王务平出庭作证，王务平当庭证明：其和杨升、李爱国均相识，因李爱国打电话问其是否有门面房销售，其介绍李爱国向杨升购买涉案的天赐良园商品房。后其与李爱国、杨升三人在淮北市相山区“迪欧咖啡”店时，李爱国与杨升就李爱国已支付购房款的数额发生争议，李爱国说支付了300万元，但杨升称李爱国通过POS机刷卡支付后，他再把钱退给了李爱国，李爱国仅支付了100万余元。李爱国对王务平的上述证言未表示异议。本院认为，王务平介绍李爱国购买智同道和公司代理销售的涉案房产，知悉部分交易过程，且李爱国对王务平的当庭证言不持异议，本院予以确认。经审理查明：2011年6月26日，李爱国向智同道和公司签订房屋认购书，由李爱国定购地久公司的天赐良园10号楼101、102、103、104室商品房，并于当日支付定金20万元。李爱国在购买涉案商品房之前及支付购房款后，多次到地久公司了解情况。后李爱国与智同道和公司的法定代理人杨升签订4份商品房买卖合同，载明李爱国购买天赐良园10号楼101、102、103、104室商品房，总面积1062.12平方米，总价款1117.813元。该合同首页“出卖人栏”未填写，未注明签订时间，未约定交付方式，未注明涉案房屋所占地块的划拨批准文号、建设工程规划许可证号等内容。合同末页“出卖人”栏加盖有“淮北市恒祥房地产开发有限公司合同专用章”，“委托代理人”栏为杨升，“买受人”栏为李爱国。李爱国在签订认购书之后，又陆续向智同道和公司及杨升通过POS机刷卡支付了部分款项，但绝大部分款项未开立收据。2012年10月25日，地久公司为第三人丁怀光办理了上述涉案房屋的预售登记备案。2013年，李爱国起诉至本院，申请确认其与恒祥公司所签商品房买卖合同中的仲裁条款无效。本院于2013年9月23日作出（2013）淮民特字第00016号民事裁定，以涉案商品房不属于恒祥公司所有，恒祥公司对与李爱国签订的4份售房合同并不知情，双方均认可合同中仲裁条款不是双方当事人真实意思表示为由，确认仲裁条款无效。另查明：淮北市相山区南湖路203号天赐良园商业小区由地久公司开发并拥有产权，并委托智同道和公司全权代理销售。2010年12月9日，地久公司取得涉案天赐良园10号楼的产权，证号为：房地权淮房字第2010271**号。恒祥公司与地久公司属相互独立的公司。恒祥公司曾委托智同道和该公司代为销售该公司开发的合肥科大花园小区商品房。本院认为，综合出庭的双方当事人的诉辩意见，本案有两个争议焦点问题，分别为：一、李爱国与地久公司或恒祥公司之间是否成立商品房买卖合同关系；二、李爱国要求智同道和公司、地久公司、恒祥公司连带退赔其购房款及经济损失有无事实及法律依据。对于焦点一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现有证据证明，涉案房产虽由地久公司开发建设并拥有产权，但地久公司未在商品房买卖合同上签字确认，无向李爱国出售房产的意思表示，亦无证据证明该公司收取了李爱国交付的购房款，故该公司和李爱国之间不成立商品房买卖合同关系。李爱国所签订的认购书已载明涉案房产的开发商为地久公司，并由智同道和公司全权代为销售，并当庭称其在签订购买合同之前曾多次到地久公司了解情况，故可认定李爱国对涉案商品房的实际开发及产权状况是明知的。而恒祥公司对涉案房产并不拥有产权，对杨升以其公司之名出售涉案房产并不知情，对与李爱国签订售房合同无真实的意思表示，且未收取李爱国交付的购房款，故该公司和李爱国之间亦不成立商品房买卖合同关系。对于焦点二。鉴于李爱国与地久公司、恒祥公司均不存在合法有效的商品房买卖合同法律关系，李爱国要求地久公司、恒祥公司以及智同道和公司履行与其签订的商品房买卖合同，或由地久公司、恒祥公司解除合同并退赔其购房款、经济损失均无事实及法律依据，本院不予支持。李爱国所举证据不能证明丁怀光与地久公司订立商品房买卖合同时存在恶意，且本案不存在一房多卖情形，故对李爱国要求地久公司解除与丁怀光签订的商品房买卖合同亦不予支持。智同道和公司为地久公司销售天赐良园房产提供订约机会和媒介服务，其行为符合居间合同的法律特征。该公司在销售涉案房产过程中违反正常的交易程序，在收取李爱国的款项后，故意促成签订不能产生法律效力的商品房买卖合同，所收款项构成不当得利，应予返还。但李爱国所举证据不能证明其实际付款情况，应承担举证不能的不利后果，且交易过程明显不符合商品房交易的一般习惯，情况异常，故本院对李爱国要求智同道和公司退还购房款，并赔偿损失的诉讼请求亦不予支持，李爱国可在证据充分时另行主张权利。综上，李爱国的诉讼请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李爱国的诉讼请求。案件受理费129643元，由原告李爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本四份，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长 陈雷雨代理审判员 王冬宁人民陪审员 赵 鹏二〇一三年三月三十日书 记 员 王巧娴附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：