（2013）鱼民初（一）字第4号
裁判日期: 2013-03-27
公开日期: 2014-10-31
案件名称
肖××与王甲、王乙房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖××,王甲,王乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十五条，第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）鱼民初（一）字第4号原告肖××。委托代理人黎××。被告王甲。委托代理人蔡××。被告王乙。委托代理人王丙。原告肖××与被告王甲、王乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月21日立案受理后，依法组成由审判员孙翔担任审判长，代理审判员全晓岚和人民陪审员黄菁参加的合议庭，于2013年1月28日公开开庭审理了本案。书记员佘艳琴担任记录。原告肖××及其委托代理人黎××，被告王甲的委托代理人蔡××，被告王乙的委托代理人王丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖××诉称，2012年9月7日，原告经中介柳州市远辰投资咨询有限公司介绍，就柳州市柳乙171号宝莲新都28栋5单元302室与被告签订房屋买卖协议，约定该房售价56万元，签订协议之日原告需付给被告购房甲2万元。签订协议后，原告履行了给付定金的义务。但被告于当月11日反悔，不将该房卖给原告，与原告达成补充协议，被告自愿承担违约责任，承诺20天内付清40000元，如不能付清，承担每日100元滞纳金。补充协议签订后，被告已退回定金14000元，尚欠6000元至今未付。按定金罚则应承担赔款20000元亦分文未付。经原告多方催收未果，万般无奈，故诉至法院，请求判令：1、被告立即退回尚欠购房甲6000元并承担定金某则责任赔款20000元，共计26000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。原告肖××对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋买卖协议一份，证明二被告与原告签订房屋买卖协议，协议约定定金20000元的事实。2、2012年9月7日收据一份，证明被告王甲收到原告定金20000元的事实。3、2012年9月11日补充协议一份，证明被告王甲自愿承担20000元的违约责任的事实。被告王甲辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。1、《房屋买卖下协议》和《补充协议》均是无效协议。柳州市柳乙171号宝莲新都28栋5单元302号房屋属于二被告共同共有。2012年9月7日，被告王甲受到远辰房地产投资咨询责任公司业务员的哄骗，在被告王乙不知情的情况下代其与原告签订《房屋买卖下协议》，2012年9月11日，又在被告王乙不知情的情况下被迫代其与原告签订了《补充协议》。2、被告王甲实际收到原告的购房甲14400元，另外的5600元作为中介费支付给了远辰公司，现被告王甲已经退还原告定金14000元，尚欠400元被告王甲也积极退还，但原告不同意收取。3、《补充协议》中的被告王甲表示自愿承担赔偿责任及滞纳金的约定不是其真实意思表示，该协议是被告王甲在原告和房屋中介的胁迫下签订的。被告王甲为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、柳甲证字第D0059103号房产证一份，证明本案争议房屋的所有权人是被告王乙，共有人是被告王甲。2、补充协议一份，证明该协议是无效协议，协议内容不是被告王甲的真实意思表示，亦未经过被告王乙的同意。3、2012年9月11日收据一份，证明王甲已经退还购房甲14000元给原告。4、2012年9月7日收据一份，证明原告支付的20000元定金，其中的5600元作为中介费支付给远辰公司。被告王乙辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告王甲是被告王乙的父亲，诉争房屋的首付款及银行按揭贷款都是被告王乙支付，该房屋产权人是被告王乙。原告及远辰公司已经看了房产证，明知产权人是王乙的情况下，从未征求产权人的意见，就欺骗被告王丁被告王乙签《房屋买卖协议》及《补充协议》，被告王乙从未同意出售本案诉争房屋。2、在签订《补充协议》时，被告王乙完全不知情，只是事后得知是原告及远辰公司的员工闯入被告王甲住处，强行要求被告王甲在其事先打印好的《补充协议》上签字。3、被告从2000年结婚后，就一直居住在丈夫家，偶尔回家看望父亲王甲，故对王甲买卖房屋一事完全不知情，也从未参与房屋买卖的整个过程。被告王乙为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、交通银行借款凭证回单一份，证明房屋的按揭贷款是由被告王乙支付的。2、交通银行交易明细清单一份，证明房屋的按揭贷款是由被告王乙支付的。3、结婚证一份，证明被告王乙已经结婚，与他人组成某某，未与被告王甲共同居住。经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对被告王甲提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对证据1认为被告王甲提供证据有所隐瞒，只提供了第D0059103号房产证，实际上原、被告签订《房屋买卖协议》时被告王甲提供给原告的是第D0059102号房产证，原告是据此与被告王甲签订协议的；对证据4认为原告实际支付被告王甲购房甲20000元，5600元是被告王甲支付给远辰公司的中介费。原告对被告王乙提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据1、2无法证明被告王乙偿还的银行贷款是本案诉争房屋的按揭贷款，认为证据3与本案无关，不能证明二被告现不在一起居住。二被告对原告提供的证据1、2、3无异议，但认为证据1是被告王甲与原告签订的，未经被告王乙同意，被告王乙对此亦不知情；认为证据2虽然写明收到20000元，但被告王甲实际收到购房甲14400元，另外的5600元原告直接支付给远辰公司作为中介费；认为证据3没有经过被告王乙的同意，被告王乙对此不知情。本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以确认。对被告王甲提供的证据1，原告称原告是依据柳甲证字第D0059102号房产证与被告王甲签订《房屋买卖协议》的，经庭审后本院核实，柳甲证字第D0059102号及第D0059103号均是柳乙171号宝莲新都28栋5单元3-2号房屋的产权证，其登记的权属情况均为二被告共同共有，故本院对该证据予以采信；对原告提供的证据2，二被告认可其真实性，但认为被告王甲实际收到购房甲14400元，另外的5600元原告直接支付给远辰公司作为中介费。本院认为，根据《房屋买卖协议（按揭）》第六条的约定，远辰公司的中介服务费由被告支付5600元，原告支付8400元，被告王甲提供的2012年9月7日《收据》亦证明由被告王甲向远辰公司支某某介费5600元，故本院对被告的意见不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告王甲与被告王乙系父女关系。座落于柳州市××新都××单××号房屋属于二被告共同共有。2012年9月7日，原告肖××与被告王甲及柳州市远辰房地产投资咨询有限责任公司（以下简称远辰公司）签订一份《房屋买卖协议（按揭）》，由远辰公司作为中介方，促成原、被告就位于柳州市××新都××单××号房乙成房屋买卖事宜。协议约定：甲方自愿将座落于柳乙171号宝莲新都28栋5单元302室（房某号：柳甲证字第D0059102号，建筑面积为129.32㎡）的房产出售乙方；房产总价为人民币560000.00元。该协议落款甲方签名为王丁王乙，乙方签名为肖××，丙方由柳州市远辰房地产投资咨询有限公司盖章。协议签订后，原告即向被告王甲支付购房甲20000元。2012年9月11日，原告与被告王甲签订《补充协议》约定，因甲方违约不愿出售上述房产，并承担违约责任，经双方协商，甲方需退回乙方所交的购房甲人民币20000元给乙方，并赔偿给乙方违约金人民币20000元，于20日内支付给乙方，如不退回则需每日支付乙方滞纳金人民币100元，双方就此终止合同。协议落款甲方签名为王丁王乙，乙方签名为肖××。同日，被告王甲退回原告购房甲人民币14000元，原告出具《收据》一份交被告王甲收执。本院认为，综合全案证据及原、被告双方各自陈述，本院确认本案的争议焦点为：原告与被告王甲签订的《房屋买卖协议（按揭）》及《补充协议》是否合法有效？对于该争议焦点，本院认为，本案诉争房屋属于二被告共同共有，根据相关法律规定，处分共同共有的房屋应当经全体共有人一致同意，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《房屋买卖协议（按揭）》系被告王甲在未征得被告王乙的同意的情况下与原告签订，被告王乙对该协议亦不予认可，也不同意出售房屋。庭审中原告认可签订该协议时已明知诉争房屋的另一共有人是被告王乙，但认为被告王甲已经获得被告王乙的授权。本院认为，原告在未征求被告王乙意见亦未核实其授权的情况下即与被告王甲签订《房屋买卖协议》，自身也存在一定过错，据此，本院采纳二被告的抗辩理由，认定《房屋买卖协议（按揭）》属于无效协议。因该协议而取得的财产应当予以返还，故对于尚欠的6000元购房甲，被告王甲应承担返还责任。关于《补充协议》的效力，由于该协议是被告王甲在未取得被告王乙授权的情况下代被告王乙与原告签订的，被告王乙对该协议亦不予追认，故该协议属于无效协议，协议关于违约责任的约定对二被告亦无约束力。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告王甲返还给原告肖××购房甲人民币6000元；二、驳回原告肖××的其他诉讼请求。案件受理费人民币450元，（原告已向本院预交），由原告肖××负担300元，被告王甲负担150元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 孙 翔代理审判员 全晓岚人民陪审员 黄 菁二〇一三年三月二十七日书 记 员 佘艳琴附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。 关注公众号“”