（2012）鼓民初字第3046号
裁判日期: 2013-03-27
公开日期: 2014-01-20
案件名称
原告王媛与被告陶鸿仙、蒯本红等房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王媛,陶鸿仙,蒯本红,陈克松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第九十三条，第九十四条，第九十七条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2012）鼓民初字第3046号原告：王媛。委托代理人：张小梅。委托代理人：裴华山。被告：陶鸿仙。委托代理人：赵永贵。第三人：蒯本红。第三人：陈克松。原告王媛与被告陶鸿仙、第三人蒯本红、陈克松房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王媛委托代理人张小梅、裴华山、被告陶鸿仙及其委托代理人赵永贵到庭参加诉讼，第三人蒯本红、陈克松经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告王媛诉称：本市鼓楼区房屋，现为原告和被告共同共有的产权房（原告享有三分之二产权、被告享有三分之一产权）。原告的产权系2010年10月按照爷爷、奶奶的遗嘱受赠取得，被告的产权系2004年通过购买方式取得。被告未经原告同意将该房屋的一半面积租赁给他人，侵犯了原告对该房屋的共有权利。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求：一、确认被告与第三人于2012年5月20日签订的房屋租赁合同无效，并终止该合同的履行，收回房屋；二、判令被告支付出租房屋所得租金的三分之一（从2010年11月起至第三人搬出该房屋时止）按5000元计；三、被告承担本案诉讼费用。被告陶鸿仙辩称：被告有诉争房屋的产权证，原告父亲与被告丈夫是兄弟，涉案房屋是1987年就隔开的，一家一半。被告在2009年5月对居住的一半房屋进行装修时，原告也没有提过房屋份额的问题，被告对一半房屋的装修花了30000元左右，原告没有出钱也没有出力，原告如要房租就应承担相应装修费用。2010年4月26日，被告与第三人签订房屋租赁协议时，让原告签字租金与原告无关，原告不愿意签字，但是口头承诺租金与其无关，故原告无权向被告索要房租。请求驳回原告的诉讼请求。第三人蒯本红、陈克松述称，第三人一家来南京看病，租住在涉案房屋内，租赁合同系蒯本红与被告签订。租期一年，房租14400元已全付。如房屋租赁合同有效，第三人就继续租住，若合同无效第三人要求被告将多余的房租退还。经审理查明，被告陶鸿仙是原告王媛的婶婶。本市鼓楼区房屋，由原告一家与原告的爷爷、奶奶共同居住。该房屋从中间砌了一道隔墙，将房屋一分为二，原告一家居住二分之一，原告的爷爷、奶奶居住二分之一。被告陶鸿仙于2004年8月26日取得三分之一产权，两位老人去世后将该房屋三分之二产权遗赠给原告，原告于2010年10月18日取得该房屋三分之二产权的产权证。被告于2010年5月1日至2011年2月将涉案房屋出租，每月租金1200元，获得租金10800元；2012年2月1日至5月1日将该房屋出租，每月租金1200元，获得租金3600元；于2012年5月20日将该房屋出租，每月租金1200元，租期到2013年5月20日，已获得租金14400元。被告2010年11月起共获得房屋租金22800元。双方对房屋使用、租金等多次协商未果，故原告诉至法院。庭审中，由于双方分歧较大，致本案无法调解。上述事实有原、被告当庭陈述、原告举证的遗嘱、公证书、产权证、租赁协议等，被告举证的产权证、装修票据等证据为证。本院认为，公民的合法权利应受法律保护。本案中，原、被告对涉案房屋形成按份共有，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，在原告取得房屋三分之二产权后，被告仍将一半房屋面积予以出租，侵犯了原告享有的六分之一的房屋份额，故被告与第三人签订的房屋租赁合同无效。而被告知道自己只享有三分之一的房屋份额，但将一半房屋面积予以出租，故被告应将原告所享有的六分之一的房屋份额对应的租金对价赔偿给原告，原告现主张5000元金额，符合法律规定，本院予以认可。法律规定处分共有的不动产及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占三分之二以上的按份共有人同意，故对共有物的处置双方应本着互谅互让、和睦相处的原则，协商一致、达成共识，以减少矛盾的产生。被告要求原告分担取得相应所有权之前被告支出的装修费用等，不属本案处理范围，被告可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，本院判决如下：一、2012年5月20日被告陶鸿仙与第三人蒯本红签订的房屋租赁合同无效，第三人蒯本红、陈克松于本判决生效之日起三十日内将承租房屋交还被告。二、被告陶鸿仙于本判决生效之日起十日内给付原告王媛房屋租金收益人民币5000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元，由被告承担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 苗 军人民陪审员 张曼华人民陪审员 余秋月二〇一三年三月二十七日见习书记员 冯 腾 微信公众号“”