（2013）秦民再终字第7号
裁判日期: 2013-03-27
公开日期: 2014-05-07
案件名称
任黎明与杨冬杰、崔小莹房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
任黎明,杨冬杰,崔小莹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民再终字第7号原审上诉人（原审原告）任黎明，男，1981年5月6日出生，汉族，昌黎县电力公司职工，住秦皇岛市昌黎县。委托代理人仇建学，河北竞择律师事务所律师。原审被上诉人（原审被告）杨冬杰，男，1967年2月2日出生，汉族，工商银行职工，住秦皇岛市海港区。原审被上诉人（原审被告）崔小莹，女，1968年10月24日出生，汉族，秦皇岛恩彼碧轴承有限公司职工，住秦皇岛市海港区。任黎明与杨冬杰、崔小莹房屋买卖合同纠纷一案，秦皇岛市海港区人民法院于2010年12月2日作出（2010）海民初字第1966号民事判决，判后任黎明不服，向本院提起上诉，本院于2011年5月18日作出（2011）秦民一终字第259号民事判决，已发生法律效力。任黎明不服，向河北省高级人民法院申请再审，省院指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，任黎明及其委托代理人仇建学，杨冬杰、崔小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一审法院审理查明，杨冬杰与崔小莹系夫妻关系。2010年1月19日，任黎明与杨冬杰经秦皇岛君正中介信息部签订《房屋买卖合同》一份，内容：出售方姓名杨冬杰、崔小莹（简称甲方），购买方姓名任黎明（简称乙方）甲乙双方本着平等、自愿的原则，经协商，就房屋买卖一事达成如下协议：一、经秦皇岛市君正中介介绍，甲方将本人座落在金屋花苑小区3栋4单元2号1楼，面积135.9㎡的全部产权卖给乙方为永久产业。二、房屋总售价为人民币（大写）捌拾贰万伍仟元整￥825000元。室内设施有：水、电、暖气、天然气、烟机、灶具、热水器、灯具、窗帘、镜子全部归乙方所有，不再另行计价。三、乙方于合同签字的同时，付给甲方购房定金人民币（大写）壹万元整，（￥10000元），甲方于2010年7月1日前配合乙方办理产权过户手续后，乙方将购房余款人民币（大写）捌拾贰万伍仟元整，（￥825000元）付给甲方，（以甲方开出的收据为准）甲方于2010年7月1日前将此房交给乙方使用，房屋交接时，该房屋现有设施以前所发生的一切费用由甲方结清。……五、……甲方违约，双倍退还乙方定金；乙方违约，定金不予退还。由此产生的一切经济损失由违约方负责。六、补充条款：①甲方需将户口迁出。②乙方在2010年1月19日将首付230000（大写：贰拾叁万元）交给甲方，余款￥575000元（大写伍拾柒万伍仟元）过户同时交给甲方，押金￥l0000元（大写壹万元）待甲方搬家后付清。……甲方签字：杨冬杰乙方签字：任黎明。合同签订时，杨冬杰将诉争房屋的房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用证向任黎明出示，诉争房屋的房屋所有权证及房屋共有权证上均载明崔小莹为该房屋共有权人，所占共有份额50%。任黎明在签订合同时对上述证书内容进行了确认。合同签订时，崔小莹未在场，该合同上亦未有其签字。合同签订当日，任黎明将定金10000元及首付款230000元，计240000元交付给杨冬杰，杨冬杰于当日向任黎明出具收条，内容：今收到金屋花苑3-4-2号出售房屋定金壹万元整（10000.00元）及预首付款贰拾叁万元整（230000.00）。2010年5月9日，杨冬杰发送短信给任黎明要求解除合同。杨冬杰亦未向任黎明实际交付房屋。任黎明起诉至秦皇岛市海港区人民法院，要求：1、确认杨冬杰请求解除合同无效。双方房屋买卖合同有效。2、判令杨冬杰配合办理产权过户手续，过户至自己名下，于2010年7月1日前将买卖的房屋交付。3、如果杨冬杰不能按期交房，判令其自2010年7月2日起至实际交付房屋时止，按每月租金750元赔偿给自己造成的经济损失。4、杨冬杰承担诉讼费。原一审法院认为，因秦皇岛市海港区金屋花苑3-4-2号房屋为杨冬杰、崔小莹按份共有财产，对该财产的处分应当经共有人的同意，杨冬杰未经按份共有人崔小莹同意擅自处分共有财产的行为侵害了崔小莹的合法权益，且任黎明在签订合同时明知该房屋为杨冬杰、崔小莹共有财产而未要求共有人崔小莹签字确认，故2010年1月19日任黎明与杨冬杰签订的《房屋买卖合同》无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，所以双方所签合同中约定的条款属无效条款，任黎明的诉讼请求于法无据，不应得到支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决：对任黎明的诉讼请求不予支持。任黎明不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、2010年1月19日签订的《房屋买卖合同》系有效合同，原审法院认定无效违反法律规定。该《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，理应认定有效。一审法院认定无效的唯一理由即处分该房屋时，未经杨冬杰的妻子崔小莹同意。该理由依法不能成立。另外，原审认定合同无效引用的法律条款系对普通共有人处分共有财产的一般性法律规定，本案中杨冬杰、崔小莹系夫妻，属于特殊共有人，因此，应适用婚姻法的规定。2、原审判决认为“该房屋系按份共有的财产，因其中一份共有人不同意出售，因而合同无效”，该认定既无法律依据，也无事实依据。3、根据合同法和民法通则的有关规定，法院判决民事行为无效后还应对无效民事行为的后果作出处理。我在起诉状中不仅请求认定杨冬杰解除合同的通知无效，确认合同有效，还请求判令因杨冬杰逾期交付房屋赔偿给本人造成的损失。杨冬杰辩称：1、本案诉争的房屋“三证”均载明了是杨冬杰与崔小莹共有，“三证”均已向任黎明出示。任黎明在明知房屋是二人按份共有的情况下还执意要签合同，自己应当承担责任。2、买卖合同上诉只有尾部上的签名是杨冬杰所书写，任黎明所述崔小莹的名字是杨冬杰写的与事实不符。3、任黎明在明知杨冬杰、崔小莹共有房屋的情况下执意签订合同是其故意行为。崔小莹辩称：任黎明与杨冬杰在我不在场的情况下签订合同，合同应当是无效的。根据有关法律规定，任黎明不能视为善意取得，合同没有法律效力。本案是房屋买卖合同纠纷，理应适用物权的法律规定，不应适用《婚姻法》的有关规定。本院二审查明的事实与原一审查明的事实一致。另查明：二审中，证人苏焕文出庭作证。证实了任黎明与杨冬杰的房屋买卖是通过他开的中介介绍的，同时又证实在双方签订房屋买卖合同时，杨冬杰向任黎明讲，该房屋买卖合同应当让崔小莹看一下签字。崔小莹在签合同时不在场。本院二审判决认为，双方诉争的房屋不是杨冬杰、崔小莹夫妻共同财产，而是二人的按份共有财产。根据有关法律规定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。处分共有的不动产以及对共有不动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意。本案中，杨冬杰、崔小莹在按份共有房屋中的份额各为50%，按份共有人一方对财产的处分应当经另一方财产共有人的同意。杨冬杰未经按份共有人崔小莹同意，与任黎明签订的房屋买卖合同，其行为侵害了崔小莹的合法权益。任黎明在与杨冬杰签订合同时明知该房屋为其与崔小莹按份共有，且杨冬杰在与任黎明签合同时提示崔小莹应当到场确认并签字，任黎明仍未要求房屋按份共有人崔小莹到场签字确认。故任黎明与杨冬杰于2010年1月19日签订的《房屋买卖合同》无效。原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，任黎明的上诉请求理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。任黎明申诉的主要理由是：双方签订的《房屋买卖合同》系有效合同，本案应当适用《婚姻法》解释（一）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一双不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。杨冬杰在合同上签字的行为是表见代理，申诉人有理由相信房屋共有人崔小莹也同意将房屋出售。再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实一致。另查明，2011年7月15日杨冬杰将合同订金、购房首付款及至当日的利息共241171.35元汇至任黎明帐户。再审庭审中，任黎明提交君正中介工作人员王树生、苏焕文证明材料复印件各一份。王树生的证明材料称2010年1月19日双方签合同时崔小莹在场。苏焕文的证明材料称看房过程中崔小莹在场。杨冬杰、崔小莹质证称，对此二人出具的证明材料真实性不予认可。本院认为，王树生的证明所证内容与其在2010年10月29日一审出庭作证的内容相悖，且证人并未出庭作证，仅提交该证明材料的复印件，不应予以采信。苏焕文的证明不能证实2010年1月19日任黎明、杨冬杰签订合同时崔小莹也在场，故不应予以采信。本院认为，诉争房屋系杨冬杰、崔小莹夫妻共同财产，但二人对该房屋产权共有形式已有约定，并已经房地产管理部门登记备案，该房屋为二人按份共有，双方各占50%，共有权人的合法权益应予保护；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定：共有房产，未经其他共有人书面同意的不得转让。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产以及对共有的不动产或者动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中杨冬杰处分其与崔小莹按份共有的财产，未经崔小莹书面同意，亦没有证据证明二共有人对该房屋的处分另有约定；《中华人民共和国婚姻法》解释（一）第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，双方签定房屋买卖合同时杨冬杰已明确告知任黎明该合同需共有人崔小莹到场签字确认，任黎明应当知道杨冬杰个人在合同上签字的行为并不能代表夫妻共同意思表示。原一、二审法院认为杨冬杰与任黎明所签《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项而无效，但本案中任黎明、杨冬杰并无恶意串通，损害第三人利益的情形，属于适用法律存在瑕疵，应予纠正。杨冬杰与任黎明签订的《房屋买卖合同》侵害了共有权人崔小莹的合法权益，亦违反法律强制性规定，应属无效合同。综上，任黎明的再审申请理据不足，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，法律适用虽有瑕疵，但判决结果并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持本院（2011）秦民一终字第259号民事判决结果。审 判 长 崔冠军审 判 员 史福占代审判员 魏晓龙二〇一三年三月二十七日书 记 员 高明明 来自