（2013）庐民二初字第00488号
裁判日期: 2013-03-26
公开日期: 2014-12-30
案件名称
安徽省长城物业管理有限公司与李海物业服务合同纠纷一审民事判决书13-2-488
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省长城物业管理有限公司,李海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）庐民二初字第00488号原告：安徽省长城物业管理有限公司，组织机构代码证号70504880-5。法定代表人：朱寿明，总经理。委托代理人：石有清，安徽正茂律师事务所律师。委托代理人：颜礼新，安徽正茂律师事务所律师。被告：李海，男，汉族，户籍地安徽省蜀山区，现住安徽省合肥市。原告安徽省长城物业管理有限责任公司（以下简称“长城物业公司”）与李海物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月26日立案受理，依法由代理审判员陆翠玲适用小额诉讼程序于2013年3月12日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托代理人颜礼新，被告李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司诉称：原告分别于2006年10月24日和2011年7月15日与合肥市燃气房屋开发经营公司及合肥安然花园业主委员会签订了《安然绿洲花园小区前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》，双方在合同中就前期物业的权利义务进行了约定，原告依据该小区（前期）物业服务合同和业主临时公约对业主（使用人）进行管理与服务，被告作为该物业北园业主（建筑面积为126.97平方米），自2009年4月1日至2012年12月31日未向原告支付分文，合计欠交物业费5478元及公共设施运行费840元。原告多次催要未果，为此诉至法院请求判令：1、被告支付物业费5478元、公摊费840元，合计人民币6338元（暂计至2012年12月31日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。李海辩称：对欠缴物业费的事实无异议，原因是其房屋质量存在问题，希望物业公司向开发商联系帮助处理房屋问题；小区业主委员会的选举回避了很多业主，原告与业主委员会签订的合同无效。经审理查明：李海系合肥安然绿洲花园北园业主，房屋建筑面积为126.97平方米。2006年10月24日，长城物业公司与合肥市燃气房屋开发经营公司签订《安然绿洲花园前期物业服务合同书》，选聘原告对安然绿洲花园提供前期物业管理服务。物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业管理服务费用每3个月缴纳一次，缴纳时间为3个月的第1个月内。小高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；公共照明、电梯、水泵运行电费由业主据实分摊；2008年10月10日，李海与原告签章确认《前期物业管理服务协议》同意依照协议约定行使权利，履行义务。2011年7月15日，合肥安然绿洲花园业主委员会（以下简称安然小区业委会）与原告签订《物业服务合同》委托原告对安然绿洲花园实行物业管理服务，委托管理期限为3年，自2011年7月1日至2014年6月30日止，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施和设备的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；公用绿化、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生管理；公共治安管理和交通、车辆停放的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等。物业服务费按建筑面积计算，小高层住宅每月每平方米1元，经物价部门审批后执行，业主或物业使用人每6个月的每1个月交纳；电梯、二次供水水泵等公共运行电费及景观水费，由业主据实分摊。2012年10月30日，安然小区业委会与原告就安然绿洲花园物业费执行“一费制”订立补充协议，约定小区物业服务费小高层住宅每月每平方米1.15元，包括电梯、二次供水水泵等公共运行电费及景观水费，有效期自签字之日起到2014年6月30日止。长城物业公司为安然绿洲花园小区提供物业服务至今。李海拖欠2009年4月1日至2012年12月31日期间物业费5478元。长城物业公司于2013年2月26日诉至本院，请求判如所请。合肥市庐阳区物价局分别以合庐价物备（2011）09号准予备案通知，同意备案长城物业公司对安然绿洲花园小区小高层、高层物业综合服务费按前期物业服务合同约定分别为每月每平米1元、1.1元执行，有效期至2012年6月；物业管理中的公用水电（含损耗）应按实分摊计量；以合庐价物备（2012）46号同意备案，安然绿洲花园住宅小区有电梯住宅综合服务费每月每平方米1.15元（执行一费制），有效日期2012年11月至2013年9月。上述事实有原告提供的物业服务合同、前期协议签字确认页、服务价格登记证及当事人陈述予以证明。本院认为：长城物业公司与安然绿洲花园小区建筑单位及业主委员会签订的《前期物业服务合同书》、《物业服务合同》及《补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，被告虽抗辩安然小区业委会选举程序违法，但未就此举证，故上述协议对安然绿洲花园小区业主具有法律约束力。长城物业公司为包括被告在内的安然绿洲花园小区业主提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费。被告提供房屋漏水照片和联系函抗辩购买房屋存在漏水问题，因非物业服务合同范围，故对被告抗辩理由本院不予采信。原告诉请被告支付拖欠物业费5478元，即2009年4月1日至2012年10月31日物业费5186元（0.95元／平方米／月×126.97平方米×43个月）、2012月11月1日至2012年12月31日执行一费制物业费292元（1.15元／平方米／月×126.97平方米×2个月），未超出约定收费价格，本院予以支持；公摊电费因原告未提供完整、原始的缴费凭证和计算明细，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李海于本判决生效之日起十日内向原告安徽省长城物业管理有限公司交纳拖欠的物业费5478元（自2009年4月1日计算至2012年12月31日）；二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由李海负担20元，安徽省长城物业管理有限公司负担5元。本判决自送达双方当事人之日，即发生法律效力。代理审判员 陆翠玲二〇一三年三月二十六日书 记 员 陈丽娟附：本案引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来自