（2013）高坪民初字第247号
裁判日期: 2013-03-26
公开日期: 2014-11-23
案件名称
刘彬诉被告四川明先房地产开发有限公司（以下简称明先房产公司）商品房销售合同纠纷一案一审判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘彬,四川明先房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《商品房销售管理办法》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2013）高坪民初字第247号原告刘彬，男，汉族。委托代理人邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。委托代理人郑辉，四川辽原律师事务所律师。被告四川明先房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区科华中路39号1-1幢6楼6号。法定代表人蒲章明，董事长。委托代理人唐小敏，女，汉族。委托代理人蒲章英，女，汉族。原告刘彬诉被告四川明先房地产开发有限公司（以下简称明先房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员田晓勇、代理审判员任海涛、人民陪审员李爱平组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘彬及委托代理人郑辉、被告明先房产公司的法定代表人蒲章明及委托代理人唐小敏、蒲章英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年9月24日与被告签订两份商品房买卖合同，购买了被告开发的曙光雅居第1幢2单元-1层2-101号商品房，第2幢4单元-1层4-102号商品房，单价分别为3329.08元／平方米，3365.2元／平方米，总价款分别为￥117450.00元和￥148170.00元，合同中明确约定该房为商品房，土地使用年限为70年，为住宅用房。被告也按商品房（住宅）的价格出卖给原告。后来在被告给原告办理产权证时，原告才得知办不了住宅用房产权证，只能办库房用的产权证。为此，原告认为被告已违约，与被告多次协商，但被告态度强硬，拒不赔偿。特具状起诉，请求依法判令：一、被告退还原告多交房款￥89890元及资金占用利息（按商业银行同期贷款利率计算）并支付违约金；二、被告承担办理权属证书的所有费用；三、本案诉讼费由被告承担。因在庭审前被告明先房产公司表示原告刘彬购买的第2幢4单元-1层4-102号房屋可以办理住宅用房的房产证，故对第一项诉讼请求进行变更：被告退还原告多交房款40500元，并承担资金占用利息及违约金。这是在被告办理不了住宅用房的房产证时要求支付的多交房款和违约金。被告辩称：任何土地都要依规划局的规划。1幢楼-1层规划的是库房，性质上明确的用途是其它，也就是非住宅，所以这个1幢楼就不能办理成住宅。购买时签订的合同土地用途就是其它，商品房的用途也是其它。既然原告有异议，为什么当时不提出来？我公司没有责任也没有多收房款，不存在违约。经审理查明：2010年9月24日，原告刘彬与被告明先房产公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定该商品房的单价为每平方米（人民币）叁仟叁佰贰拾玖元零捌分，总价款为壹拾壹万柒仟肆佰伍拾元整。付款方式为签订合同当日原告一次性支付总房款117450元。合同第一条约定：买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为其它，土地使用年限自2009.7.16至2079.7.15止。第三条约定：该商品房为高坪区曙光街曙光雅居1幢第2单元-1层2—101号。该商品房平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为其他。有2个阳台，其中X个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图明确表明了涉案的房屋为库房。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。同时查明：2009年8月，四川省南充建工建筑设计所绘制了被告明先房产公司开发的曙光雅居一号楼负一层平面图方案，该平面图上明确表明了涉案房屋为库房。同年9月，南充市城市规划管理委员会办公室同意此设计方案。此后，被告明先房产公司按照此设计平面图进行了施工。还查明：原告刘彬在与被告明先房产公司签订合同的时候就已经看过该房屋，其购买的涉案房屋是现房。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同销售不动产统一发票、房屋所有权转移登记申请书、产权清册、曙光雅居户型图、规划图、1号楼负一层平面图、南充市房地产测绘所关于“曙光雅居”第2幢的情况说明、购买明细表经质证在卷佐证，足以认定。本院认为：原告刘彬与被告明先房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表达，且没有违反相关的法律法规，依法有效，应受到法律的保护。双方当事人均应该按照合同的约定履行义务。被告明先房产公司按照行政主管部门批准同意的规划图进行房地产开发，没有变更行政主管部门对该商品房的规划许可，符合商品房开发的管理规定，也没有违反《商品房买卖合同》中对规划变更的约定。依行政主管部门核准的规划方案，涉案房屋属于库房，只能办理库房性质的权属。《商品房买卖合同》的土地用途与该商品房的用途性质已明确为其他，作为合同组成部分的附件—1号楼负一层平面图也表明涉案的房屋为库房。《商品房买卖合同》第一条项目建设依据中的“土地规划用途”与“土地使用年限”的内容，仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系。原告刘彬以土地使用年限推断出涉案房屋为住宅性质，实无相关的依据。对于原告刘彬提供的曙光雅居户型图，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应当视为要约”之规定，曙光雅居的户型图只有对商品房买卖合同的订立及房屋的价格有重大影响时才可以视为要约。房屋的价格受多重因素的影响，原告刘彬并没有证据证明该户型图对商品房买卖合同的订立及房屋价格的影响程度。况且，原告刘彬在签订合同的时候就看过该房屋，知道涉案房屋的相关情况，签订合同时也没有提出异议。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人经协商一致后的真实自由意思表达，对于房屋的价格也是双方协商后确定下来的，符合《商品房销售管理办法》第十七条销售价格的规定，原告刘彬也并没有证据证明被告多收了其房款，因此对于原告刘彬主张的退还多收房款40500元及资金占用利息的诉请，本院不予支持。被告明先房产公司依据规划图来开发房产，原告刘彬又是在看过现房之后签订的合同，被告明先房产公司在本案中并没有违约的行为。对于原告刘彬主张的违约金，本院不予支持。对于原告主张的被告承担办理权属证书的费用，由于双方并没有在合同中进行约定，可按照房管部门的规定来承担，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告刘彬的诉讼请求。案件受理费2047元，由原告刘彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 田 晓 勇代理审判员 任 海 涛人民陪审员 李 爱 平二〇一三年三月二十六日书 记 员 曾诚（代） 关注公众号“”