（2013）灞民初字第00706号
裁判日期: 2013-03-26
公开日期: 2014-11-22
案件名称
张显与陕西兄弟置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市灞桥区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张显,陕西兄弟置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）灞民初字第00706号原告张显，男，1981年2月12日出生，汉族。委托代理人李兰英，陕西秦原律师事务所律师。被告陕西兄弟置业有限公司。住所地：西安市雁塔区雁塔西路161号B座406号。法定代表人邱俊，该公司董事长。委托代理人白静江，男，1976年10月7日出生，汉族，该公司法律顾问。原告张显与被告陕西兄弟置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李兰英，被告的委托代理人白静江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月31日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市长乐东路2号“沁水新城二期”第40幢1单元12103号商品房，合同签订后原告向被告支付了全部房款397690.82元，履行了全部合同义务。2010年1月13日原告接收房屋。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内为原告办理房屋所有权证书，被告至今未履行上述合同义务。被告于2010年1月13日向原告违规收取暖气主管网建设费3184元。现请求法院判令1、被告为原告办理房屋产权证书，并向原告支付违约金3979.09元；2、被告向原告退还违规收取的暖气主管网建设费3184元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告签订的商品房买卖合同十五条关于产权登记的约定中明确约定被告承担的仅是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，合同中没有约定被告为原告办理房屋所有权证，原告要求被告办理房屋所有权证的要求缺乏合同依据和法律依据。被告在项目竣工验收，并按照合同约定向业主交付房屋后，按照相关部门的要求提交相关资料，由于政府政策及规定的变化，导致提交的资料内容和数量出现变化和增加，致使被告重新与施工、监理等多个主体进行沟通，并且由于部分施工企业并非本地企业且施工企业人员流失、档案资料保管不完善，致使原告通过较长时间的沟通和协调才重新补充和完善资料，由于政府部门工作效率的问题，审核、接转资料的延误，也造成了多次的反复和迟延，原告未取得房屋所有权证的责任并不是由于被告原因所导致，被告不应承担任何责任。原告要求被告按照房屋价款的1%支付违约金，明显过高。有关逾期办证的违约金应遵循合同法有关违约金用于弥补损失的原则，原告并没有因为未取得房屋所有权证书而产生任何的直接和实际损失，不应适用违约金约定比例。原被告双方所签合同明确约定原告应当缴纳的费用包括暖气主管网建设费，该费用在房屋价款中不包括。且该费用由西安东郊能源有限责任公司收取和使用。西安市物价局2010年10月15日（2010）第206号通知，才明确“一价清”包含供暖等公共设施建设配套费。而原被告双方签订合同及实际交房履行合同的时间均在（2010）第206号通知颁布之前，原告要求被告返还暖气主管网建设费，无任何事实和法律依据。经审理查明，2009年12月31日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沁水新城二期第40幢1单元12103号房屋一套，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定：收楼时交纳的具体费用根据有关执行政策或相关部门的文件为准执行（费用由买受人自行承担）。其中，六、暖气主管网建设费（以灞桥电厂收费标准为准）。合同签订后原告支付购房款397690.82元。2010年1月13日原告接收房屋同时向被告交纳暖气主管网建设费3184元。2013年1月6日原告向本院提起诉讼。另查明，2009年10月28日，西安东郊能源有限责任公司与被告签订《供热施工协议》，协议约定：向“沁水新城”二期采暖供热，核定供热面积约为201683建筑平方米，2009年11月16日被告按协议向西安东郊能源有限责任公司支付暖气主管网建设费用7058905元。上述事实，有商品房买卖合同、沁水新城入住合约、销售不动产统一发票、收款收据、（2010）灞民初字第2161号民事判决书、（2011）西民二终字第01706号民事判决书及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告亦应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。按照商品房买卖合同对产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应承担继续履行办理权属登记备案手续的义务。依照《（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原告在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故被告要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院部分予以支持。因商品房买卖合同附件中明确约定暖气主管网建设费（以灞桥电厂收费标准为准），被告亦按照与西安东郊能源有限责任公司签订的《供热施工协议》，向西安东郊能源有限责任公司实际支付了主管网建设费用，故对原告要求被告返还暖气主管网建设费3184元之诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后90日内陕西兄弟置业有限公司将需由其提供的为张显办理沁水新城二期第40幢1单元12103号房屋的权属证书的资料报产权登记机关备案。二、本判决生效后15日内陕西兄弟置业有限公司给付张显违约金1193元。三、驳回张显要求陕西兄弟置业有限公司退还违规收取暖气主管网建设费3184元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，原告已预交，该费用由被告负担，于判决生效后15日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余国庆审 判 员 赵耀世代理审判员 何晓丽二〇一三年三月二十六日书 记 员 千鹏举