（2012）穗海法民三初字第1921号
裁判日期: 2013-03-25
公开日期: 2016-02-01
案件名称
涂国钧与廖秀虹房屋买卖合同纠纷2012民三初1921一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂国钧,廖秀虹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十四条第一款
全文
广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗海法民三初字第1921号原告（反诉被告）涂国钧，住所地广州市荔湾区。委托代理人杨文彪、李璇，均为广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）廖秀虹，住所地广东省新兴县。委托代理人张素光，广东同益律师事务所律师。委托代理人刘威，联系地址广州市。原告涂国钧诉被告廖秀虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨文彪、李璇，被告的委托代理人张素光、刘威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称和反诉答辩称，2011年1月28日，我（出卖人）的委托代理人广州市万城商业经营管理有限公司与被告（买受人）就位于广州市海珠区南珠路2号2210房屋签订《商铺买卖合同》，约定了付款方式、违约责任等条款。该合同签署后，我已依约在规定期限内办妥涂销抵押手续和商铺分割登记手续，使得涉案商铺产权清晰，没有其他权利负担，可依约过户至被告名下；但被告在履行部分合同义务后，一再拒绝依约配合、协助办理购买涉案商铺的银行按揭贷款手续和房屋产权交易过户登记等相关手续。期间，我和我的代理人以电话、邮件等各种方式通知和催告被告依约履行合同义务，办理相关手续，如曾于2011年9月5日以快递方式向被告发出《关于办理房产证相关手续的通知》，通知被告于2011年9月17日至2011年9月20日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续。但被告接到该通知后，不但不予配合，还滋生违约之意，做出违约之举，如多次聚众在海珠区万城小商品中心现场闹事，引发了严重社会问题，浪费了大量行政资源。期后，我又曾于2012年2月20日以快递方式向被告发出《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》，通知被告在2012年3月15日前前往广州市天河区华夏路28号盈信大厦1612办理相应手续。面对我和我的代理人的一再通知和催告，被告一直不予配合和协助。至今，被告尚欠我房价款本金170000元。故起诉请求判令：1、我与被告于2011年1月28日就位于广州市海珠区南珠路2号2210房屋签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、被告立即以现金或银行按揭贷款方式向我支付余下房价款170000元；3、被告立即配合我办妥上述房屋产权交易过户登记等相关手续；4、被告向我支付违约金（从2011年9月26日起计至我收到被告应付的全部房价款之日止，每日按170000元的千分之一的标准计算）；5、被告承担本案的受理费。鉴此，我不同意被告的反诉请求，由于被告违约在先，故其无权要求解除合同和要求我退还所收款项及支付违约金。被告辩称和反诉称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告签订的商铺买卖合同违反了法律的禁止性条款，因此无效：1、原告未经规划部门审批，将14间商铺拆分成700多间出售，违法分割、销售，违反建设部的相关规定；2、原告在申请消防设施时，用局部装修消防竣工备案的材料作为房屋重新规划的消防材料，违反了法律规定；3、原告的售后包租行为违规。其次，即使原告认为该商铺买卖合同是有效的，根据合同约定，原告应于2011年12月30日前，办理该商铺的过户手续，但时至今日，原告仍未为我办理过户手续，且我在原告根本违约的情况下，已明确向原告发出解除合同的意思表示，故按照本合同的约定，本合同已依法解除；4、合同因原告的原因导致无效或解除，且我已对原告提起解除合同的反诉请求，原告无权要求我配合其办理过户手续。鉴此，我反诉要求判令：1、解除广州市万城商业经营管理有限公司代原告与我于2011年1月28日签订的《商铺买卖合同》；2、请求判令原告向被告返还购房款175171元、税费11349元、律师费1300元；3、请求判令原告向被告支付违约金20000元；4、本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2010年9月26日，原告经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为原告，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称为万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月28日，万城公司代原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层210号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为345171元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月18日前支付175171元，余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。被告共向万城公司支付了房款175171元、税费11349元、律师费1300元。原告确认万城公司已将上述房款和税费转交给其。广东华某律师事务所出具证明，收到万城公司代收的律师费1300元。原告以被告逾期支付剩余房款为由提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其主张还提供了以下证据：1、中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行于2011年7月12日向广州市国土资源和房屋管理局出具的《同意涂销抵押的证明》，内容为：鉴于广州清山贸易有限公司已归还全部贷款，我行同意涂销并仅限于以下抵押物：海珠区南珠路2号106铺、海珠区南珠路2号107铺、海珠区南珠路14号103-1铺、海珠区南珠路14号105-1铺、海珠区南珠路14号102-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、海珠区南珠路2号201铺、海珠区南珠路2号202-1铺、海珠区南珠路2号301铺、海珠区南珠路2号302铺、海珠区南珠路2号303-1铺。原告表示该证据的原件在办理房产证时被房管局收走，故不能提供原件；2、广州市海珠区房地产交易登记所于2011年7月27日出具的《受理回执》，其中载明：登记种类为分割；申请人为原告；房屋坐落海珠区南珠路2号2210；缴交资料为权源资料存；等。原告表示该证据的原件在办理房产证时被房管局收走，故不能提供原件；3、涉案商铺的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），其中载明海珠区南珠路2号2210房屋的权属人为原告；规划用途为商业；房屋所有权取得方式为分割；登记时间为2011年9月6日；4、万城公司向被告发出的《关于办理房产证相关手续的通知》（落款日期为2011年9月5日）、国内特快专递邮件详情单以及加盖了“广州流花（EMS）1”邮戳的送达该邮件的《证明》，其中载明：以上邮件在2011年9月6日已送达上述收件人，没有退件记录；该通知内容大致如下：我司就阁下未办理购买广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-l铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层210号铺的房产交易过户事宜，通知如下：现敦请阁下于2011年9月22日至2011年9月25日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行；等；5、万城公司向被告发出的《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》（落款日期为2012年2月20日）、国内特快专递邮件详情单以及加盖了“广州流花（EMS）1”邮戳的送达该邮件的《证明》，其中载明：在2012年2月23日已送达上述收件人，没有退件记录；该通知的内容大致如下：我司在2011年9月书面通知您办理按揭及过户手续，但未能获得您的配合与协助；现再次通知您：敬请阁下在2012年3月15日前（携带本人身份证原件，有配偶的请携同配偶一起）前往广州市天河区华夏路28号盈信大厦1612办理相应手续；等；6、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；7、广东省广州市广州公证处于2011年12月1日作出的关于申请人为黄某甲、公证事项为保全网页的《公证书》，其中载明：申请人黄某甲于2011年11月25日到我处称，因与广州市万城商业经营管理有限公司和涂国钧的合同纠纷，特申请对其登录http：／／vancityi.com／网站浏览有关网页的过程及内容进行证据保全公证；经审查，我处受理了黄某甲的申请；根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与我处工作人员黄某乙于2011年11月25日在广州公证处，对申请人黄某甲使用我处计算机（操作系统为WINDOWSXP）登陆上述网站并浏览相关网页的操作过程进行了现场监督。操作步骤如下：一、打开计算机桌面“MicrosoftInternetExplorer”，进入“about：blank”空白页；二、在地址栏中输入网址：http：／／vancityi.com／，进入广州市万城商业经营管理有限公司网站首页，打印该首页；三、点击上述首页中的“致万城小商品交易中心买受人的公开信”，进入网址为：http：／／vancityi.com／xin_2.html的网页，打印该网页；公证员对申请人黄某甲浏览上述网页的过程进行了现场监督，并对有关的网页进行了实时打印；兹证明与本公证书相粘连的打印件为黄某甲浏览上述网页实时打印所得，与实际情况相符；附：网页打印件（共七页）；等；8、原告向其他业主发出的《关于办理房产证相关手续的通知》若干及刘某、杨某提供的《证据清单》及所附证据，拟证明原告在通知被告到现场办理相关手续的时间内在现场安排有工作人员和单位办理相关的手续，现场具备办理按揭贷款等相关手续的条件和能力；9、原告与郑淑君签订的《商铺买卖合同》、收据、《关于办理房产证相关手续的通知》及国内特快专递邮件详情单、海珠区房地产交易登记所收件收据、收费明细表、海珠区南珠路2276号铺的《房地产权证》及该铺的《房地产登记簿查册表》；10、《关于办理房产证相关手续的通知》附件。被告认为证据1没有原件，不能作为证据，该证据不能证明房管局已注销了涂销，只能证明还清了贷款；证据2没有原件不予质证；证据3真实性无异议，但我所购买的房屋不是该房号，与本案无关，该房产违反了法律的强制性规定，进行分割，无法确定其购买的是涉案房屋；证据4、5我没有收到，电话查询也是退件处理，故对该证据的真实性有异议，且该证据没有原件，另外通知是办理按揭公证手续，不是办理过户手续；证据6-10超过举证期限，故不予质证，而且这些证据无非是想证明原告在2011年9月份有办理按揭的能力，但原告应当注意有办理按揭的能力和有没有办理房产过户是两个不同的概念。被告为证明其主张也提交了以下证据：1、万城小商品销售中心现场照片，拟证明原告违约。2、缴费收据；3、《最高额抵押合同》，拟证明讼争房屋是原告与第三人共有，原告单方面处分行为无效；4、2011年节假日计算表。原告认为证据1头两张照片被告无法出示原件，所以对真实性、合法性、关联性均不予确认，至于最后一张新闻的照片，反映的是业主的在现场聚集的照片，且在外面书写“还我血汗钱”的字样，对我施压，也对我具有不好的影响；证据2的真实性、合法性和关联性没有异议；证据3真实性无异议，但认为该证据与本案无关，该证据不是两人共有的有效证明，基于不动产部分登记的公示原则，我有权处理涉案房产，被告无权以房产共有为问题提出合同无效，且本案中我出具给广州万城商业经营有限公司委托其出售涉案房产的公正书是经严格程序审核，亦证明我有权出售房产；证据4没有异议。诉讼中，原告明确其第1项诉请中要求被告履行合同的内容就是指第2、3、4项诉请的内容。另外，原告表示，虽然《商铺买卖合同》中有没有约定被告必须委托其办理委托过户公证手续，但根据交易的相关规定，是要求办理过户方面的协助义务，其于2011年9月5日发出的《关于办理房产证相关手续的通知》既有办理按揭的内容，又有办理委托过户的内容，这也是便于小业主履行合同；其发出上述第一次通知后，于2011年10月9日在万城公司的网站上发布了通知，内容是对业主关心的有关开业问题和装修问题进行了解释，并催告相关业主配合及办理相关项目过户和按揭的手续；之后，其于2012年2月20日再次向被告发出函件，期间有以电话、网络公开信的方式要求被告办理相关手续；现在只要被告愿意配合，其愿意随时为被告办理涉案商铺的产权过户手续。被告则表示，其没有收到原告所述的书面或电话通知，也没有看过网上的资料，其不同意办理涉案商铺的产权过户手续，其要求解除合同。双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月30日。另查，本院在审理（2012）穗海法民三初字第1325号等案件中，曾于2012年8月24日向广州市海珠区凤阳街道办事处（以下简称为凤阳街办事处）调查，并制作了《现场调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。据凤阳街办事处信访室相关人员反映：2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；广州市万城商业经营管理有限公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。原告对上述《现场调查笔录》的真实性无异议，对该笔录中反映的业主聚集在万城小商品交易中心聚众的事实予以确认，但是认为当时万城公司以及按揭公司均有派驻人员在现场办理按揭及过户的相关手续，而且已经有业主在第一次催告的2010年9月16日至2010年10月10日期间到现场办理过户手续，并且已成功递件及过户至业主名下，其在本案中也有提交其他业主已成功办理过户手续的材料，所以不存在被告所称的现场无法办理相关手续的问题；鉴此，其已申请法院依职权到有关部门调查被告等人涉嫌多次在广州市海珠区万城小商品交易中心聚众闹事、上访等情况。被告对上述《现场调查笔录》的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该笔录反映的情况与小业主反映的事实属实。根据本案的实际情况，本院于2012年12月3日再次向凤阳街办事处调查有关情况，并制作了《调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。凤阳街办事处信访室相关人员表示：2012年8月24日，贵院来我街了解有关2011年9月至10月期间在我街辖区内万城小商品交易中心所发生的纠纷事件，并做了一份《现场调查笔录》；对于笔录中贵院问“万城公司有没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续货进行协调？”的问题，你们的记录与我当时实际意思表达不一致，我当时意思是：在2011年9月中旬，很多小业主在万城小商品中心现场聚集，要求退钱期间，我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员（他们具体在万城公司担任什么职务、他们的姓名本人不知道）在现场，但至于他们有否与小业主谈话、如何与小业主谈话、具体与哪位小业主谈、谈什么内容就不清楚了。原告对上述《调查笔录》的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该笔录证实了众多小业主聚集闹事及要求退款的事实，同时证实了其已履行了合同的相关义务，例如：派出了相关的人员到现场办理了相关手续。被告对上述《调查笔录》的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，认为：1、该笔录形成的原因是原告和某公司对法院在审理其他案件中所做的其他笔录所反映的其他情况有异议，要求法院核实相关的情况，其对该笔录的起因有异议。法院依当事人的申请或依职权制作调查笔录已经固定了相关事实，是不允许当事人再做修改的，在本《调查笔录》作出之前，当事人已经获取了凤阳街办事处信访部门受到万城公司或其他社会人员施加压力的相关信息，其认为该《调查笔录》所记载的内容不能反映本案的客观事实；2、从笔录的内容看，被调查人称“我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员……”，其认为万城公司的工作人员没有相关的制服或者其他能够让人一眼分辨其真实身份的相关信息，被调查人在看到有人聚集的情况下是依据什么信息可以推断出相关的人员就是万城公司的工作人员，该陈述明显与情理不符，而且被调查人本次陈述内容明显是为了配合本次诉讼而改变了之前自己在法院的调查笔录中对相关事实所作出的陈述；3、其认为调查笔录应当向相关的自然人调取，笔录上不应当加盖凤阳街办事处信访专用章，凤阳街办事处在法庭的《调查笔录》中加盖公章是一种不负责任的行为，同时极大伤害了被告及众多小业主的利益；故请求法院对该证据予以排除，不予采信。开庭时，被告要求变更第三项反诉请求为原告向我支付违约金34517元（按房价款总款345171元的10%计算）。原告不同意被告变更诉讼请求。本院认为，万城公司经原告授权委托，以原告名义与被告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原、被告均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，买受人的付款方式为按揭付款，其中部分房价款向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月30日，故本院对此予以认定。原告就被告没有在其通知的时间内办理按揭手续和委托过户公证手续的主张，提交了万城公司分别于2011年9月5日和2012年2月20日向被告发出的《关于办理房产证相关手续的通知》和《关于办理商铺按揭及过户手续的通知》以及《公证书》所反映的原告于2011年10月9日在万城公司网站上发布的“致万城小商品交易中心买受人的公开信”为证。对此，本院认为，1、关于2011年9月5日的通知问题。该通知的内容为办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，原、被告也确认合同中没有约定被告必须委托原告办理委托过户公证手续，因此，原告要求被告办理该手续没有合同依据，被告有权拒绝办理；根据本院调查的结果显示，2011年9月至10月期间在万城小商品交易中心现场发生群体性纠纷事件，而被告也举证证明了其到达现场后原告也无法为其办理相关手续的事实；2、关于2012年2月20日的通知问题。该通知的内容虽为办理按揭及过户手续，但原告发出该通知的时间已超过合同约定的原告应为被告申办涉案商铺交易过户手续的时间，原告逾期已超过15日；3、关于原告于2011年10月9日在万城公司网站上发布“致万城小商品交易中心买受人的公开信”的问题。由于双方当事人在合同中并没有约定任何一方可以通过在网站发布消息的方式履行通知义务，而被告也表示没有看过该网站的消息，故即使原告有在万城公司网站上发布过“致万城小商品交易中心买受人的公开信”，也不能证明该信件已送达给被告。另外，原告还称曾于2011年9月份之后以电话方式通知被告办理相关手续，但被告予以否认，而原告未能提供证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果，故本院对原告该事实主张不予采纳。鉴此，原告未能举证证明在万城小商品交易中心现场发生群体性纠纷事件之后，其已另行通知被告办理相关手续，故原告认为涉案商铺至今未能过户给被告的原因在于被告，依据不足，证据不充分，本院对原告该意见不予采信。被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上，原告的上述行为已构成违约，应承担相应的民事责任，被告有权按照合同约定单方提出和决定解除合同。但被告于开庭时要求变更违约金的诉讼请求已超过举证期限，本院不予采纳，仍应按原诉讼请求处理。现被告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求原告返还已付购房款、税费及支付违约金20000元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。但律师费不是原告收取，也已转交给了律师所，故被告要求原告返还律师费的反诉请求，本院予以驳回。原告要求被告继续履行合同、支付剩余房价款、配合其办妥涉案商铺产权交易过户登记等相关手续及支付逾期付款违约金的全部诉讼请求，缺乏依据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代原告涂国钧与被告廖秀虹于2011年1月28日签订的《商铺买卖合同》；二、原告在本判决生效之日起10日内，返还房款175171元、税费11349元给被告；三、原告在本判决生效之日起10日内，支付违约金20000元给被告；四、驳回原告的全部诉讼请求；五、驳回被告其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6629元（其中本诉4370元、反诉费2259元），由原告负担6615元，被告负担14元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 项英子代理审判员 林丽娜人民陪审员 何翠娴二〇一三年三月二十五日书 记 员 程韵珊陆嘉文 微信公众号“”