（2013）杭上民初字第255号
裁判日期: 2013-03-25
公开日期: 2014-04-16
案件名称
张静英与程云飞、程莉佳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张静英,程云飞,程莉佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭上民初字第255号原告：张静英。委托代理人：魏建新。被告：程云飞。委托代理人：刘显群。委托代理人：卜晓明。被告：程莉佳。原告张静英诉被告程云飞、程莉佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月20日受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。原告张静英及其委托代理人魏建新，被告程云飞的委托代理人刘显群、卜晓明（兼被告程莉佳的委托代理人）、被告程莉佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静英起诉称：原告向被告程云飞购买杭州市老浙大横路一弄17号402室房屋，并于2012年9月23日向两被告支付定金2万元，两被告出具收条一份。事后，两被告提出再增加保证金8万元，遭原告拒绝。两被告据此拖延，迟迟不去房屋中介签订正式房屋买卖合同。去年年底，两被告瞒着原告，于2012年12月8日在盛世管家房屋中介机构与苗秒签订房屋买卖合同，并于2013年1月17日将涉案房屋过户给了苗秒。原告得知后，多次与两被告交涉，要求按定金罚则双倍返还定金，均遭两被告无理拒绝。现原告为维护其自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、两被告双倍返还定金4万元；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告程云飞、程莉佳共同答辩称：两被告收取定金的性质系立约定金，两被告出具给原告的收条，系定金收据，仅写明了双方买卖意向，并不是房屋买卖合同，双方并未签有房屋买卖合同；导致正式房屋买卖合同没有签订的过错在于原告，而非两被告，两被告多次联系原告签订房屋买卖合同，但原告一直未联系两被告；两被告的卖房行为不属于一房二卖情形，出具定金收条约定的三天期限内，两被告没有同时与其他购房者联系并签订房屋买卖合同，而原告没有在定金收条约定的三天期限内与两被告签订房屋买卖合同，原告已构成违约。原告张静英为证明其诉称的事实，向本院提交如下证据材料：1、收条一份，证明原、被告签订房屋买卖协议及原告支付定金2万元的事实；2、房产记载信息查询记录一份，证明两被告将涉案房屋卖与他人，构成违约。被告程云飞、程莉佳为证明其主张，向本院提交如下证据材料：3、收条一份，证明2012年9月23日，两被告收到原告立约定金2万元，同意三日内至中介处签订正式房屋买卖合同，如有违约，定金2万元将不予退还。4、通话详单一组，证明2012年9月22日，原告通过中介联系被告商量买房；2012年9月23日，原告直接到两被告处商量买房；2012年9月25日，两被告联系原告询问何时签订房屋买卖合同。5、短信一组，证明2012年9月23日，两被告将自己认识的中介信息发给原告，希望与原告早日签约。6、杭州市房屋转让合同一份，证明2012年12月8日，被告与案外人苗妙签约，将房屋以144万价款卖给苗妙。双方当事人对上述证据在庭审中均进行了质证，两被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明对象有异议，认为仅仅是立约定金收条，不是房屋买卖协议，双方约定三日内到中介处签订正式的房屋买卖合同；对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，认为两被告是通过合法方式卖给案外人苗妙，不构成违约。原告对两被告提交的证据3无异议；对证据4前2页真实性、关联性有异议，对后几页真实性无异议，对证明对象有异议，认为通话内容不是到中介买卖房屋；对证据5真实性有异议；对证据6三性均无异议。综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、3、6真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据2真实性予以认定，但两被告是否构成违约，将综合分析后予以认定；证据4、证据5可以证明原、被告就买房事宜进行过电话或短信磋商的事实，对其真实性本院予以认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：被告程莉佳为被告程云飞的女儿，两被告陈述在出售杭州市老浙大横路一弄17号402室房屋过程中，被告程莉佳为程云飞的代理人。2012年9月23日，原、被告就杭州市老浙大横路一弄17号402室房屋买卖进行磋商，原告向被告程云飞支付定金2万元。同日，两被告向原告出具收条一张，载明：收到定金2万元；三日内至中介处订立正式协议；收条还载明了房屋的成交价及违约责任。此后，双方就房屋买卖通过电话或者短信磋商，但并未在三日内订立房屋买卖合同。2012年12月8日，被告程云飞与案外人苗妙订立房屋买卖合同，将涉案房屋出售。在审理中，双方均认为对方未履行寻找中介并通知己方订立合同的义务而构成违约。本院认为，两被告于2012年9月23日向原告出具收条可以证明双方订立房屋买卖意向合同的事实，由于双方约定在“三日内至中介处订立正式协议”，因此上述意向合同在性质上应为双方在正式房屋交易行为实施前的预约。该预约是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，且定金已经实际交付，应属合法有效。双方争议的焦点在于造成正式房屋买卖合同未能订立的归责问题，对此本院认为，从双方订立的房屋买卖意向合同来看，该合同存在以下瑕疵：（1）虽约定到中介机构订立合同，但未约定订立正式合同的具体中介机构；（2）虽约定三日之内订立合同，但未约定订立正式合同的具体时间；（3）未约定由买方或者卖方联系中介机构并通知对方。以上合同内容约定不明的瑕疵，造成房屋买卖意向合同在订立后无法继续履行，主要是双方在订立合同时，对合同的主要条款及履行步骤未作出明确细致的约定，导致双方在履行过程中产生严重分歧，而产生分歧后，双方又未能协商达成一致意见，使合同难以继续履行，造成此结果的原因并不可归责于合同的任一方当事人，故不应适用定金和违约金罚则。对于原告要求两被告支付双倍定金、以及被告主张不予返还定金的主张，因理据不足，本院不予支持。由于买卖标的目前已经出售给第三方，上述房屋买卖意向合同实际上已无法继续履行，被告程云飞应当将其占有的定金单倍返还给原告。被告程莉佳为被告程云飞的代理人，故程莉佳行为产生的责任应当由被告程云飞承担，同时，原告在审查房屋出售人过程中应当知道两被告的代理关系，因此，原告要求被告程莉佳承担责任的诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告程云飞返还原告张静英定金2万元，限于本判决生效后10内履行完毕；二、驳回原告张静英的其他诉讼请求。被告程云飞如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告张静英负担200元，由被告程云飞负担200元，退还原告张静英400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：1202024409008802968）。审判员 周 智二〇一三年三月二十五日书记员 吴媛媛 关注公众号“”