（2013）顺庆民初字第596号
裁判日期: 2013-03-22
公开日期: 2014-12-02
案件名称
杨忠明与杜婷房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨忠明,杜婷,南充市如意房地产经纪有限公司,南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零八条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺庆民初字第596号原告杨忠明。委托代理人王巧，四川蜀嘉律师事务所律师。被告杜婷。委托代理人杜宗南，系杜婷的父亲。委托代理人相素琼，系杜婷母亲。第三人南充市如意房地产经纪有限公司。法定代表人杨磊。第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店。负责人张通国。原告杨忠明诉被告杜婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月5日作出的（2011）顺庆民初字第2463号民事判决，原告杨忠明不服提起上诉，南充市中级人民法院于2012年11月26日作出（2012）南中法民终字第632号民事裁定，以原审判决认定事实不清、证据不足为由撤销了本院（2011）顺庆民初字第2463号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2013年1月30日受理后，依法另行由审判员张朝东、人民陪审员朱成平、人民陪审员武萍组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨忠明及其委托代理人王巧，被告杜婷委托代理人杜宗南、相素琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨忠明诉称：原、被告于2011年7月25日通过中介签订房屋买卖协议，被告自愿将位于南充市顺庆区大西街21幢底层8-1、8-2号面积50.64平方米非住宅房以50万元价格卖给原告。原告已经向被告支付定金3.6万元，双方约定于2011年7月26日办理合同公证，如卖方违约需要承担办理房屋产权过户手续发生的一切费用，并支付违约金3.6万元。合同签订后，被告至今不去公证处办理公证手续，也不协助原告办理产权过户登记，亦拒绝收取余下房款。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒不履行合同义务构成违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院判决被告：1、立即履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋产权及国土使用证变更登记手续。2、承担过户登记的税费及违约金3.6万元。三、本案诉讼费由被告承担。原告所举证据为：1、原、被告的身份证复印件、常住人口基本信息表，证明双方的身份情况。2、《南充市房地产买卖居间合同》、被告收到3.6万元定金收条。证明原、被告达成房屋买卖协议，原告按约向被告支付了定金。3、诉争房屋的产权证、国土使用证，证明被告已将该房屋两证交给了第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店负责人张通国持有的事实。4、原、被告之间的短信通讯记录及照片，证明原告要求被告继续履行合同，被告予以拒绝的事实。被告杜婷辩称：原、被告签订的是房屋买卖居间合同，不是房屋买卖合同；原告不是真正的买房人，只是中介公司的工作人员，原告以买房人的名义与被告签订的合同没有法律效力；根据居间合同第十三条之规定本合同以买、卖、中介三方签字才生效，但中介公司并未签名和盖章，故本合同尚未生效。被告现不愿意出卖房屋，要求退还原告3.6万元购房款，同时要求第三人返还被告房屋产权证和国土使用证。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，请求人民法院予以驳回。被告所举证据为：1、《南充市房地产买卖居间合同》，证明双方签订的合同系居间合同，且合同约定需要包括中介公司在内的三方签字盖章才生效，而中介公司未在合同上签字盖章。2、原告杨忠明的名片，证明原告系如意房产中介的经理。3、电话录音光盘，证明原告杨忠明是帮别人买的房子，其不是真正的买房人。4、《门面出租合同书》，证明被告的房屋存在租赁关系。第三人南充市如意房地产经纪有限公司未有述称。第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店述称：没有在合同丙方栏签字，是当时事务多忘记了，后来发现后，就在自己持有的这张上签字盖章了，但当时在三方各自持有的合同骑缝处加盖了本店店章的。举证如下：1.丙方持有的《南充市房地产买卖居间合同》。2、出示了收到被告杜婷交其持有的诉争房屋的产权证、国土使用证。经庭审质证，原、被告及第三方对对方所举证据的真实性均不持异议。以上证据符合证据的客观性、合法性和关联性，可以作为定案依据。经审理查明：2011年7月25日下午，被告杜婷途经第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店，向该店为其持有的讼争门面房询价，南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店负责人张通国便给原告杨忠明打电话，告知了有关被告杜婷欲出售其位于南充市顺庆区大西街21幢底层8-1、8-2号面积50.64平方米门面房情况。原告便与其兄弟一起去诉争门面位置实地考察后，原告给被告称其兄弟欲购买，便与被告一同回到大北街中介店内商议，原告与其兄弟一起与被告协商达成了50万元买卖该房意向，因当时在场的兄弟没有带身份证，便由原告杨忠明以购买人身份、被告杜婷以出卖人身份于2011年7月25日在张通国提供的名为《南充市房地产买卖居间合同》的格式合同上签字。该合同最后的补充条款中注明“此房委托购房”。合同主要约定为：甲方（指杜婷）自愿将位于南充市顺庆区大西街21幢1层8-1、8-2号面积50.64平方米门面房出售给乙方（指杨忠明），成交总价款为50万元；国家征收的税费及办证所需的一切费用由买方负责；第一期付款在本合同签订之日计付定金36000元，第二期付款在本合同公证之日（或房屋权属登记机关受理转移登记申请之日）计付464000元；本协议一经甲乙双方签字后，乙方向甲方交付购房定金时，甲方应将该房屋的所有权证、国土使用证交存中介方暂时保管；丙方（中介机构）向乙方按实际成交总价的2%收取佣金，佣金总额为壹万元；甲方不能办理过户手续、无故或无正当理由提出不出售此房等行为视为违约，甲方需要承担办理产权过户手续发生的一切费用，双倍返还定金，同时向乙方支付违约金36000元；本合同以甲乙丙三方签字盖章即生效；补充条款为：本合同定于2011.7.26日到公证处公证，若不能公证35日之内甲方办好一切卖房证明过户。乙方原告杨忠明和甲方被告杜婷在合同上签名具结，丙方第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店未签名盖章，但将各自持有的三份合同放在一起的骑缝处加盖了南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店公章。合同签订后原告依约向被告支付了购房定金36000元，被告依约将房屋产权证和国有土地使用证交给了第三人中介方经办人张通国，办理完结至晚上十点。次日上午一早，被告即同其父母一道去第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店，以合同未生效，且双方买卖关系未成立为由，明确表示不卖房并要求退还所收取的定金36000元，原告拒收。之后经过原、被告和中介方经办人张通国三方一起协商，被告杜婷一方也同意给原告杨忠明赔偿3.6万元违约金，因为中介费的赔付未达成协议而失败。原告杨忠明遂诉至本院，提出了如前诉请。另查明，原告杨忠明系南充市如意房地产经纪有限公司的股东之一，任经理职责，本人亦开办了如意中介人民北路店。南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店系南充市如意房地产经纪有限公司加盟店。审理中，第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店在接受本院询问时，表示愿意为化解原、被告双方的矛盾，放弃主张合同中约定收取中介费的权利。本院认为，原告杨忠明看房时虽称系他人买房，但是签合同时是以本人名义与被告杜婷签订，也是以本人名义向被告杜婷交付了定金，被告杜婷也向原告杨忠明本人出具了定金收条，因此被告杜婷是明知并认可是与原告杨忠明本人作为合同的相对方签订合同的事实。因此，本案原告系适格的诉讼主体并享有对被告的诉权，与其系南充市如意房地产经纪有限公司的股东及中介职业身份无关，并与合同中此房系“委托购房”的补充条款与认定合同主体及其合同效力亦无关联。原、被告签订合同后双方即按合同约定，原告向被告交付定金36000元，被告给原告出具定金收条和向丙方南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店交存讼争房两证，丙方向被告出具两证收条行为，证实合同约定权利义务中能当即履行的均已履行，尤其是作为《南充市房地产买卖居间合同》中主要内容的甲、乙方权利义务规定清楚明白，没有订立合同过程中的误导或欺诈行为发生，且买卖房的甲、乙双方即原、被告双方均已经签字盖章，丙方也以实际行动促成了原被告双方签订合同，尽了当时为止的中介服务的主要义务，因此，各方行为均证明了系三方真实意思表示，即使丙方未在签字栏签字盖章，均不影响合同成立的效力，因此，本院认定《南充市房地产买卖居间合同》系有效合同，对原、被及第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店具有法律约束力。但是，被告次日已经明确向原告表示了不再履行合同的意愿，被告选择不再卖房也是其行使物权权利的处分范畴，因此，原告关于要求本院判决被告向其售房，办理房屋权属过户及过户费用的请求本院不予支持，但被告不履行合同义务，即构成违约，应当依照合同的约定依法承担违约责任，除应向原告归还其收取的36000元定金外，还应依约向原告承担诉请的违约金36000元的义务。第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店自愿放弃中介费的收取系民事权利的自由处分行为，且不损害他人利益，本院予以确认，但其应退还被告杜婷交存的讼争房屋房产权属证书和国土使用权证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百一十四条第一项“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，判决如下：一、由被告杜婷返还原告杨忠明交付的定金人民币36000元，并向原告杨忠明支付合同违约金人民币36000元。合计人民币72000元，此款限于本判决生效后五日内付清。二、由第三人南充市如意房地产经纪有限公司内小北街店向被告杜婷返还南充市顺庆区大西街21幢1层8-1、8-2号面积50.64平方米门面房房屋产权证书和国土使用权证书，限于本判决生效后五日内返还。三、驳回原告杨忠明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费350元，由被告杜婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。同时可向南充市中级人民法院预交上诉案件受理费350元（直接到南充市中级人民法院立案大厅交纳或者通过邮局向南充市中级人民法院汇款，注明案件上诉费，邮局汇款的上诉费交纳时间以邮戳为准），在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张朝东人民陪审员 朱成平人民陪审员 武 萍二〇一三年三月二十二日书 记 员 朱春霞 来自：