（2012）龙民一初字第1809号

裁判日期: 2013-03-22

公开日期: 2014-10-18

案件名称

廖岩与海南义隆实业有限公司与海南南庄酒店有限公司商品房买卖合同民事一审判决书

法院

海口市龙华区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖岩,海南南庄酒店有限公司,海南义隆实业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

海口市龙华区人民法院民事判决书（2012）龙民一初字第1809号原告廖岩。委托代理人马莉，海南新概念律师事务所律师。委托代理人林辰，海南新概念律师事务所实习律师。被告海南南庄酒店有限公司。法定代表人张应声，董事长。委托代理人钱朝伟，海南泽田律师事务所律师。被告海南义隆实业有限公司。法定代表人陈冠就，总经理。原告廖岩与被告海南南庄酒店有限公司（以下简称南庄公司）、被告海南义隆实业有限公司（以下简称义隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人马莉、林辰，被告义隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月7日，原告廖岩与被告南庄公司签订《商品房买卖合同》，协议约定：原告购买被告开发的位于海口市龙昆南路西侧南庄公寓商品房一套，房号为2B-227，建筑面积60.43平方米，总价款425246元。被告南庄公司如未按合同规定期限交付该商品房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，被告南庄公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告南庄公司承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、消防、绿化、区内道路均在交房时一并交付，如在规定期内未达到使用条件，自规定日期第二条起至达到使用条件之日止，被告南庄公司按日向原告支付已付房价万分之一的违约金。被告南庄公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的装修标准。合同签订后，2010年3月7日-2010年10月29日，原告依约支付给被告南庄公司购房款425246元、购房税费8025元、住宅专项维修基金3625.8元。原告还另外支付给被告南庄公司装修的增加费用9764.8元。被告南庄公司于2011年1月9日将该房交付原告使用。被告南庄公司在合同签订和履行过程中故意隐瞒事实，拒绝向原告提供其合法的商品房建设工程规划许可证、商品房施工许可证等证书，后经原告调查，被告南庄公司于2002年7月办理了《建设工程规划许可证》（编号：琼山土规建证（2002）384号），并于2002年9月30日办理了《建设工程施工许可证》（编号：2002AAXXXX），这些资料显示该项目是按商业城项目进行规划和施工报建，没有显示由商业城变更为商品房的变更规范及施工报建的内容，所以被告南庄公司实际交付的不是合同约定的商品房，而是商业用房。且该房没有进行商品房竣工验收和消防验收，存在诸多质量问题：该房阁楼存在搭建没有报批、承重不够，其最低处仅1.55米走路碰头；该房墙体不能悬挂5公斤以上物品，分户墙材料差再加上施工不当导致墙体隔音差；该房因煤气不准入户导致无天然气和煤气管道，公寓生活全靠用电设备，耗能大，变压器负荷超载，安全隐患增大；该房排水不畅水压很小导致供水严重不足；该房所在的整栋楼消防未经合格验收，消防栓没有出水管，2-6楼的355户配套消防通道仅有3个，且整栋楼无喷淋；整个公寓基本无绿化、无公共设施，但其公摊系数达28%左右，不符合商品房公摊系数标准。显然，被告南庄公司在向原告交房时，与该房直接关联的供水、供电、消防、绿化、区内道路均未达到正常使用条件。原告已经按购房款的1.5%将契税交与被告南庄公司，但根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%，原告应享受购买首套房契税优惠，对多缴纳的契税，即购房款的0.5%，合计2126，被告南庄公司应予退还。在南庄公寓其他业主与被告南庄公司发生买卖房屋纠纷的过程中，原告了解到被告南庄公司与被告义隆公司在销售该放之前，签订了关于联合续建南庄商业城暨出资改造包销南庄商业城的协议书，双方约定被告南庄公司按南庄商业城现状提供该项目用地、现有建筑物及相关设施，被告义隆公司出资并以被告南庄公司的名义完成该项目改造的方案设计、改造建设和对外销售。在销售该房过程中，事实上被告义隆公司是以被告南庄公司的名义进行推销房屋、联系原告、签订商品房买卖合同等销售行为。被告义隆公司是南庄商业城续建改造项目的包销人，也是商品房买卖合同实际和重要参与人，售房所得利益，由其与被告南庄公司共同享有，销售涉案房屋的行为由两被告共同完成。综上所述，被告南庄公司逾期交房，所交付房屋性质和质量不符合合同约定，被告南庄公司构成违约，原告有权依约要求被告南庄公司支付违约金、赔偿损失。同时原告按《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》有权要求被告南庄公司退还2126元的首套房契税优惠款。被告义隆公司作为被告南庄公司共同销售的主体，属共同侵权人，应对被告南庄公司的行为承担连带责任。为此，要求法院依法判令：1、判令被告南庄公司向原告支付违约金约为32403元（暂计至2012年9月30日），赔偿原告因支付装修费所受的损失9764.8元，向原告支付采光权赔偿费48344元及退还原告首套购房契税有汇款2126元；2、判令被告义隆公司对第一项诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告南庄公司辩称，“南庄公寓项目”系由义隆公司续建及报销，根据关于联合续建南庄商业城暨出资改造包销南庄商业城的协议书，基于“南庄公寓项目”所产生的一切法律后果均应由义隆公司承担，与我司无关。2009年10月15日，我司与被告义隆公司签订关于联合续建南庄商业城暨出资改造包销南庄商业城的协议书，约定由被告义隆公司将“南庄商业城项目”续建改造为“南庄公寓项目”。协议第二条第1项规定：“改造方案设计、改造建设和房屋销售由乙方负责，甲方只按本协议书约定收取固定投资收益”。该协议第八条还约定：“该项目的续建、施工和销售管理，由乙方全权负责。”2010年12月30日，被告义隆公司承诺：“因该续建项目改造、装修及以贵方名义签署的相关合同、协议的一切法律经济责任由我承诺方承担，与贵公司无关。若因此导致贵方损失，我承诺方承担一切、法律、经济责任及赔偿责任。”因此，“南庄公寓项目”是在原“南庄商业城项目”的基础上，由被告义隆公司续建完成，并由义隆公司包销并承担全部法律责任。本案诉争的有关“南庄公寓”2B-XXX房的商品房买卖合同，权利义务相对人是“南庄公寓项目”的续建及包销人义隆公司，不是我司。商品房买卖合同虽以我司的名义签订，但实际履行人是义隆公司，原告提交的2010年3月7日的收据显示：代收契税的是被告义隆公司，而不是我司。原告提交的2011年1月19日的单元配套设施移交表显示：对房屋交付和验收的也是原告和被告义隆公司，不是我司。因此，我司未参与本案标的房屋的买卖，原告明知被告义隆公司为包销人即实际卖房人。本案诉争房屋买卖的一切法律后果均应由包销人义隆公司承担。本案诉争房屋交付符合商品房买卖合同约定。被告义隆公司交房时间符合约定，合同第八条约定房屋交付时间为2010年10月30日前，2010年10月21日，海口市住房保障和房产管理局已为原告办理好了房产证，证号为HK235XXXXX。因此，自2010年10月21日起原告已经取得了本案诉争房屋的所有权，合同约定的交房义务已经履行完毕。义隆公司交付的房屋符合合同约定的质量标准。南庄公寓项目在2010年10月30日前，已经达到合同约定的交付标准。对此，海口市住房保障和房产管理局在为原告及其他多名业主颁发房产权足以证实。原告未能提供证据证实本案诉争房屋未达到正常使用条件，原告请求32403元违约金没有事实根据和法律依据。原告未向我司支付装修费用，其请求我司赔偿其9764.8元装修费没有事实根据和法律依据。而原告请求我司支付48344元采光权补偿费没有事实根据和法律依据。原告与义隆公司签订合同时，本案诉争房屋早已建造完成，双方是现房买卖，原告对房屋的现状已经有了充分的了解，并未提出对所谓采光权的提出过任何形式的异议，且原告未能提供证据证明其采光权收到影响。原告请求退还契税优惠款2126元没有事实根据和法律依据，房产证办理时间为2010年10月21日，而《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第一条规定已经被2010年10月1日起执行的《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节契税个人所得税政策的通知》（财税（2010）94号）废止，因此，原告依法不享有契税优惠。其次，原告是契税的纳税义务人，海口市地方税务局是契税的法定征缴机关，我司并未收取原告的契税，即使原告可以享受优惠政策，也应当直接向税务机关申请退还。综上，我司不是本案《商品房买卖合同》的实际履行人，因合同导致的法律后果应由被告义隆公司承担，请求法院依法驳回。被告义隆公司未作答辩。经审理查明，原告与被告南庄公司于2010年3月7日签订了一份商品房买卖合同，约定：被告南庄公司将其司开发建设的海口市龙昆南路西侧南庄公寓2B-XXX房出售给原告；建筑面积60.43平方米，每平方米7037元，合计425246元，被告南庄公司应于2010年10月30日前将房屋交原告使用，逾期在30日之内，本合同规定的应付款期限之后第二天起止实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告南庄公司支付万分之一的违约金，合同陆续履行，逾期超过30日的，原告、被告南庄公司均有权解除合同的，一方解除合同的，应向守约方支付万分之二的违约金，规划、设计的变更，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更房屋结构形式、户型、空间尺寸，期间影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告南庄公司应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，原告在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更，被告南庄公司未在规定期限内通知原告的，原告有权退房，原告退房的，被告南庄公司须在提出退房要求之日起30天内将已付款退还给原告，并按银行同期存款利率计息。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交海口仲裁委员会仲裁。合同签订后，双方于2012年9月24日订立补充协议，约定：将合同纠纷解决方式，提交海口仲裁委员会仲裁；变更为本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向法院起诉。合同签订后，2010年3月9日原告支付给被告南庄公司首付款128246元，后在被告南庄公司的协助下，于2010年8月26日向深圳发展银行办理住房按揭贷款，2010年10月29日，将297000元购房款余额转入被告南庄公司账户。被告南庄公司收到款后，开具发票和收据，被告南庄公司也已2011年1月9日将该房交付给原告使用。被告南庄酒店公司于2007年7月办理建设工程规划许可证及施工许可证，均是以商业城项目进行规划和施工拟建，而出售给原告的是商品房。以上事实有合同、补充合同、付款凭证、收款收据、资料、照片及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告南庄公司于2010年3月7日签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思的表示，主体资格适格，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，均为有效。从订立之日起对双方当事人均具有法律上的拘束力，应全面履行。合同订立后，原告于同年3月9日将购房首付款交给被告南庄公司，在2010年10月29日将剩余购房款余额297000元装入被告南庄公司账户，被告南庄公司收到款后，出示收款收据，合同约定交房日期为2010年10月31日，而被告南庄公司却在2011年1月9日才交房，逾期71天才将南庄公寓2B-XXX房交原告使用，属违约行为，应承担违约责任。现原告诉请要求被告南庄公司支付违约金425246×万分之二×71＝6038元，符合合同的约定及国家法律的规定，依法应予以支持。要求被告南庄公司支付基础设施、公共设施未达到使用条件的违约金26365元，及采光权赔偿费48344元，没有法律依据，无法采信，应予以驳回。要求被告义隆公司承担侵权连带责任，不符合合同的相对性原理，亦没有法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告南庄公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金人民币6038元给原告廖岩；二、驳回原告廖岩的其他诉讼请求。受理费1058元，由被告义隆公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员　　冯平山二〇一三年三月二十二日书记员　　蒋琼慧微信公众号“”