（2013）北民初字第1790号

裁判日期: 2013-03-20

公开日期: 2016-12-14

案件名称

乔振中、宋燕与青岛亚东物资有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市市北区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乔振中,宋燕,青岛亚东物资有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款，第四十一条第一款

全文

山东省青岛市市北区人民法院民事判决书（2013）北民初字第1790号原告乔振中，男，1962年3月2日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托代理人袁忠良，山东良捷律师事务所律师。委托代理人刘洋，山东良捷律师事务所律师。原告宋燕，女，1968年11月29日出生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人袁忠良，山东良捷律师事务所律师。委托代理人刘洋，山东良捷律师事务所律师。被告青岛亚东物资有限公司，住所地青岛市市北区伊春路南7-8号杨家群路段。法定代表人张忠伟，总经理。委托代理人刘雪征，山东劳谦律师事务所律师。委托代理人宋华波，山东劳谦律师事务所律师。原告乔振中、原告宋燕与被告青岛亚东物资有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋燕、两原告的委托代理人袁忠良、刘洋，被告委托代理人宋华波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，1997年4月3日原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于杨家群青岛国人橡胶厂西侧土地两亩，面积为1200平米，期限为20年，自1997年6月1日至2017年5月31日止。2008年9月19日下午，被告法定代表人张忠伟与村民多人通过殴打原告员工方式，强行阻止原告继续使用租赁土地，致使原告无法继续履行租赁合同，经青岛市中级人民法院（2011）青民一终字第1794号判决确认，原被告租赁合同解除。被告的违约行为给原告造成巨大损失，请求法院判令：1、被告赔偿原告厂房投入损失（包括建房款、围墙款、劳务费和购买建材费用等）共计709614.14元；2、被告赔偿原告违约解除合同造成的2010年1月1日至2017年5月31日使用租赁土地的可得利益损失，具体数额待评估后确定；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告的两项主张已经青岛市中级人民法院审理，并作出（2011）青民一终字第1799号终审判决，根据“一事不二审”原则，应依法驳回。2、被告从未允许原告建造厂房，原告主张赔偿该损失无事实和法律依据。3、根据（2011）青民一终字第1794号判决，双方的土地租赁合同解除原因系涉案土地被案外人杨家群村委会收回，被告不存在过错，不应承担赔偿责任。4、原告自2007年5月拖欠租赁费用，被告多次催讨无果，且原告未经被告允许擅自将厂房转租，被告可依法解除合同。经审理查明，1、1997年3月21日青岛市杨家群村民委员会（甲方）与青岛亚东物资经销公司（乙方）签订协议书一份，双方约定：“一、甲方将国人橡胶厂西侧土地8亩，计5328平方米交给乙方使用，发展经营。上交任务已包括在乙方每年给甲方上交的承包任务之内。五、合同期自1997年6月1日至2035年6月1日，期限为38年，到期后甲乙双方可另行协商，也可终止。六、使用期内，甲乙双方未遇到特殊情况，不得单方面终止合同。如单方面终止合同要给对方赔偿经济损失”。2、1997年4月3日青岛亚东物资经销公司（甲方）与乔振中（乙方）签订租赁合同一份，双方约定：“一、乙方租赁甲方位于国人橡胶厂西侧土地二亩，面积共计1200平方米。二、租赁期限为二十年。一九九六年六月一日至二○一七年五月三十一日止。三、甲方给乙方建守卫室一座10平方米，每平方米每年向甲方交100元折旧费，合计1000元，租金从一九九七年六月一日起支付。四、乙方租赁甲方土地每亩每年6000元，合计12000元，守卫室1000元，总计13000元，从一九九七年六月一日至二○○三年，每亩6000元、守卫室每平方米100元的基础上每年递增10%，以后每年依此类推。五、租赁费每半年付50%，乙方每年六月一日前付年租金50%，十二月前付清当年余款50%。十、承租期内，如乙方需要建厂房，须经甲方同意后方可建设。十一、甲乙双方在合同签字后，除不可抗力的因素外，不得单方面终止合同。如一方单方面终止合同则赔偿另一方经济损失”。3、原青岛亚东物资经销公司经改制、更名后，现为本案被告青岛亚东物资有限公司。4、2008年9月19日下午，原告宋燕与被告因土地及厂房租赁问题发生纠纷，被告的法定代表人张忠伟和村民多人将宋燕本人及其派去看守厂房的工作人员高志龙、杨光辉打伤。青岛市公安局市北分局合肥路派出所出警后进行了调查、询问，并最终在派出所的工作下双方调解。对此青岛市公安局市北分局合肥路派出所于2010年1月21日出具情况说明一份，内容为：“本市杨家群村委原所属的亚东实业物资公司经理张忠伟，因与租赁其杨家群国人橡胶厂西侧厂房的宋燕产生租赁纠纷，2008年9月19日下午，张忠伟与村民多人对帮宋燕看守厂房的高志龙、杨光辉进行殴打，致高志龙轻伤，杨光辉轻微伤；后宋燕至现场时，也遭到张忠伟等人的殴打，宋燕在报案中还称：该在被打期间，被一穿蓝上衣的男青年将自己车钥匙抢去，车内放的行车证还有个收条拿走等情况。2008年9月21日，宋燕又报案称其厂房内放的集装箱被盗，箱内装有价值六万余元的货物。在调查此案的过程中，张忠伟在宋燕原放置集装箱的位置加盖了一座二层楼对外出租，因案件正在处理当中，我所民警要求张忠伟对该房拆除，但该房已对外出租，所以张忠伟至今未对该房拆除。经派出所调解，2009年10月12日就高志龙、宋燕等人被伤害一案，张忠伟一次性赔偿宋燕、高志龙、杨光辉人民币16万元，宋燕表示就此案不再要求公安机关追究张忠伟等人的任何法律责任。宋燕报称厂房内集装箱被盗一案，因是在看守厂房人员被张忠伟等人打伤，导致厂房无人看管的情况下，致使集装箱丢失，后经派出所多次协调，张忠伟已自愿赔偿了宋燕六万元的损失费。特此说明”。5、2010年1月12日，乔振中、宋燕就前述租赁合同纠纷向本院起诉，请求依法判令被告青岛亚东物资有限公司、张忠伟、刘桂红赔偿自2008年4月30日至2009年12月31日期间因其严重违约给原告造成的经济损失142058元。法院经审理，查明前述事实。该案审理过程中，两原告申请对涉案土地及厂房的使用价值进行评估，本院予以准许并委托青岛市价格认证中心进行了评估。经评估，青岛市价格认证中心出具青价鉴字（2010）321号价格鉴定（认证）结论书，结论为：“自2008年4月30日至2009年12月31日鉴定标的的市场价值为208500元，其中2008年4月30日至6月30日为20100元；2008年第三季度为30600元；2008年第四季度、2009年第一季度和2009年第二季度均为31300元；2009年第三季度为31400元；2009年第四季度为32500元”。两原告对该评估结果无异议，并根据该评估结果变更诉讼请求为：要求被告赔偿损失174808元（208500元减去2008年6月1日至2009年12月31日的应付租金33692元）。本院经审理认为，2008年9月19日之后被告采用暴力手段将原告赶出租赁的房屋及土地，被告的行为违法，应赔偿原告相应损失。但由于在此之前原告也拖欠被告房屋租金，因此原告亦由一定过错。故综合考虑原被告双方的过错大小，本院认为原告应承担30%，被告应承担70%，即被告应将2008年9月19日至2009年12月31日房屋、土地使用价值的70%赔偿给原告，具体数额为113253.91元【（30600元÷92天×12天+31300元×3+31400元+32500元）×70%=113253.91元】。综上，本院作出（2010）北民一民初字第136号民事判决书，判令：一、被告青岛亚东物资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告乔振中、宋燕经济损失人民币113253.91元。二、驳回原告乔振中、宋燕对被告张忠伟的诉讼请求。三、驳回原告乔振中、宋燕对被告刘桂红的诉讼请求。四、鉴定费3142元由原告乔振中、宋燕承担942.6元，由被告青岛亚东物资有限公司承担2199.4元。宣判后，乔振中、宋燕、亚东公司均不服一审判决，向青岛市中级人民法院提出上诉。乔振中、宋燕请求二审法院撤销一审判决，改判亚东公司赔偿乔振中、宋燕全部经济损失161791.3元。亚东公司请求二审法院改判驳回乔振中、宋燕的诉讼请求。二审法院认为，对于乔振中、宋燕没有按时缴纳租金，亚东公司应当先予催告或按合同约定向乔振中、宋燕主张违约责任，但其采用暴力手段收回租赁物致使合同无法履行，其应对合同解除承担全部责任，由此对乔振中、宋燕造成的损失应由亚东公司赔偿。根据一审中的鉴定结论，亚东公司公司应当赔偿解除合同给乔振中、宋燕造成的2008年9月19日至2009年12月31日租金损失161791.3元（30600元÷92天×12天+31300元×3+31400元+32500元）。综上，二审法院作出（2011）青民一终字第1799号民事判决书，判令：一、维持青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第136号民事判决第二项、第三项；二、变更青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第136号民事判决第一项为：上诉人青岛亚东物资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人乔振中、上诉人宋燕经济损失161791.3元；三、变更青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第136号民事判决第四项为：鉴定费3142元由上诉人青岛亚东物资有限公司承担；四、驳回上诉人乔振中、上诉人宋燕的其他诉讼请求。6、2010年3月1日，原告青岛亚东物资有限公司就与乔振中的土地租赁合同纠纷向本院起诉，请求依法判令1、1997年4月3日亚东公司与乔振中签订的土地租赁合同自2008年7月31日解除。2、乔振中支付亚东公司拖欠的2007年6月1日至2008年7月31日的租金22522.72元。本院经审理作出（2010）北民一民初字第199号民事判决书，判令：一、乔振中于本判决生效之日起十日内给付青岛亚东物资有限公司2007年12月1日至2008年7月31日的租金12966.66元。二、确认青岛亚东物资有限公司与乔振中于1997年4月3日签订的土地租赁合同于2010年3月29日解除。宣判后，乔振中不服，提起上诉，上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二审法院经审理作出(2011)青民一终字第1794号民事判决书，判令：一、维持青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第199号民事判决第一项；二、变更青岛市市北区人民法院（2010）北民一民初字第199号民事判决第二项为：亚东物资公司与乔振中于1997年4月3日签订的土地租赁合同于2008年9月20日起解除；三、驳回被上诉人亚东物资公司的其他诉讼请求。7、本案庭审中，为证明原告建设厂房已征得被告同意，原告向法庭提交下列证据：收款收据5张、劳务费收据5张、青岛春日腾工贸有限公司出具的情况说明1份、购买建筑材料的发票13张。被告对上述证据均不予认可，收据只能证明双方发生过经济往来，情况说明系案外人提供，发票系案外人购买建筑材料所产生的费用，均无法证明原告建造房屋已经过被告同意。8、本案审理过程中，原告向本院提交评估申请书，要求对青岛市市北区杨家群青岛国人橡胶厂西侧两亩土地（面积1200平米）上的地上建筑物（除2008年10月后再建的房屋一处）2010年1月1日至2017年5月31日的使用价值（按照同地段、同面积的租赁价格计算）进行评估。据原告称，上述房屋没有门牌号码，也没有相关建设部门的审批手续，原告系经杨家群村委同意建造上述房屋，但未出具书面材料。上述事实有（2010）北民一民初字第136号民事判决书、（2011）青民一终字第1799号民事判决书、（2010）北民一民初字第199号民事判决书、(2011)青民一终字第1794号民事判决书、收款收据5张、劳务费收据5张、青岛春日腾工贸有限公司出具的情况说明1份、购买建筑材料的发票13张及双方当事人陈述等证据在案佐证,可以采信。本院认为，本案两原告乔振中与宋燕原系夫妻，双方虽然在2003年10月24日协议离婚，但离婚协议中双方没有对本案涉案财产的相关权益进行处分；且原告乔振中也认可杨家群房屋租赁合同虽然是以其个人名义签订，但实际属于其与宋燕共同经营，共负盈亏；在解除婚姻关系后，对该房屋租赁的相关权益仍由乔振中与宋燕共同经营，共同享有。故宋燕作为本案原告起诉符合法律规定，具有本案的合法主体资格。关于原告要求被告赔偿厂房投入709614.14元的诉讼请求，1997年4月3日原告乔振中与被告青岛亚东物资有限公司签订的租赁合同明确约定，承租期内如原告乔振中需要建厂房，须经被告同意后方可建设。但本案庭审中原告未能提交有效证据证明建造房屋已经过被告同意，且所建造房屋均无合法审批手续，故原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告第二项诉讼请求，原告申请对青岛市市北区杨家群青岛国人橡胶厂西侧两亩土地（面积1200平米）上的地上建筑物（除2008年10月后再建的房屋一处）2010年1月1日至2017年5月31日的使用价值（按照同地段、同面积的租赁价格计算）进行评估，因上述房屋均无合法审批手续，该评估申请本院不予受理。原告要求被告赔偿违约解除合同造成的2010年1月1日至2017年5月31日使用租赁土地的可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条等规定，判决如下：驳回原告乔振中、宋燕的诉讼请求。案件受理费10896元，由原告乔振中、宋燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　陈　妙代理审判员　　邢仁涛人民陪审员　　于建芝二〇一三年三月二十日书　记　员　　姚　东搜索“”