（2013）深中法房终字第457号

裁判日期: 2013-03-20

公开日期: 2015-11-16

案件名称

罗旋与深圳市德明发实业有限公司、深圳市德明发实业有限公司宝安艺术城房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第457号上诉人（原审原告、反诉被告）罗旋被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市德明发实业有限公司被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市德明发实业有限公司宝安艺术城上诉人罗旋与被上诉人深圳市德明发实业有限公司（以下简称德明发公司）、深圳市德明发实业有限公司宝安艺术城（以下简称宝安艺术城）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，罗旋与宝安艺术城于2011年6月23日签订一份《租赁协议》，约定的主要内容包括：1、罗旋（乙方）承租宝安艺术城（甲方）XX号楼X层AXX1、AXX2号铺位（以下简称涉案房产）经营艺术服饰，期限为2011年7月1日至2014年6月30日，面积120平方米，租金价格人民币（以下相同）50元／平方米，综合管理费价格155元／平方米，保底金价格为每月6000元，综合管理费为每月18600元；2、每年综合费用交纳办法如下：第一年2011年7月1日至2012年6月30日乙方每月向甲方交纳保底金及综合管理费合计为18000元，第二年2012年7月1日至2013年6月30日乙方每月向甲方交纳保底金及综合管理费合计为19680元，第三年2013年7月1日至2014年6月30日乙方每月向甲方交纳保底金及综合管理费合计为24600元，乙方应于2011年6月23日前交付首月保底金及综合管理费及履约保证金（履约保证金为两个月保底金及综合管理费）共计67200元；3、自协议签署次月起，乙方必须每月3日之前将保底金和综合管理���存入甲方指定账号或者交纳现金，乙方所欠保底金、综合管理费、水电等费用达7天以上的，甲方有权终止协议或者停止供应水电，并没收乙方押金，且按日加收3％的滞纳金，同时甲方有权收回铺位对外另行招租，由此造成的损失均由乙方负责；4、甲方给予乙方免租期一个月（免租金及管理费），自2011年7月1日起至2011年7月31日止；5、乙方须按照甲方物业管理部门的要求办理装修进场手续，且装修方案必须经甲方审批书面同意后方可施工；6、其他约定等。上述《租赁协议》签订后，罗旋于2011年6月25日向宝安艺术城交纳了首月保底金及管理费18000元和履约保证金49200元，此后直至2011年11月6日，罗旋才再次交纳租金6000元。罗旋主张，德明发公司、宝安艺术城于2011年11月29日将涉案房产的门锁住，单方面收回了铺位，致使罗旋被迫终止经营。罗旋为证明其主张的���实，提交了现场照片作为证据并申请了证人出庭作证。证人在其证言中述称，2011年11月29日宝安艺术城的保安用一把红色的锁将涉案房产锁住，当时有很多人围观并有警察介入。德明发公司、宝安艺术城认为罗旋提交的上述证据已过举证期限，并且证人与罗旋系朋友关系，故对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。同时，德明发公司、宝安艺术城否认曾单方面强行锁住涉案房产的大门导致罗旋无法继续经营，认为罗旋直至2012年2月份才自行停业。德明发公司、宝安艺术城向原审法院提交了：1、广告费合同、发票等，拟证明宝安艺术城的策划、推广等支出了大量经费；2、第三方的场地租赁合同书，拟证明相同地段的房屋租金为219元／月／平方米，涉案《租赁协议》中约定的租金并不算高；3、电费欠费催缴通知单，显示罗旋尚拖欠2011年12月份电费952元、2012年1月份电费49元未付。罗旋对上述证据1、2的真实性及关联性均不予确认；对证据3以自己未收到为由亦不予确认，但罗旋确认尚未交纳2011年11月份的水电费。另查：1、罗旋于2011年6月25日向德明发公司、宝安艺术城交纳了售后服务保证金1000元，德明发公司、宝安艺术城认可收到该款项，但主张收取该保证金的目的是防范商业风险，应当在双方合同终止后三个月内退还。2、罗旋于2011年6月22日向德明发公司、宝安艺术城交纳装修费用40000元，罗旋主张涉案房产内的装修是其完成的，故德明发公司、宝安艺术城收取该装修费用没有依据，应当返还；德明发公司、宝安艺术城主张涉案房产内的地砖、天花板、玻璃门等都是艺术城统一装修的，从罗旋支付装修费用的行为即可得到佐证；但双方均未能提交相关的装修合同或发票等书面凭证。3、罗���主张目前仍有价值20000元的货物被扣押在德明发公司、宝安艺术城处，但没有提交直接证据予以证实。4、宝安艺术城系德明发公司依法登记注册的公司分支机构，不具有独立的法人资格。罗旋于2012年1月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销涉案《租赁协议》；2、德明发公司、宝安艺术城返还罗旋多交的押金扣除所欠租金及管理费后的余额22800元；3、德明发公司、宝安艺术城返还装修费40000元、售后服务保证金1000元及被扣货物（价值20000元）；4、由德明发公司、宝安艺术城承担诉讼费。德明发公司、宝安艺术城提起反诉，请求：1、解除、终止涉案《租赁协议》，并没收押金49200元；2、罗旋偿还拖欠的保底金（即租金）和综合管理费102000元、水电费1001元及逾期付款滞纳金310458.6元，以上共计413459.6元（暂计至2012年2月29日止，以后顺延）��3、由罗旋承担诉讼费。原审法院认为，双方已经建立合法有效的租赁合同关系，双方由此产生的争议应受我国《合同法》及相关法律法规的调整和规范。关于罗旋的本诉请求。双方当事人争议的焦点是罗旋与宝安艺术城签订《租赁协议》时是否存在重大误解及该协议内容是否显失公平？对此，原审法院认为：一、双方签订的《租赁协议》内容完备、表意清楚，并对综合管理费的金额、计算方法及计算周期等作出了详细、明确的约定，罗旋作为理性经济人应当对这些内容明确知晓和充分理解，不存在产生重大误解的事实基础；而且，罗旋诉称其误以为“不盈利就可以不缴纳综合管理费，只缴纳保底金”的主张与双方合同中明确约定的条款内容相矛盾，也不符合通常人的一般理解和商业习惯，同时没有任何证据显示德明发公司、宝安艺术城曾作出过此种意思表示，因此，罗旋提出的对《租赁协议》有关内容存在重大误解的主张不成立。二、德明发公司、宝安艺术城收取的“综合管理费”包含有管理及推广等费用，没有证据显示该费用确实存在畸高的情形；从涉案《租赁协议》中约定租金及费用逐年递增的内容来分析，双方已就合同的价款和金额进行过充分的协商，不存在显失公平的情况。综上分析，原审法院认为涉案《租赁协议》反映了当事人真实的意思表示，是合法有效的合同，当事人应当严守契约并自觉承担相应的商业风险，而不得随意要求变更或者撤销合同。综上分析，罗旋提出变更或者撤销涉案《租赁协议》的理由均不成立，故原审法院对其第一项诉讼请求不予支持。因此，罗旋的第二项诉讼请求也缺乏相应的事实和法律依据，原审法院亦予以驳回。关于装修费的问题。双方均主张涉案房产的室内装修是由自己出资完成的，但都未能提交证据予以证实。原审法院认为，通常情况下合同的一方当事人都是基于一定的对价而向对方履行义务，罗旋于2011年6月22日自愿向德明发公司、宝安艺术城交纳40000元并明确注明为装修费用，可推定德明发公司、宝安艺术城已经完成或者承诺将完成双方约定的装修事项，否则罗旋就没有理由支付该款项，或者罗旋应当在合理期限内提出异议并主张权利。然而，没有证据显示双方曾就德明发公司、宝安艺术城是否完成室内装修的问题发生过争执，罗旋也未能提交任何证据证明涉案房产的室内装修是由自己出资完成的，结合涉案房产的室内装修比较统一等具体案情，原审法院倾向于采信德明发公司、宝安艺术城的主张，认定涉案房产的室内装修是经双方协商一致同意由德明发公司、宝安艺术城统一出资完成的。作为装修行为的对���，德明发公司、宝安艺术城收取罗旋40000元装修费用并无不当。罗旋要求返还该款项的请求没有事实及法律依据，故原审法院予以驳回。关于售后服务保证金。该保证金是为了防范罗旋经营过程中可能出现的商业风险而交纳的，其所有权仍属于罗旋，在罗旋退出经营且没有退货等损失发生的情况下，该保证金应当如数返还罗旋。现罗旋已经停止经营且无意再继续履行租赁合同，即使按照德明发公司、宝安艺术城主张的该保证金可在合同终止后三个月内退还的情形，罗旋要求返还售后服务保证金的条件也已经成就，故原审法院对罗旋的该项诉求判如所请。当事人对自己提出的诉求，有责任提供证据予以证实。罗旋主张德明发公司、宝安艺术城扣留其货物（价值20000元），但却没有提供任何直接的证据予以证实，故原审法院不予采信。而且，罗旋要求德��发公司、宝安艺术城返还被扣货物的诉求应当是基于物上请求权而提出，而无关乎其合同上的权利义务，故不应在合同纠纷中予以主张。综上，原审法院对罗旋的该项诉请亦不予支持。关于德明发公司、宝安艺术城的反诉。原审法院认为合同双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，德明发公司、宝安艺术城作为出租人已经将涉案房产交付给罗旋使用，罗旋作为承租人应当履行支付租金的义务。根据双方《租赁协议》的约定，罗旋应当于2011年9月3日之前支付该月租金及综合管理费共计18000元给德明发公司、宝安艺术城，但罗旋直到2011年11月6日才交纳租金6000元，已连续拖欠租金及管理费超过两个月，此后也未再补缴任何租金及管理费。因此，原审法院认为罗旋的行为已经构成严重违约，德明发公司、宝安艺术城根据《租赁协议》的相关条款（乙方所欠保���金、综合管理费、水电等费用达7天以上的，甲方有权终止协议或者停止供应水电，并没收乙方押金，且按日加收3％的滞纳金，同时甲方有权收回铺位另行招租等）有权单方解除双方的租赁合同关系并追究罗旋的违约责任。根据证人陈述及现场照片等证据材料，原审法院采信罗旋主张的相关事实，确认德明发公司、宝安艺术城于2011年11月29日将涉案房产强行收回，实质上构成单方解除双方租赁合同关系的行为，并且通过明确、具体的行为将该意思表示传递给了对方。根据前述分析，由于罗旋迟延履行主要债务构成严重违约，德明发公司、宝安艺术城据此解除双方的《租赁协议》合法有据，故原审法院依法确认双方的租赁合同关系已于2011年11月29日合法解除。合同解除后，守约方仍可就其损失要求违约方承担违约责任。德明发公司、宝安艺术城解除与罗旋的《租赁协��》后，客观上将遭受相应的租金、费用及机会成本等损失，双方在协议中约定“甲方可没收乙方押金”属于带有一定惩罚性质的违约金条款，符合法律规定，因此，德明发公司、宝安艺术城要求没收罗旋交纳的全部押金（即履约保证金）49200元的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。合同解除前，罗旋尚拖欠德明发公司、宝安艺术城2011年9月1日至2011年11月29日期间的房租及综合管理费47400元（18000元－6000元＋18000元＋17400元），德明发公司、宝安艺术城有权要求罗旋继续清偿并支付违约金。但涉案《租赁协议》中约定的违约金计算方式（按日加收3％滞纳金）明显过高，德明发公司、宝安艺术城也未能证明除利息损失外，罗旋迟延交纳租金及管理费的行为还造成了其他实际损失。因此，原审法院酌情判令罗旋应当按照银行同期同类贷款利率，向德明发公司、宝安艺术城支付迟延交纳租金及综合管理费期间的利息损失（2011年9月份租金及管理费18000元，从2011年9月4日起计算至11月5日止；2011年9月份租金及管理费12000元，从2011年11月6日起计算至本判决指定付款之日止；2011年10月份租金及管理费18000元，从2011年10月4日起计算至本判决指定付款之日止；2011年11月份租金及管理费17400元，从2011年11月4日起计算至本判决指定付款之日止）。此外，由于涉案《租赁协议》已于2011年11月29日解除，德明发公司、宝安艺术城收回涉案房产并有权另行招租，故德明发公司、宝安艺术城要求罗旋支付此后的租金及管理费不再有合法依据，原审法院不予支持。关于水电费的问题。罗旋于2011年11月29日才停止经营，此前必然会发生相应的水电费并理应由罗旋承担。罗旋认可尚未交纳2011年11月1日至11月29日期间的电费，德明发公司、宝安艺术城提交的《电费欠费催缴通知单》显示上述期间的电费为952元（由于计费周期通常为下一个月结算上月费用，故在通知单上反映为12月份电费）未超出合理范围（罗旋述称其2011年10月份水电费为1144元），原审法院予以采信。因此，原审法院认为罗旋还需支付德明发公司、宝安艺术城2011年11月1日至11月29日期间的电费952元。由于宝安艺术城属于德明发公司的分支机构，没有独立的法人资格，故原审法院认为本案中的民事权利及义务应当由德明发公司、宝安艺术城共同享有和承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：一、确认涉案《租赁协议》已于2011年11月29日解除，德明发公司、宝安艺术城有权没收履约保证金49200元不予退还；二、德明发公司、宝安艺术城应于本判决生效之日起五日内返还售后服务保证金1000元；三、罗旋应于本判决生效之日起五日内支付2011年9月至11月的租金及综合管理费47400元，并按照银行同期同类贷款利率，支付德明发公司、宝安艺术城迟延履行债务期间的利息损失（2011年9月份租金及管理费18000元，从2011年9月4日起计算至11月5日止；2011年9月份租金及管理费12000元，从2011年11月6日起计算至本判决指定付款之日止；2011年10月份租金及管理费18000元，从2011年10月4日起计算至本判决指定付款之日止；2011年11月份租金及管理费17400元，从2011年11月4日起计算至本判决指定付款之日止）；四、罗旋应于本判决生效之日起五日内支付2011年11月1日至11月29日期间的电费952元；五、驳回罗旋的其他诉讼请求；六、驳回德明发公司、宝安艺术城的其他反诉请求。本诉案件受理费948元，由罗旋承担898元，德明发公司、宝安艺术城承担50元；反诉案件受理费4120元，由罗旋承担500元，德明发公司、宝安艺术城承担3620元。上诉人罗旋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第一、三项；2、撤销涉案《租赁协议》，德明发公司、宝安艺术城向罗旋返还43400元；3、维持原审判决第二、四、五、六项；4、由德明发公司、宝安艺术城承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、涉案房产是处于低消费群体商业区的普通商铺，罗旋经营的是普通服装，不需要德明发公司、宝安艺术城进行策划、推广。涉案房产位于一楼，不需要使用电梯。德明发公司、宝安艺术城向承租人罗旋每月收取高额的综合管理费，导致罗旋经营成本过高，无法盈利。这种情形属于显失公平，涉案《租赁协议》应予撤销。德明发公司、宝安艺术城在租金之外还向罗旋收取高额的综合管理费，极大损害罗旋的利益，显失公平，应予撤销。二、涉案《租赁协议》约定的履约保证金是在因罗旋拖欠租金时，用于折抵所欠租金。原审判决未将履约保证金用于折抵所欠租金，是错误的。三、涉案《租赁协议》被撤销后，各方依合同取得的财产应予返还。履约保证金扣除房屋占用费后应予返还。房屋占用费按租金每月6000元计算，罗旋应付29800元，已付24000元，尚欠5800元。履约保证金49200元扣除5800元后，德明发公司、宝安艺术城应返还43400元。被上诉人德明发公司、宝安艺术城答辩称：一、涉案《租赁协议》是双方真实意思的体现，不存在显失公平的情形。双方均是完全民事��为能力人，合同内容清楚明确，罗旋有能力正确理解。综合管理费数额并不高，不属于租金范畴，法律不禁止租赁合同中约定其他条款，只要双方达成合意且不违反法律规定即可。综合管理费包括物管、空调、装修、电梯、维修基金、卫生、推广、策划等费用，是为了提高经营环境、管理水平，为商户提供良好的商业氛围。在涉案《租赁协议》中约定的租金是50元／平方米，综合管理费是155元／平方米，加起来是205元／平方米，第一年还打折，除了免租一个月外，实际每平方米收取的保底金及综合管理费才150元，比同区域其他商家的收费优惠很多，不存在显失公平的情况。二、德明发公司、宝安艺术城有权依约没收履约保证金。三、罗旋自行停业，德明发公司、宝安艺术城没有强行收回涉案房产。本院经审理查明，原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，1989年7月6日，涉案房产所在的深圳市宝安区XX区XX幢厂房取得《房屋所有权证》（粤房字第0919X**号）。本院认为，涉案《租赁协议》合法有效，不存在无效因素。原审判决对此认定正确，本院予以确认。德明发公司、宝安艺术城对于原审判决不予支持其关于2011年11月29日之后的保底金、综合管理费及按日3%计算滞纳金的请求没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。故本案二审的争议焦点是：一、涉案《租赁协议》是否显示公平而可撤销；二、履约保证金49200元能否折抵罗旋应予支付的欠款。关于第一个争议焦点。罗旋以德明发公司、宝安艺术城收取的综合管理费过高导致其经营成本过高、无法盈利为由，主张涉案《租赁协议》显失公平，应予撤销。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，显失公平是指一方当事人利用优势或对方没经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的。由此可见，我国法律规定的显失公平不仅考虑结果是否公平，而须将行为的前提和结果相联系。否则，仅从结果评判会破坏合同必须严守的基本规则。本案中，涉案《租赁协议》中约定的综合管理费适用于涉案房产所在的整体区域，包括若干服务内容，且每年标准不同，体现出经过双方充分的协商。作为完全民事行为能力人，罗旋应对经营成本、经营风险有合理评估和认识，以决定是否签约，而不能以签约后没有盈利作为主张撤销涉案《租赁协议》的依据。罗旋没有提交证据证明德明发公司、宝安艺术城有利用优势或罗旋没有经验而签订涉案《租赁协议》，亦没有证据证明该协议中约定的综合管理费明显过高、违��公平原则。罗旋的该主张不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。涉案《租赁协议》约定，罗旋欠费7天以上时，德明发公司、宝安艺术城有权终止协议并没收履约保证金。而罗旋签订涉案《租赁协议》后，除按时交纳首月租金和综合管理费、履约保证金外，始终没有依约交费。因此，德明发公司、宝安艺术城有权依约没收履约保证金49200元，罗旋的该主张不能成立，本院不予支持。另外，原审判决对于罗旋拖欠的从2011年9月起至2011年11月29日止的保底金、综合管理费及利息损失计算正确，本院予以确认。综上所述，罗旋的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3061元由罗旋负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　 粤　 芳审　判　员　赵　　　　霞代理审判员　张　　　　睿二〇一三年三月二十日书　记　员　李开宇（兼）附法律条文：《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利��第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：