（2013）鄂孝感中民二终字第00008号
裁判日期: 2013-03-02
公开日期: 2014-04-24
案件名称
孝感市开然房屋出租有限公司与李早发房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李早发,孝感市开然房屋出租有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂孝感中民二终字第00008号上诉人（原审被告）李早发。委托代理人杨晓林。被上诉人（原审原告）孝感市开然房屋出租有限公司。法定代表人傅邦武。委托代理人李宗毅、聂志敏。上诉人李早发因与被上诉人孝感市开然房屋出租有限公司（以下简称开然公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第00990号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：自2004年2月12日起，李早发就开始租用孝感市开然房地产开发公司所属的永新小区AP2房屋开办网吧。2006年12月21日，孝感市开然房地产开发公司名称在工商部门变更为开然公司，但出租房屋产权证没有进行变更。2008年3月1日，开然公司与李早发签订一份《租房合同》，合同约定：李早发继续承租永新小区AP2房屋，期限自2008年3月1日至2009年3月1日止，租金31500元，签订合同时一次性交清。李早发需二次装修必须征得开然公司同意后方可，装修费由李早发承担，租期届满不得拆除，装修物无偿归开然公司所有。李早发需续租提前60天以书面形式提出申请，交开然公司审批。如开然公司不同意延期，即合同终止，李早发不得以任何理由拒绝退房。合同期限届满后，本案双方当事人没有再续签书面合同，开然公司每半年向李早发收取一次租金，自2010年3月30日后按每月2750元收取。2011年11月1日，李早发最后一次向开然公司支付了2011年9月28日至2012年3月28日的租金16500元。2011年11月20日，开然公司预收回出租房，向李早发发出通知要求在2012年3月1日到期后按合同约定收回出租房。由于李早发认为开然公司收回出租房侵犯了其合法权益故未按期迁出。2012年4月13日，开然公司再次在出租房屋上张贴搬迁公告未果，遂提起诉讼。一审法院认为，开然公司与李早发签订的《房租合同》期限届满后，双方虽没有签订书面合同，但李早发每半年向开然公司交纳一次房屋租金，开然房产公司共收取租金至2012年3月28日止，应视为是本案双方当事人对出租房屋期限的重新约定，开然公司首次要求李早发于2012年3月1日搬出承租房仍在租期内，其要求没有法律依据。但在2012年3月28日之后，开然公司不愿续约，执意要收回出租房屋时，李早发应当退还其承租房，其在开然公司的多次要求下拒不搬出，侵犯了开然公司的合法权益，对占用期间的损失应当比照租金进行赔偿。即便李早发有经济损失完全可以另行处理，也不应作为继续占用出租房的理由。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、李早发于本判决生效后十日内迁出承租的孝感市城区永新路水永新小区AP2房屋。二、李早发于本判决生效后十日内赔偿开然公司经济损失19250元（从2012年3月28日按每月2750元算至2012年10月28日止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1600元由李早发负担，开然公司承担其他费用。李早发不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决将本案确定为房屋租赁合同纠纷进行审理，并在此基础上作出判决违反法律规定，且没有事实依据。l、开然公司一审提出的诉讼请求为要求我停止侵害，赔偿侵权期间给该公司造成的经济损失。依据本案开然公司提出的诉讼请求，其主张的是侵权之诉，而非合同之诉，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，既然开然公司已选择侵权之诉，一审法院按合同之诉审理本案，判决我承担违约责任，完全改变当事人的诉意，违背“当事人意思自治”原则，本案应发回重审。2、我没有实施侵权行为，不应承担侵权责任，开然公司的诉讼请求应于驳回。我租赁开然公司房屋，从事网吧经营多年，我已交付至2012年3月28日止的租金，但开然公司于2011年11月24日就通知我于2012年3月1日收回房屋。2011年9月，我为长期经营，在征得开然公司同意的情况下，投入大量资金对承租房屋进行装修。开然公司不仅未提出任何异议，相反还配合我进行装修，开然公司的行为表明租赁合同将得以长期继续履行。开然公司在我装修完工后2个月就突然提出收回房屋，显然违背诚实信用的民法基本原则。开然公司2012年4月13日的告示建立在2012年3月1日合同到期的错误基础上，不具有合法效力。我没有侵犯开然公司的任何权利，相反，开然公司为自己的利益，利用自己的优势地位，不顾我的合法权益，严重侵犯了我作为弱势一方的合法权益，我提出有关装修问题的抗辩理由，应在本案侵权之诉中一并处理。3、开然公司在一审期间，未在一审法院确定的举证期间提供“孝感市开然房地产开发有限公司”同开然公司关系的证据，也未提供部分相关主要证据的原件，违反法律规定，应认定其举证不能。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，对本案侵权纠纷进行审理和判决，属适用法律不当。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，裁定将本案发回重审或改判驳回开然公司的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由开然公司负担。李早发未向本院提交新证据。开然公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。开然公司未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决所查明的事实属实。本院认为，2008年3月1日，开然公司与李早发签订的《租房合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，没有损害国家、集体和第三人的利益，应当受到法律保护。该合同期限届满后，虽然本案双方当事人没有再续签书面合同，但开然公司每半年向李早发收取一次租金，李早发最后一次向开然公司支付了2011年9月28日至2012年3月28日的租金16500元，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，从2009年3月2日起至2012年3月28日止，李早发和开然公司之间形成了不定期租赁合同关系，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，开然公司可以随时解除合同。开然公司在收回出租的房屋前，已在合理期限内通知李早发迁出承租的房屋，李早发应按合同约定和法律规定迁出，其未迁出损害了开然公司的合法权益，应当依约承担迁出承租房屋并赔偿开然公司损失的民事责任。李早发称因开然公司的过错造成装修损失的抗辩理由，在本案中不予审查。综上，李早发的上诉理由不能成立，应予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费281元，由李早发负担。本判决为终审判决。审判长 晏桂如审判员 汪书力审判员 刘 铮二〇一三年三月二日书记员 王会容 来源：百度搜索“”