（2013）浙金民终字第208号
裁判日期: 2013-03-19
公开日期: 2014-01-20
案件名称
义乌市恒诚物业服务有限公司与万德松物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
万德松,义乌市恒诚物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第208号上诉人（原审被告）万德松。被上诉人（原审原告）义乌市恒诚物业服务有限公司。法定代表人朱翠芳。上诉人万德松为与被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司（以下简称恒诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告恒诚物业诉称，2009年9月3日恒诚物业与义乌市北苑街道丹溪一区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定：在2009年9月1日8时至2012年8月31日8时期间由恒诚物业对丹溪一区进行物业管理，物业管理费标准为住宅部分每月按0.58元／平方米收取，店面按住宅标准双倍收取，业主应当于当年度合同期开始的6个月内交纳当年度物业管理费，逾期物业公司有权收取违约金。合同签订后，恒诚物业依照合同履行了对小区的管理、服务义务，绝大多数业主也依约按时缴纳了物业管理费。万德松所有的位于丹溪一区41幢301室的房屋面积为174.61平方米，未交纳物业服务费2430元。万德松无正当理由拒绝支付应缴纳的物业费，经恒诚物业多次发送律师函、催交通知书催讨均无果。为此，诉请法院判令万德松立即支付物业服务费2430元并赔偿利息损失（从2012年3月1日起按银行同期同类贷款利息计算至实际履行完毕之日止）。原审被告万德松辩称，恒诚物业于2009年9月至2012年8月31日期间，没有履行物业合同及招标细则，没有承担相应责任，致使居住在小区的业主生活、安全受到影响，为维护自身利益，曾多次向恒诚物业反映无果的情况下拒交后两年的物业服务费。第一，物业服务综合目标未达标，核定公司额定人数应为36人，但恒诚物业严重缺员，缺保安10人、水工1人、客户服务2人、保洁员2人，正因为人员配备不足，小区进出人员无人管，秩序混乱，使小区内盗窃案频发，业主生命及财产受到威胁，卫生清洁度差；第二，物业招聘保安人员无上岗证，素质差，上班睡觉，坐在值班室不问窗外事，玩手机，根本没有把业主的安全放在首位。三年中不知换了多少保安，来来去去，责任心不强；第三，绿化服务不达标，没有对绿地、花木定期浇水、施肥、修剪、清理枯叶和病虫害的防治，甚至长了八年多的松针树发生歪斜也不加整修，目前绿地上的松针树还歪斜在那里即将枯死，绿化带杂草丛生，没有对残花黄叶及时清除；第四，没有封闭管理，交通秩序机动车辆及非机动车辆行驶方向不管，连停在值班大门口的车辆都不闻不问，没有做到夜间服务重点部位道路进行防范检查和巡逻做好记录备查；第五，没有实施消防管理服务，消防设施标志倾斜不管，也不进行修理，三年中连消防用水也没有调试过，没有进行半年定期演练，根本谈不上配备专职或兼职消防人员，消防通道停满汽车做不到畅通；第六，公用设施的日常维护和管理不够，小区内监控设备于2009年9月交付使用，30个探头是正常的，但到2011年只有三至四个有用，恒诚物业不进行修理和维护，现在小区内监控形同虚设，时间长达一年之多。现要求恒诚物业按照合同细则做，其马上把钱交掉。原审法院查明，2009年9月3日，恒诚物业与义乌市丹溪一区业主委员会签订物业服务合同一份，约定：恒诚物业自2009年9月1日8时始至2012年8月31日8时止为义乌市丹溪一区提供物业服务，物业服务费的标准为住宅部分0.58元／月／平方米，店面按照住宅的双倍计收，上述费用按照合同年度每年收取，若业主未在当年合同年度内第6个月月底前付清物业服务费用的，恒诚物业有权要求业主按照招标细则第九条第一款第八项收取违约金。万德松系义乌市丹溪一区41幢301室（房屋建筑面积为174.61平方米）的业主，至今未向恒诚物业缴纳物业费2430元。原审法院认为，按时缴纳物业服务费是业主的义务。义乌市丹溪一区业主委员会系由业主选举产生，其有权代表业主对外进行相关民事活动，由此产生的法律后果由业主承担，故恒诚物业与义乌市丹溪一区业主委员会签订的物业服务合同对万德松具有约束力，万德松作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向恒诚物业缴纳物业服务费，逾期不缴纳的，还应支付相应的利息损失。恒诚物业之诉，理由正当，该院予以支持。根据万德松的陈述及提供的证据可以看出恒诚物业在提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对义乌市丹溪一区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定恒诚物业已履行了物业服务合同的主要义务，万德松拒交物业服务费属于违约行为。但在今后的物业服务过程中，恒诚物业应积极听取业主的建议，提出切实可行的整改措施，不断提高管理和服务的专业化、规范化水平，以能更进一步得到更多业主的认可和支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十五条、第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决：万德松于判决生效后三十日内向恒诚物业支付物业管理费2430元及逾期利息损失（自2012年3月1日始按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。如果万德松未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由万德松负担。宣判后，万德松不服，向本院提起上诉称，原判认定事实不清，偏袒恒诚物业。恒诚物业没有履行合同及招标细则约定的义务，业主多次意见，但没有理睬，导致许多业主拒付后两年的物业费。其拒交物业费不属于违法行为。首先，其是在缴纳第一年物业费后因恒诚物业提供服务不到位且经提醒仍整改的情况下才拒交后两年物业费的。原判认定的未缴纳物业费的情况下仍提供服务的事实纯属恒诚物业一面之词。其次，从恒诚物业起诉的业主之多可见，恒诚物业提供服务之差已经引起公愤。再次，原判认定恒诚物业保障了小区的正常运转及日常维护实在缺乏依据。从小区这几年发生的十几次盗窃案件可以充分认定物业服务存在重大缺陷。且小区脏、乱、差，业主根本无安全保障。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。恒诚物业二审中未作答辩。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点主要在于万德松是否应当缴纳物业费。义乌市丹溪一区业主委员会与恒诚物业签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。万德松作为小区业主应当按照合同约定及时缴纳物业服务费，以保证物业公司提供符合标准的物业服务，但其未能提供充分的证据予以证明恒诚物业未尽到合同约定的职责，没有全面履行物业服务，故原审判令由其缴纳物业费并支付利息并无不当。综上，万德松的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万德松负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 桦审 判 员 陈旻尔审 判 员 杜月婷二〇一三年三月十九日代书记员 周 莉 来自