（2013）深中法房终字第106号

裁判日期: 2013-03-19

公开日期: 2015-11-16

案件名称

广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司与王颖房屋租赁合同纠纷民事判决书106

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第106号上诉人（原审被告、反诉原告）：王颖。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司。上诉人王颖因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市人民法院民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年4月26日，广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司（以下简称华进联合专利商标代理深圳分公司）（承租方、乙方）与王颖（出租房、甲方）签订了一份《XX大厦B座XX房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在深圳市福田区XX工业区XX大厦B座XX房出租给乙方使用，建筑面积340平方米，租赁期36个月，自2007年4月25日起至2010年4月24日止，乙方承诺租赁该房屋仅作为办公使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；每平方米每月租金80元，月租27200元，乙方于每月5日前按甲方指定的账号支付本月租金；乙方于签约后3日内预付两个月的押金和一个月的租金，合计81600元，合同期满，乙方没有续租的，甲方应于乙方返还房屋后5日内退还乙方两个月的押金，从第三年起，每月租金提高10%，即每平方米每月租金为88元；乙方交纳租金、房屋租赁税、管理费和水电费；乙方免费装修期为45天，自2007年4月25日起至2007年6月8日止，装修期间的管理费、水电费由乙方承担；双方可以协商变更或终止本合同；乙方逾期未按约交纳应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，或经甲方催交后，乙方仍拖欠房租累计半个月以上等，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期满，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满两个月前书面通知甲方，如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；验收时双方共同参与，有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张，乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋正常使用后存续的完好状态交还甲方；合同期内，甲方不得以任何理由收回该租赁房屋，乙方不得以任何理由退租所承租房屋；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋并不再退还乙方押金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；（4）经甲方催交后，乙方仍拖欠房租累计半个月以上。合同签订后，华进联合专利商标代理深圳分公司向王颖交付了两个月租金数额的租赁押金54400元，王颖将XX大厦B座XX房交付给了华进联合专利商标代理深圳分公司。在免租装修期内，华进联合专利商标代理深圳分公司委托深圳市奇信装饰设计工程有限公司（以下简称奇信装饰公司）对XX大厦B座XX房进行了装修，包括安装XX品牌的空调。租赁期限将届满时，双方于2010年4月2日续签了《XX大厦B座XX房屋租赁合同》，约定：租赁期限36个月，自2010年4月25日起至2013年4月24日止，月租35000元于每月5日前支付至指定账号；乙方前期已支付的54400元押金，转为本次租赁押金，乙方还须在合同签订时补足另15600元的押金；任何一方提前三个月书面通知对方可以解除合同。合同第九条约定，乙方应于房屋租赁期满后，将承租的房屋正常使用后存续的完好状态交还甲方。除上述条款外，续签合同的其他条款与前一份租赁合同的条款相同。合同续签后，华进联合专利商标代理深圳分公司于2010年4月8日向王颖补足了增加的租赁押金15600元，续签合同项下的租赁押金至此为70000元，现押金仍在王颖处。2010年12月20日，华进联合专利商标代理深圳分公司向王颖发出《退租告知书》，称：因华进联合专利商标代理深圳分公司业务发展迅速，现承租的办公用房无法满足需要，华进联合专利商标代理深圳分公司需另寻办公场所，根据提前三个月可以退租的约定，向王颖提出提前退租的书面请求；华进联合专利商标代理深圳分公司负责放盘和寻找新租户，若华进联合专利商标代理深圳分公司在3个月内成功转租，承租方直接与王颖签订合同，王颖退还华进联合专利商标代理深圳分公司押金，华进联合专利商标代理深圳分公司提前（相对于提前通知的三个月）搬出。2011年1月24日，华进联合专利商标代理深圳分公司与王颖在XX大厦物业管理处办理用户搬迁手续，签署了《用户搬迁申请表》，王颖在该表业主意见栏，签署意见要求华进联合专利商标代理深圳分公司交纳物业相关费用截止到2011年2月28日，之后费用由业主负责。物业管理处要求华进联合专利商标代理深圳分公司结清物业相关费用后给予放行。当日，华进联合专利商标代理深圳分公司向物业公司交清了2月份管理费、水电费、垃圾处理费、维修基金，并且于当日将除空调之外的办公设备和物品搬离XX大厦。但，王颖不同意华进联合专利商标代理深圳分公司将空调搬离XX大厦，故空调仍在涉案房屋内。2011年1月27日，华进联合专利商标代理深圳分公司向王颖移交了XX大厦B座XX房的大门钥匙。2011年1月28日，华进联合专利商标代理深圳分公司通过EMS邮寄方式将XX大厦B座XX房的其他钥匙交还给了王颖。另查，华进联合专利商标代理深圳分公司已付清了截至2011年1月24日的房屋租金。华进联合专利商标代理深圳分公司于2011年1月24日搬离涉案房屋，并支付了至2011年2月28日的物业管理费、水电费等物业费用。2011年3月底，王颖将房屋装修后，另行出租给案外人。王颖称其为修复涉案房屋的装修支出费用28900元，并提交了若干张票据。其中，深圳市南山区XX商行装修材料销售款23000元，深圳市XX窗饰有限公司地毯销售款5501.6元。王颖还称由于华进联合专利商标代理深圳分公司不配合到深圳市福田区房屋租赁管理局办理租赁变更手续，其于2011年3月3日在深圳晚报发布通知，向深圳市XX广告有限公司支付了广告费300元。王颖还称其支付了2011年1月25日至2011年3月9日房屋租赁管理费877.1元，2011年1月25日至2011年2月24日房屋租赁税金1863.54元，2011年2月25日至2011年2月28日房屋租赁税金266.22元，2011年3月1日至2011年3月9日房屋租赁税金541.03元。对上述证据的关联性，华进联合专利商标代理深圳分公司均不予以认可。王颖还提交了照片，显示房屋内有拆卸空调、门板、天花板的情形。由于双方未对合同终止后的事项办理结算手续，华进联合专利商标代理深圳分公司遂诉至原审法院。华进联合专利商标代理深圳分公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2010年4月2日签订的《XX大厦BXX房租赁合同》；2、王颖返还华进联合专利商标代理深圳分公司租赁押金70000元，并配合华进联合专利商标代理深圳分公司将拆卸的空调搬离出XX大厦；3、王颖赔偿华进联合专利商标代理深圳分公司的装修迟延的经济损失10000元；4、王颖承担本案诉讼费用。重审期间，华进联合专利商标代理深圳分公司增加诉讼请求，要求王颖返还多收取的自2011年3月21日至3月31日的租金12419元。王颖反诉请求判令：1、华进联合专利商标代理深圳分公司赔偿因破坏涉案房屋给王颖造成的直接经济损失28900元；2、华进联合专利商标代理深圳分公司向王颖偿付合同规定应由华进联合专利商标代理深圳分公司支付的2011年2月、3月、4月的租赁税金与租赁管理费6521.55元，以及由此产生的滞纳金61250.82元；3、因华进联合专利商标代理深圳分公司拒绝办理变更所产生的300元登报费；4、本案全部诉讼费由华进联合专利商标代理深圳分公司承担。原审法院认为，华进联合专利商标代理深圳分公司与王颖分别于2007年4月26日和2010年4月2日签订的《XX大厦B座XX房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，华进联合专利商标代理深圳分公司于2010年1月24日将除空调之外的物品搬离承租的XX大厦B座XX房，王颖于2010年1月28日收齐出租的XX大厦B座XX房的钥匙，双方的上述行为表明双方已同意解除合同，原审法院确认双方于2010年4月2日续签的《XX大厦B座XX房屋租赁合同》已解除。按照续签合同的约定，任何一方提前三个月书面通知对方可以提前解除合同。拖欠房租累计半个月以上的，出租方可以不退还租赁押金。本案中，华进联合专利商标代理深圳分公司于2010年12月20日书面告知王颖提前退租，于2011年1月24日搬离承租的XX大厦B座XX房，不符合提前三个月书面通知对方可以提前解除合同的约定。华进联合专利商标代理深圳分公司本应支付租金至2011年3月20日才能提前解除合同，华进联合专利商标代理深圳分公司只支付租金截至2011年1月24日，无权请求王颖退还70000元的租赁押金。王颖虽收到华进联合专利商标代理深圳分公司交还的XX大厦B座XX房的钥匙，但华进联合专利商标代理深圳分公司未举证证明王颖同意放弃追究华进联合专利商标代理深圳分公司未提前三个月书面通知就退租的违约责任，应承担举证不能的不利后果。对华进联合专利商标代理深圳分公司关于双方已协商解除合同，王颖同意华进联合专利商标代理深圳分公司不承担违约责任的主张，依据不足，原审法院不予采纳。根据合同法及有关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除和搬离。本案中，双方续签的房屋租赁合同已解除，华进联合专利商标代理深圳分公司可拆除并搬离在承租XX大厦B座XX房期间安装的XX空调，王颖应给予相应的协助，包括准许华进联合专利商标代理深圳分公司将安装的XX空调搬离，通知XX大厦物业管理处给予放行。华进联合专利商标代理深圳分公司主张的王颖拒绝协助华进联合专利商标代理深圳分公司将安装在XX大厦B座XX房的空调搬离出XX大厦，与华进联合专利商标代理深圳分公司主张的新办公场所装修工期迟延，缺乏必然的因果关系。对华进联合专利商标代理深圳分公司主张的装修迟延损失1万元，原审法院不予支持。华进联合专利商标代理深圳分公司并无证据证明其多向王颖支付了2011年3月21日至3月31日的租金，故其要求王颖返还此期间的租金，于法无据，原审法院予以驳回。关于装修房屋的损失问题。按照通常做法，当事人发生争议时，就有关争议达不成一致意见，理应保持纠纷现状，并通过有权机关委托相应的鉴定单位明确造价，而本案中，王颖未经造价审定，而是自行修复房屋后即投入了使用，司法鉴定的条件已经丧失，对此王颖应当承担举证不能的法律后果。另外，王颖为证明其损失，提交了由深圳市南山区XX商行、深圳市XX窗饰有限公司出具的发票，该发票与本案缺乏关联性，原审法院不作为认定相关损失的证据使用。关于租赁税金、租赁管理费及相应滞纳金问题。考虑到，王颖于2011年1月24日与华进联合专利商标代理深圳分公司办理了搬迁等放行手续，并于2011年1月27日收回了房屋大门的钥匙。故视为双方之间已经就租赁合同的提前解除达成了一致，在2011年1月份期间双方之间的租赁合同关系解除后，王颖再向华进联合专利商标代理深圳分公司反诉主张2011年2月、3月、4月的租赁税金、租赁管理费及相应滞纳金，显然是没有依据的，对此原审法院予以驳回。关于登报费的问题。原审法院认为，涉案房屋租赁合同系提前解除，而非期满解除，故作为合同的相对方应当配合另一方办理到租赁管理部门解除备案的手续，本案中华进联合专利商标代理深圳分公司并未举证证明其履行了配合义务，结合本案登报的事实和缴纳广告费的事实来看，提前解除租赁合同的确给王颖额外增加了解除合同的损失即登报费300元，故华进联合专利商标代理深圳分公司应予以赔偿。本案王颖反诉主张的修复损失，与华进联合专利商标代理深圳分公司搬迁行为存在一定的关联，只是其损失无法明确界定，故原审法院酌情认定华进联合专利商标代理深圳分公司分担一半的反诉费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八之规定，判决如下：一、广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司与王颖于2010年4月2日就位于深圳市福田区XX工业区XX大厦B座XX房续签的《XX大厦B座XX房屋租赁合同》已解除；二、王颖应于本判决发生法律效力之日起10日内协助广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司将原安装在XX大厦B座XX房的XX空调搬离出XX大厦；三、广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向王颖赔偿登报费损失300元；四、驳回广州华进联合专利商标代理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求；五、驳回王颖的其他反诉请求。本诉案件受理费1910.5元，已由华进联合专利商标代理深圳分公司预交，由华进联合专利商标代理深圳分公司负担。反诉案件受理费1112元，已由王颖预交，由华进联合专利商标代理深圳分公司负担556元，王颖负担556元。上诉人王颖不服原审判决，向本院提起上诉称，租赁税金与租赁管理费按照合同约定是由被上诉人承担。该笔租赁税金与租赁管理费的产生，是由于被上诉人拒绝配合办理在租赁终结后的相关手续。导致租赁行政管理部门继续强制收取，直至上诉人登报声明。故该税费理应由被上诉人承担并支付违约金。被上诉人大肆破坏我的房屋。该行为违反了合同第十条第2款约定：“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋正常使用后存续的完好状态交还甲方”。为了修复被损坏的房屋，上诉人支付了28501元装修费用。根据合同第六条第2款约定：“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及其设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”。在重审中上诉人提交了大量的证据证明损害事实的存在及损失的大小，被上诉人提供的证人也证明了被上诉人对房屋的破坏。重审法院以无法进行司法鉴定为由驳回该项请求是不符合事实，也是不妥当的。上诉人与被上诉人签订合同时，同楼层己装修房屋的租金价格为每平方米120元／月，上诉人应华进要求由其按实际情况进行装修（含空调），华进声称其装修总预算（含空调）达40多万元，为此我大幅降低租金至每平方米80元／月，低于市场价格约每平方米40元／月，每月减让租金幅度达13600元，36个月减让租金总额达到489600元，并给予45天免费装修期。当时双方口头约定此减让的租金总额就是抵偿装修（含空调）的费用，租赁期满后装修及空调应归属我方所有。为此，双方特别在合同第九条第2款约定“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋正常使用后存续的完好状态交还甲方”。根据华进提供法庭的证据，其实际装修费用为28万元，空调设备费45000元，总计32．5万元，远低于我减让的租金数额。因此，从法律角度看，该空调与房屋形成添附法律关系。依据合同约定，该空调及配套设施在第一次租赁期满时就已是房屋的一部分。所以，华进拆卸空调的行为，违反了保持“承租房屋正常使用后存续的完好状态”的约定。不应得到法律的支持。请求：一、被上诉人向上诉人偿付合同规定应由被上诉人支付的2012年2月、3月、4月的租赁税金与租赁管理费6521．55元；二、被上诉人向上诉人偿付因破坏该承租房屋给反诉人造成的直接经济损失28501元；三、上诉人不必协助被上诉人搬离空调。四、本案全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人华进联合专利商标代理深圳分公司口头答辩称，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方没有上诉是因为对方本来是还有多收取的租金，但是考虑到案件已经经过四次审理，因此我方没有上诉，接受一审判决，因此我方认同一审判决。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审认定租赁合同已解除，双方对此均未提起上诉，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条约定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。上诉人称双方曾口头约定租赁期满后装修及空调归上诉人所有，但未能向法院提供相关的证据予以证明，且被上诉人亦不予认可，上诉人的主张本院不予采信。现双方的租赁合同已解除，上诉人应当将被上诉人安装的XX空调予以返还，原审判令上诉人协助被上诉人搬离上述空调正确，本院予以维持。上诉人于2011年1月24日与被上诉人办理了搬迁等放行手续，并于2011年1月28日收齐了涉案房屋的钥匙，表明双方已就租赁合同的提前解除达成了一致意见。在双方合同关系解除后，上诉人向被上诉人反诉主张2011年2月、3月、4月的租赁税金、管理费及相应的滞纳金，于理无据，本院不予支持。关于装修损失的问题。因双方在解除合同时，未对涉案房屋及附属设施现状予以确定，以致涉案房屋及附属设施在被上诉人搬离前是否被损坏无法确认，且涉案房屋现已由上诉人自行装修，原审据此判令驳回上诉人请求被上诉人赔偿装修损失的主张并无不妥，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币767元，由王颖负担。本判决为终审判决。审　判　长　龚　　　　萍代理审判员　唐　　　　毅代理审判员　朱　　　　宽二〇一三年三月十九日书　记　员　严军军（兼）所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”